התמ"א עובדת? יש לבחון אותה על מתחמים שלמים ולא כבניינים בודדים

התחדשות עירונית מורכבת ממספר אפשרויות: תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי במסגרת הכרזה על תוכנית ממשלתית וכיו"ב.

ברמה המשפטית המורכבות של הפרויקטים נעוצה בעובדה שבבניינים רבים הזכויות של כלל הדיירים לא מוסדרות, ישנם עיקולים וצווים שמקשים על היזמים להתקדם ויש גם את נושא הדיירים הסרבנים, שלעיתים סירובם נובע מסיבות מוצדקות (קיפוח, הצעה לא אטרקטיבית וכיו"ב) ולעיתים סיבות סירובם נובעות ממניעים של סחיטה וניסיון לקבל יותר במסגרת המו"מ המסחרי.

קריית אונו ידועה כעיר המקדמת ומובילה בכל הנוגע לנושא ההתחדשות העירונית, אולם הסמן הימני של נושא ההתחדשות העירונית בעיר היא שכונת שטרן-קורצ'אק, אשר נמצאת בעיצומו של תהליך ביצוע תמ"א 38/1.

התחדשות עירונית בקריית אונו (ארכיון) צילום: תומי הרפז

השכונה בנויה מרחוב מרובע (שטרן) אשר חוצה אותו רחוב ישר דו סיטרי (קורצ'אק). השכונה ברובה מורכבת מבניינים ישנים בני כ-4 קומות שנבנו לפני כ-40 שנה לפחות וכן בתים פרטיים הנמצאים בחלק המזרחי ביותר של השכונה הגובל בסביון. את השכונה חוצה פארק רחב ידיים (פארק שטרן) אשר מהווה מרכזה של השכונה ומחבר את החלק בו ישנה בנייה רוויה לחלק של הבתים הפרטיים.

לאור העובדה שהשכונה נמצאת במיקום מאוד אטרקטיבי (סמיכות לסביון, לקניון ולמרכז העיר) ולאור העובדה שמחירי הדירות בקריית אונו האמירו בשנים האחרונות, הרי נדמה שהיזמים גילו בה עניין מיוחד, כמו כן העובדה שהעירייה מעודדת את היזמים להשתלב בפרויקטים מסוג גורמת להם להגביר את פעילותם בעיר.

מי שמסתובב בשכונה יכול לראות בעיניו את המראה הנדיר בו רוב הבניינים נמצאים בתהליך זה או אחר של חיזוק ושיפוץ מבנים במסגרת תמ"א 38, כאשר לפחות שלושה פרויקטים כבר הושלמו. מדובר במצב יוצא דופן, בו מתחם שלם עובר התחדשות עירונית שלא מסוג של פינוי בינוי אלא חיזוק ו/או עיבוי של הבניין הקיים וחידושו.

למעשה כל הבניינים בשכונה נמצאים בשלב כזה או אחר של תמ"א כאשר כפי שכבר נאמר, רובם נמצאים בשלבים היותר מתקדמים (לאחר קבלת היתרי בניה, חלקם בבנייה בפועל), מדובר בשכונה שאין דומה לה בכל הנוגע ליישום האפשרויות בתמ"א 38/1.

גם העירייה לא שוקדת על השמרים, ובימים אלה מבצעת חידוש לתשתיות השכונה הכוללת החלפת קווי המים והביוב, חידוש כבישים ומדרכות והקצאת עוד מקומות חניה.

בצמידות לשכונה (במתחם בר יהודה) מקימה חברת אאורה את פרויקט אונו ואלי, אשר אמור להביא לפינוי של בניינים ישנים ובנייה של מגדלים חדשים במקומם.  מדובר בפרויקט שונה לגמרי משכונת שטרן-קורצ'אק, אשר לפיו אמורה כל השכונה להיהרס לרבות השטחים המשותפים ובמקומה תקום שכונה חדשה ושונה לגמרי.

ידוע כי נושא ההתחדשות העירונית מוטל במחלוקת. מחד, הצורך בהתחדשות של בניינים ישנים בולט במיוחד נוכח העובדה כי בניינים אלה מהווים סכנה בטיחותית. מאידך, הגדלת הצפיפות ותוספת יחידות הדיור ללא תשתיות תואמות יכול להביא לפגיעה באיכות חיי הדיירים באיזור.

נדמה כי לעומת חילוקי הדעות הקיימים בכל הנוגע להשפעתם של פרויקטים של התחדשות עירונית על העיר, אין חולק כי בשכונת שטרן-קורצ'אק הפרויקטים יביאו להתחדשות הבניינים והתשתיות מחד, ומאידך ישמרו את איכות החיים של דייריי השכונה, שכן הגדלת הצפיפות בפרויקטים של תמ"א 38/1 נעשית במשורה ובכל פרויקט מתווספות מספר מועט יחסית של דירות. זאת לעומת פרויקטים של פינוי-בינוי, בהם בכדי שהפרויקט יהיה רווחי ליזם עליו לבנות כמות גדולה ביותר של דירות חדשות, בדרך כלל שלוש דירות חדשות על כל דירה קיימת.

מי שיגיע לשכונה כיום ובעוד שלוש שנים מהיום, יגלה שכונה שונה לגמרי בה כל בנייני המגורים עברו התחדשות, או אז נוכל לעמוד היטב על ההשפעה של תוכנית תמ"א 38/1 ותוצאותיה על מתחמים שלמים ולא כבניינים בודדים.

הכותב מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין "כרמי-קרן" בתל אביב