ליצמן דורס את מחיר למשתכן כדי לקבל אור ירוק מכץ

שאלות ותשובות מחיר למשתכן, גרסת ליצמן: כך תעבוד התוכנית החדשה באילו ערים יימכרו דירות מוזלות, מי זכאי לקנות אותן - ומה יהיה עם מי שכבר זכו בהגרלה ב"מחיר למשתכן" אמיתי גזית לכתבה המלאה 

במשרד השיכון יודעים היטב שתם עידן הקופה המלאה והגדושה לטובת מחוסרי הדיור. אחרי חמש שנים שבהן המדינה שפכה מיליארדי שקלים לטובת תוכנית שהצלחתה מאוד מפוקפקת (מחירי הדיור עלו בתקופת הממשלה הקודמת ב־17% לפי הלמ"ס), ונוכח הגירעון העצום וההאטה הכלכלית אליה נכנסת המדינה, במשרד האוצר ובאגף תקציבים ישקלו פעמיים כל שקל וכל סובסידיה, ודאי אם לא הם ולא שר האוצר חתומים עליה.

לכן, אי אפשר שלא לשים לב ששר השיכון ליצמן מתאמץ לשכנע את משרד האוצר שהתוכניות שלו יכניסו כסף לקופה. הפחתת מס הרכישה בפריפריה תגדיל את מספר הדירות שיירכשו ואת היקף המס.

סבסוד הקרקעות והמענקים בפריפריה יחזיר למדינה את הלגיטימציה לתת לקבלנים לריב ולהתחרות על קרקעות במרכז המדינה – מה שיגדיל את הקופה. בכל מקרה, ליצמן מאותת לכץ כי הוא מפסיק עם אובדן ההכנסות על הקרקע במרכז הארץ, שהסב למדינה הפסדי עתק.

ליצמן. תם עידן הקופה המלאה לטובת מחוסרי הדיור צילום: משרד הבריאות

התוכנית החדשה של משרד השיכון שנחשפה אתמול ב"כלכליסט" תגדיל בשנתיים הקרובות את הכנסות המדינה ממכירת קרקעות לבנייה למגורים ב־4 מיליארד שקל, כך עולה מהערכות גורמים בממשלה. ההערכות מתבססות על תוכנית השיווקים של רשות מקרקעי ישראל והשוואת ההכנסות הצפויות ממכירת הקרקע במתכונת של מחיר למשתכן לעומת שיטת השיווק החדשה.

פרשנות אם מחירי הדירות יירדו, זה לא יקרה בזכות תוכנית ליצמן תוכנית משרד השיכון לביטול "מחיר למשתכן" וסיוע לפריפריה, נראת "על הנייר" כפתרון מצוין - סוף סוף לא עוד תחרות שמעלה את מחירי הקרקעות ואת מחירי הדירות, אבל בפועל היא בעיקר מסרבלת עוד את מכרזי הקרקעות של המדינה - שגם ככה היעילות היא מהם והלאה דרור מרמור לכתבה המלאה 

על פי שיטת מחיר למשתכן מחיר הקרקע נקבע מראש על ידי השמאי הממשלתי על בסיס מחירי השוק, עליהם העניקה המדינה הנחה של 200 אלף שקל לדירה. חברות הבנייה שהתמודדו במכרזים התחרו על מחיר הדירות שמכרו לזכאים, כאשר החברה שהצעתה היתה הזולה ביותר היא שזכתה במכרז. מאז הונהגה השיטה ב־2015 סך ההנחות המצטבר עמד על 2־1 מיליארד שקל בשנה – 1.1 מיליארד שקל ב־2016; 2.3 מיליארד שקל ב־2017; 1.4 מיליארד בשקל ב־2018, וכ־1 מיליארד בשקל ב־2019. התוכנית גררה ביקורות רבות גם על גובה ההנחות וגם על חוסר ההבחנה בין אזורי יוקרה לפריפריה.

התוכנית החדשה מתייחסת באופן ישיר לביקורת זו. לפי שיטת השיווק החדשה הארץ תחולק לשלושה חלקים, לפי שווי הקרקע. באזורים שבהם מחירי הדירות יקרים מאוד תבוטל ההנחה לגמרי והתחרות במכרז תהיה לכל המרבה במחיר. חברת הבנייה שתזכה במכרזים תוכל למכור את הדירות במחירי השוק החופשי. במעגל הביקושים השני באזור המרכז, באזורים בהם המחירים נמוכים מ־2.5 מיליון שקל לדירה המדינה תקבע מראש מה יהיה מחיר הדירות וזאת על פי שומה של השמאי הממשלתי והנחה מסוימת.

חברות הבנייה שידעו מה מחיר המכירה של הדירות, וכמה הן נדרשות לשלם עבור פיתוח הקרקע, יתחרו על מחיר הקרקע. במעגל השלישי בערי הפריפריה מחיר הדירות יקבע מראש על ידי המדינה בעזרת אותו מנגנון. אבל בניגוד לאזור המרכז, המדינה לא תודיע מה עלות הפיתוח, משום שזה יגולם במחיר הקרקע. במכרזים אלה חברות הבנייה יתחרו על הצעת המחיר הגבוהה ביותר, הכוללת את עלות הקרקע והפיתוח שלה.

הבוננזה למדינה תגיע מת"א וערי המרכז

החישוב לפיו יחול גידול משמעותי בהכנסות המדינה מיוחס בעיקר לשינוי שיטת המכרזים באזורי היוקרה. אם לא נחווה משבר כלכלי כבד וממושך כל מכרז באזורים אלה עשוי להעלות הכנסות המדינה במאות מיליוני שקלים.

מחיר למשתכן

לשם ההמחשה, על פי תוכנית רשות מקרקעי ישראל במהלך 2021 ישווקו מגרשים ראשונים לבניית 2,000 דירות בשטח שבו שכן שדה דב בצפון תל אביב. כיום מחיר קרקע ליחידת דיור הוא 1.5 מיליון שקל. לו הקרקע היתה משווקת בשיטת מחיר למשתכן ההנחה לקרקע ליחידת דיור היתה עומדת על 200 אלף שקל, ומחיר הקרקע על כ־1.3 מיליון שקל. כלומר, מגרשים ל־2,000 דירות היו מניבים למדינה 2.4 מיליארד שקל. לעומת זאת אם המדינה תשווק במחיר השוק היא תכניס כ־2.8 מיליארד שקל — תוספת של 400 מיליון שקל. אם התחרות על המגרשים האלה תהיה גבוהה, יכול מאוד להיות שהכנסות המדינה יהיו גבוהות עוד יותר.

גם במכרזים באזור המרכז במעגל הביקושים השני המדינה יכולה לשפר את הכנסותיה. בשיטת מחיר למשתכן המדינה היא זו שקבעה את מחיר הקרקע ואלו נקבעועל בסיס שומות שנערכו ב־2015. ברוב אזורי הארץ מדובר בשומות הנמוכות ממחירי השוק כיום. בשיטה החדשה המדינה מאפשרת לקבלנים להתחרות על מחיר הקרקע, לאחר שהם יודעים בכמה יצטרכו למכור את הדירות. אם מגמת העלייה במחירי הקרקעות תימשך – וכרגע לפחות במרכז לא נראה שהיא נבלמת – הרי שהמדינה תהנה מעליית המחירים הזו.

גם שיטת המכרז בפריפריה עשויה להגדיל את הכנסות המדינה. כיום כדי למשוך חברות בנייה ולשפר את האטרקטיביות של המגרשים שהיא משווקת בערי הדרום והצפון, המדינה מסבסדת חלק מעלויות פיתוח המגרש על פי מפתח של 40 אלף שקל לכל דירה. המנגנון הזה עיוור ואינו מבחין בין שכונות מבוקשות לפחות מבוקשות, וכעת מבקש משרד השיכון להפטר ממנו. מצד שני, במסגרת התוכנית החדשה ייתכן גם מצב הפוך במסגרתו המדינה תידרש לההוציא מכיסה את עלויות הפיתוח אם הצעת המחיר הזוכה תהיה נמוכה מהמצופה.

בכל זאת אי אפשר בלי מענקים

למרות הנסיון להתנער מההנחות של כחלון אתמול נחשף חלק נוסף בתוכנית ליצמן המבקש לתת מענקים בסכום של 110־70 אלף שקל לרכישת דירות יד שנייה בפריפריה. המטרה היא לייצר דינמיקה שתעיר את שוק הנדל"ן באזורים אלה, לשפר את היכולת של זוגות צעירים לקנות דירה ולעודד בעלי הדירות למכור ולקנות לעצמם דירה חדשה יותר.

הקושי הגלום בהצעה הזו הוא הסיכון שקיים תמיד בשיטה של מענקים כי הכסף הנוסף לא יגיע לקונים אלא יגרום לעליית מחירי ויתגלגל למוכרי הדירות. פתרון נוסף שנשקל במטרה להסיט רכישות לפריפריה הוא להציע משכנתאות בערבות מדינה לרוכשי דירות במטרה להפחית את שיעור הריבית לעומת שיעורו בשוק החופשי.