סכסוך חריף בין מנכ"לי משרדי הפנים והשיכון: יש או אין משבר בשוק הדיור?

השבוע פורסם בכלכליסט כי מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן סבור שמשבר הדיור עבר, וכי הוא לא יהסס להאט את קצב התכנון במקומות מסויימים, בהם אושרו יחידות דיור בהיקף נרחב.

מי שלא אהב את הדברים הוא מנכ"ל משרד השיכון יאיר פינס, שמונה לתפקיד ביוני האחרון, שבמכתב לכהן העביר ביקורת על דבריו: "התבטאויותיך לפיהן משבר הדיור עבר ויש להאט את קצב התכנון שגויות כי הן חוטאות לאמת בכל הנוגע למצב שוק הדיור". פינס ציין כי "על מנת לבנות דירה נדרשות בין 12-15 שנים החל משלב התכנון, דרך שיווק הקרקע, בנייה ואכלוס הדיירים", והוסיף כי תחזיות הגידול באוכלוסיה מחייבות לחתור לכך שיהייה מאגר מספק לייצור דירות למשך שנים ארוכות. "כל עצירה בפעילות התכנון ואפילו האטה, עלולה במהירות להחזיר אותנו למציאות שהובילה אותנו למשבר דיור".

מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן צילום: עמית שעל

לדברי פינס, על פי התוכנית האסטרטגית לדיור, בשנים 2017-2020 נדרשות 52 אלף יחידות דיור בשנה, ו-61 אלף יחידות דיור לשנה בשנים 2026-2030. פינס אף הזכיר את הקושי של קבלנים לקבל היתרי בנייה, את הירידה בעסקאות לשיווק קרקעות ואת משבר הקורונה כגורם שלילי המחריף את חוסר היציבות הקיים בשוק הדיור.

במענה ששיגר כהן לפינס ציין הראשון כי שוק הדיור עבר תמורות בשנים האחרונות, כך שתקופת החירום הסתיימה, ובעוד שניתן מענה לסוגית התכנון, נותר פער בתחום הבנייה. "מדינת ישראל סבלה ממשבר דיור בעשור האחרון, אשר נבע מעודף ביקוש בהשוואה להיצע הקיים. המלאי התכנוני גדל משמעותית בשנים האחרונות והדביק את הפער ההיסטורי, אולם לצערנו נותר פער בתחום הביצוע". לשם המחשה הזכיר כהן את נתוני מינהל התכנון, לפיהם בין השנים 2016-2019 כמות היחידות שאושרו בכל שנה, היתה גבוהה מכמות היחידות שהציב היעד הממשלתי. "נתונים אלו מציגים באופן חד משמעי את העודף התכנוני הקבוע מוסדות התכנון השיגו בשנים האחרונות", אמר כהן. "הבנייה בפועל לא תאמה את התכנון המואץ. 140 אלף יחידות דיור מאושרות מדי שנה, אך בפועל נבנות פחות מ-60 אלף".

מנכ"ל משרד השיכון יאיר פינס צילום: באדיבות משרד הבינוי והשיכון

כהן הוסיף כי בפריפריה קיימות דירות רבות שיזמים מתקשים למכור, בפרט במסלול מחיר למשתכן, נושא שמוכר היטב למשרד השיכון, ועל כן יש לפעול לאזן את התכנון במקומות אלה. "אין ספק כי היו הצלחות בשיווקים במסגרת מנגנון מסובסד של מחיר למשתכן, לצד כישלונות בשיווק ברשויות מקומיות כמו טבריה, באר שבע, פרדס חנה, כרכור, וראש העין. גם בנק ישראל, בדו"ח שפירסם לפני למעלה משנה, הראה כי בהשוואה למרכז הארץ, נותרות בפריפריה דירות רבות ששווקו במסגרת מחיר למשתכן ללא זוכים, משום שהיזמים ממעטים מלגשת למכרזים הללו".

כהן אף התריע כי המשך תכנון על קרקעות פתוחות עשוי להביא לחיסול הקרקעות שמצויות בחסר במדינת ישראל, ונדרשות עבור הדורות הבאים. "למדינת ישראל חסרות עתודות קרקע לדורות הבאים, ואנחנו משתמשים בכלים המיועדים למצב חירום מזה מספר שנים ללא צפי סיום. לא ניתן ולא נכון לעבוד במתכונת חירום מתמשכת בעולם התכנון, דבר שיוביל לשחיקת איכות התכנון ולחוסר יכולת ליישום התכנון, הניכרת כבר כיום בשטח".

לדבריו, המדינה שיווקה דירות במקומות ללא ביקוש, והסיבה להיעדר הביקוש איננה חוסר תכנון: "אין חולק על כך שיש לדאוג שהמלאי התכנוני ייתן מענה לצורכי המשק, אך לא צריך תכנון חסר כל סיכוי למימוש, המעמיס על הרשויות המקומיות היקפי דיור מואץ. התוכנית האסטרטגית לדיור קבעה יעד תכנוני של 2.6 מיליון דירות עד 2040 לצורך בניית 1.5 מיליון דירות. המשמעות היא רתימה של כל מערכת התכנון לתכנון של 1.1 מיליון יחידות דיור עודפות, במקום להתמודד עם הפחת שבגינו נקבע יעד כה גבוה מעבר למה שנדרש בפועל. פחת זה מעיד על כשל שוק, כאשר המדינה ממשיכה לתכנן ולשווק דירות במקומות בהם אין להן ביקוש. כך נעשה גם בשנים האחרונות במסגרת הסכמי הגג בהובלת רמ"י ומשרד השיכון במקומות רבים בפריפריה".

לדברי כהן, "מדינת ישראל הוציאה מיליארדים על הסכמי גג שאינם ממומשים לצערי, והסיבה לכך איננה תכנון, אלא חוסר יכולת של הרשויות להתמודד עם מסה כל כך גדולה של דיור בבת אחת".