מס הדירה השלישית הוא קנס שרירותי פסול מוסרית

התכלית הראויה המוצהרת למהלך הנדון, ולהפליה בין דירות לבין הון אחר בעניין מס רכוש על עצם הבעלות (להבדיל ממיסוי הכנסות עתידיות), היא השאיפה לשחרור דירות לשוק למען הזוגות הצעירים. יתכן כי המס הנדון ישפיע במידת-מה על ההחלטה של משקיעים פוטנציאליים ביחס לרכישת דירות נוספות בעתיד ויתכן שלא. אולם דבר אחד ברור לחלוטין: יימצאו משקיעים רציונליים מעטים בלבד, אם בכלל, אשר ימכרו עתה דירה שלישית שאותה הם רכשו בעבר, עקב מס של 1% לשנה. זאת, תוך ירידה לטמיון של מס הרכישה אשר אותו המשקיע שילם (אשר יכול להגיע עד 10% במדרגה הגבוהה), תשלום מס שבח מקרקעין (אשר יכול להגיע לסכומים גבוהים הרבה יותר מהמס החדש), אובדן הסיכוי הגבוה לעליית ערך הדירה בעתיד, ואובדן הזיקה האישית שכבר נוצרה בין בעל הדירה לבין הנכס.

המס לא ישרת אם-כן את תכליתו והנזק בוודאי יעלה על התועלת, במונחים של מידתיות. הרעיון להקלה חלקית בתחום מס שבח המקרקעין יקטין את הנזק באופן מזערי בלבד ולא ישפיע על ההחלטה אם למכור דירה. גם הסברה כי הנפקות אגרות חוב צמודות למדד הדיור תוביל למכירת דירות היא מיקסם שווא, מסיבות רבות ומגוונות אשר קל לעמוד עליהן ואין היריעה מספקת כדי לפרטן.

דירה למכירה (ארכיון) צילום: דוד הכהן

ההערכה שלפיה משקיעים לא ימכרו דירות שנרכשו בעבר, עקב המס החדש, אינה בגדר השערה בלבד. השקעה בדירה היא החלטה אסטרטגית לטווח ארוך, אשר נועדה להבטיח יציבות, להקטין סיכונים, לספק תחליף אפשרי לדיור נוכחי וליצור תחליף פנסיה או תוספת לה. ממה נפשך: אף אם מתעלמים ממס הרכישה ששולם בעבר וממס השבח שישולם בעקבות מכירה, הרי שאם ההערכה של משקיע היא כי מחיר הדירה יעלה או יוותר בעינו בעתיד, התשואה המקובלת מהשכרה, עדיין תותיר בידי המשקיע תשואה עדיפה על תשואת ה-0% שאותה הוא מקבל בהשקעה מקבילה (נטולת סיכון) בבנק, ועל-כן הוא לא ימכור את הדירה. ואם ההערכה של משקיע היא כי מחירי הדירות יירדו בעתיד אף מעבר לתשואה השוטפת, משקיע רציונלי אמור למכור את הדירה ללא קשר למס החדש. השפעת המס החדש על ההחלטה לפעול, במקרה של הערכה לירידות מחירים בעתיד, תהיה שולית בלבד. בכל מקרה, אם ההערכה הסבירה היא כי מחירי הדירות יירדו, הרי שאין עסקינן כלל במצב הדורש התערבות שלטונית אגרסיבית ופוגענית מהסוג הנדון.

החלת המס החדש גם על מי שרכש דירות בעבר, היא "קנס" שרירותי גרידא, פסול מבחינה חוקתית ואנטי-דמוקרטי, בגין החלטות השקעה לגיטימית שהתקבלו בעבר. המס אינו מקדם כהוא זה תכלית של שחרור דירות לשוק ומהווה נטילה שלטונית של קניין קיים, להבדיל ממיסוי לגיטימי על הכנסות עתידיות מן הקניין. כיוון שמיסוי דירות שכבר נרכשו לא יתרום דבר להגדלת מלאי הדירות בשוק, אין כל הבדל ענייני בין רכוש שנצבר באמצעות דירות לבין רכוש כספי, אשר עליו לא יוטל מס הוני, אלא רק מס על רווחים עתידיים. בכך פוגע החוק גם בזכות החוקתית לשוויון בין בני אדם המצויים באותו מצב. המס הנדון חוצה "קו אדום" במדינות מפותחות, והוא כי אין מפקיעים קניין של אדם ללא תשלום.

בכל מקרה תתבצע גריעה מיידית מקניין בעלי הדירות, בין אם הדירות תיוותרנה ברשותם ובין אם תימכרנה. לעומת זאת, אין כל מניעה ערכית ומשפטית להטלת מס על רווחים עתידיים (כגון הגדלת המיסוי על דמי השכירות), או הגדלה מסיבית של מס הרכישה על דירות להשקעה. הטלת מסים מסוג זה היא פשוטה, יעילה וסבירה, ומשתמשת במנגנונים המיסויים הקיימים.

"צדק חלוקתי" דורש "צדק". אין כל דבר צודק בהטלת מס הדירות הנדון על מי שרכש דירות בעבר, מס אשר בין היתר, בנוסף להיותו בגדר הפקעה ללא תמורה, גם מפלה באופן פסול בין בני-אדם באותו מצב כלכלי. עם הטלת המס יועבר מסר ברור לכל: שוב אין השקעה בטוחה כלשהי מפני נטילה שלטונית שרירותית של ההון במדינת ישראל. ירצה הריבון ובגחמותיו יטול את פירות עמלו של אדם, אשר נטל יוזמה לידיו להגן על עתידו, מבלי לדרוש דבר מאוצר המדינה. היום עסקינן בדירה שלישית ומעלה.

מחר ה"צדק" ידרוש כי אדם יתרום לציבור נכסים אחרים פרי עמלו, אשר נצברו בידיו, דוגמת חסכונותיו בבנק. ההתעקשות הבלתי-מובנת של משרד האוצר על צעד כה הרסני לאמון הציבור (לרבות אמון המערכת העסקית) במערכת השלטונית, כאשר קיימות חלופות פשוטות, לגיטימיות, מידתיות, צודקות ויעילות (אף כי גם הן פוגעות בבעלי דירות), ראוי כי תיחסם בידי הרשות המחוקקת או השופטת.

פרופ' מיגל דויטש הוא פרופסור למשפטים באוניברסיטת תל אביב. מומחה לדיני קניין ולדיני חוזים.