מחפשות דירה להשקעה? אלו הדברים שצריך לדעת

על מנת להגיע לרווחה כלכלית, הכסף שלנו צריך לעבוד עבורנו ולעשות תשואה. אחד האפיקים הפופולריים יותר להשגת תשואה הוא השקעה בדירה בארץ ובחו"ל. כמו כל השקעה אחרת, היא טומנת בתוכה סיכונים לצד סיכוי לרווח נאה, כאשר חלק מהסיכונים ניתנים למזעור באמצעות הכנה יסודית מראש לפני העסקה.

כל מה שאת צריכה לדעת לפני רכישת דירה להשקעה בישראל:

1) הכיני תוכנית – איך את מעוניינת להרוויח

כמו בכל השקעה, צריך להבין עד הסוף מאיפה יבוא הרווח. האם את מחפשת דירה שהרווח יגיע מעליית ערך? אולי כדאי במקרה זה לחפש פרויקטים בבנייה, בניינים המיועדים לפינוי בינוי, ולמתקדמות – בתים עם בעיות רישומיות בטאבו, שאתן מבינות את מהותן, את העלות וההסתברות לפתרונן, ואת עליית הערך הצפויה לאחר הסדרת הרישום. האם תרצי לשפץ ולמכור? זה אומר להתמחות בדירות ישנות שדורשות השקעה. האם השכירות החודשית היא מקור הרווח העיקרי מהדירה? כאן הפנייה היא למקומות בהם שוק השכירות ער.

בכל אחת מהחלופות העריכי את התשואה שתעניק לך ההשקעה. כלומר – כמה רווח יש לך בסופו של דבר על הכסף שהשקעת, לאחר הוצאות כמו הוצאות מימון ומיסים.

דירה להשקעה צילום: שאטרסטוק

2) מהו התקציב לרכישת הדירה?

מהו הסכום שיש לך להשקיע – או במילים אחרות – מהו ההון העצמי שאת מביאה לעסקה? צריך לזכור שלהשקעה בדירה יש הרבה מאוד עלויות נלוות שנוגסות בהון העצמי שלך. (בין העלויות: מס רכישה – אם חל (לא על דירה ראשונה), שכר טרחת עו"ד (עד 1% בדרך כלל מהעסקה), תיווך (עד 2% מהעסקה), ייעוץ משכנתאות, שמאי, עלות פתיחת תיק בבנק לקבלת משכנתא, אגרות רישום בטאבו, ביטוחים, ושיפוץ – אם נדרש).

את כל ההוצאות נפחית מההון העצמי שברשותנו, ולאחר מכן נבצע בדיקה מהו סכום המשכנתא שנוכל לקבל עבור העסקה. עבור דירה שאיננה דירה ראשונה, המשכנתא היא עד 50% מערך הנכס, בכפוף למגבלות שונות כמו יכולת ההחזר. בשלב זה, צריך להבין בכלליות מהו היקף המשכנתא הריאלי מבחינתנו, על מנת לדעת עם איזה תקציב אנחנו יוצאים לדרך ומה טווח המחירים הרלוונטי עבורינו.

אם אתן מתכננות להגדיל את ההון העצמי על ידי לקיחת הלוואות מקופות גמל או קרנות השתלמות, שימו לב שאתן יכולות לעמוד בהחזרים של כלל ההלוואות – כלומר ההלוואות שמממנות את ההון העצמי, והמשכנתא.

3) מה אפשרויות ההשקעה במסגרת התקציב?

באופן הכי פשוט כנסו לאתרי יד 2 וחפשו בחיפוש רחב דירות במחירים של 15%-20% מתחת לתקציב ועד 15%-20% מעל התקציב. החיפוש הזה ייתן לכם מושג לגבי השוק האפשרי מבחינתכם: איזה ערים רלוונטיות באופן בולט, ואיזה גודל דירה רלוונטי. יש 2 ערים שתוכלו להשיג בהן דירות של 4 חדרים במסגרת התקציב, ועוד 4 ערים בהן תוכלו להשיג דירות של 3 חדרים במסגרת התקציב.

מכאן התחילו לחקור על הערים: מה תשואת השכירות בהן, אילו שינויים הן עוברות, האם יש אליהן הגירה שלילית או חיצונית? איזה סוג אוכלוסייה מגיע אליהן? שלב הלמידה הוא קריטי, ובשלב הזה כדאי להתחיל לנפות ערים, עד שמגיעים לעיר אחת או שתיים – שאותן מסמנים כייעד, ואז שמים נעליים, ויוצאים להסתכל על נכסים.

4) יוצאים לדרך

להסתובב בערים, לראות בעיניים את הרחובות, את הדירות, ללכת לדירות שמוצעות למכירה – עם מתווך, ובלי מתווך, ולאט לאט להחליט לא רק על עיר – אלא על אזור אטרקטיבי בתוך העיר. להסתובב בו ביום, ובלילה – לראות איך הוא מתנהג אחרי החשיכה. להבין איזה שוכרים מחפשים את האזור, מי הם השכנים, איך נראית התחבורה הציבורית והאם יש בעיות חניה ותחבורה. את האזור בו החלטתן שאתן מתמקדות צריך להכיר לעומק, עד רמת תוכניות הפיתוח העתידיות של העיריה.

במסגרת התהליך הזה כדאי לדבר, להתייעץ, עם שכנים ותושבים במקום, עם משקיעים אחרים דרך פורומים, עם משכרים אחרים בבניין, ועם כל מי שיכול לתת לכן מידע שיסייע לקבלת החלטה מושכלת.

5) להיות פרקטיות

באיזור שבחרתן, כדאי לראות לפחות 20 נכסים – להבין את סוג הבתים, את התשתיות של האיזור, אם אתם מתלבטות בין דירות: תחשבו פרקטית - מה צריך שוכר בשביל להרגיש נוח בדירה? האם יש חדר שירות? האם מרפסת תהפוך את הדירה למבוקשת יותר?

תקופת הקורונה תזמן לנו בחודשים הבאים אנשים שיצטרכו למכור את הדירות בלחץ, לפני פיגורים במשכנתא, ויהיו נכונים להתפשר על המחיר. אם אתן נתקלות ב"מציאות", אז אתן צריכות מספיק ידע וניסיון להבחין שאכן מדובר ב"מציאה" עבורכן, ולא עבור המוכר או המתווך – ואת זה תוכלו לדעת רק אם תראו עשרות דירות ותכירו את השוק.

6) לסגור פינות לפני החתימה על החוזה

לפני שניגשים לחתימת חוזה הרכישה, נסו לראות האם יש עלויות נוספות לנכס שאתן לא מודעות להן: למשל, הוועד מחליף בעוד שנה את כל המעליות וכל בעל דירה יצטרך להשתתף בעלות. לאחר מכן, הגיעה העת לשמאות. המשכנתא שתקבלו מהבנק תיגזר כאחוז מערך הדירה – כפי שיקבע על ידי השמאי. כלומר, גם אם בהסכם המכירה יקבע שמחיר הדירה 2.5 מיליון שקל, אך שמאי של הבנק יקבע ששווי הדירה הוא 2 מיליון שקל בלבד, המשכנתא תיגזר מהשווי שקבע השמאי, תהיה נמוכה יותר מהמתוכנן, ואת ההפרש תצטרכי להוסיף כהון עצמי.

דבר זה יכול גם לגרום לבעיית נזילות, וגם להשפיע על כדאיות העסקה. לכן, מומלץ לקבל שמאות מוקדמת לפני החתימה על חוזה, בעיקר במקרים בהן אתן מתבססות על אחוז משכנתא מקסימאלי אפשרי לנכס, ויש לכן קושי להביא עוד כסף מהבית להשלמת הון עצמי, אם תדרשו.