ירון ספקטור: "הפיגור של רמ"י בשיווק קרקעות יתפוצץ לכולנו בפנים"

תוכניות בנייה למגורים במחוז תל אביב שבהן רק 6,600 דירות – זה כל ההספק של מוסדות התכנון ב-2019. כך לפי שנתון מינהל התכנון לסיכום שנת 2019, שפורסם בתחילת השבוע. מדובר ב-42% בלבד מהיעד (15,500) שהממשלה החליטה עליו כאשר אישרה את התוכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040. גם מספר הדירות בתוכניות שאושרו במחוז ירושלים רחוק מאוד מהיעד – ב-2019 אושרו בבירה רק 5,600 דירות – 48% מהיעד בתוכנית האסטרטגית (11.5 אלף דירות).

התוכנית האסטרטגית לדיור שאושרה בהחלטת ממשלה ב-2017 נולדה בעקבות משבר הדיור, ונועדה להציב יעדי תכנון ההולמים את גידול האוכלוסייה הצפוי ואת תחזית הביקוש הנגזרת ממנו.

סך הדירות שאושרו במסגרת תוכניות ברחבי הארץ בשנה שעברה הוא 140 אלף, נתון גבוה מהיעד הממשלתי, אולם 31% מאותן דירות (43 אלף במספר) מצויות במחוז דרום, שספק אם נותן מענה לביקוש לדירות – אפילו התוכנית האסטרטגית צפתה כי לאור הביקוש הדל לדירות במחוז דרום ניתן לתכנן בו רק 18.5 אלף דירות בשנה. על כן, גורמים בתחום התכנון סקפטיים באשר למימושן של רבות מתוכניות אלה.

לצד זאת, נתון מעודד שעולה בשנתון הוא כי 33% מהדירות (47 אלף) הן בתוכניות שאושרו במחוז מרכז, ולהן יהיה ביקוש.

סך כל הדירות בתוכניות שאושרו ב-2019 נמוך ב-6% לעומת 2018 שבה אושרו תוכניות שבהן 150 אלף דירות, ב-2017 היו בתוכניות מאושרות 127 אלף דירות, וב-2016 היו 111 אלף דירות. על פי הערכות של מינהל התכנון, בצל משבר הקורונה ועצירה של מאות דיונים שנת 2020 תסתיים עם שפל של כ-40 אלף דירות בתוכניות מאושרות.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון צילום: אוראל כהן

לא רק קורונה

השבוע פורסם עוד כי שיווק קרקעות המדינה לצורכי מגורים צנח בעשרות אחוזים מתחילת השנה הנוכחית, ועל פי ההערכות, אם קצב השיווקים הנוכחי יימשך, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תצליח לשווק רק כ-14% לעומת יעד השיווק השנתי הממוצע שלה.

בימים אלה ממשיכה הרשות, החולשת על כ-93% מקרקעות המדינה, לדחות את כל מכרזי מחיר למשתכן למועדים מאוחרים יותר. מהערכות רשמיות של הרשות עולה כי כל שיווקי הקרקע שתוכננו להתפרסם ברבעון השני של השנה יתפרשו על פני הרבעון השלישי והרביעי, מחשש שמצב המשק ומצבם של יזמי הנדל"ן לא יאפשר שיווק קרקעות במהלך כל משבר הקורונה.

ההערכות הן כי דחיות השיווקים לא נובעות ממשבר הקורונה בלבד, וקשורה גם בהקמת הממשלה החדשה וחילופי השרים, התפרקות מטה הדיור ומינויו של שר השיכון החדש, יעקב ליצמן, המחייב את כל הענף בהיערכות מחדש.

ירון ספקטור צילום: ישי רונן

אפשר לבנות במרכז

לדברי השמאי והכלכלן ירון ספקטור, המדינה חוזרת על טעויות קריטיות מהעבר הקרוב: "הנתונים של מינהל התכנון מלמדים שוב שאישור תוכניות למגורים בישראל לא ממש לוקח בחשבון את רמות הביקוש באזורים השונים כמו גם מהיעדים שהממשלה עצמה הציבה. הרי גם בתוכנית מחיר למשתכן שלחו עשרות אלפי משפחות לפריפריה, והיום יש לנו אלפי דירות שעומדות ריקות כי אף אחד לא באמת רוצה לגור בהן, גם לא בשכירות. וזה בהנחה שהמכרזים האלה בכלל שווק בהצלחה לקבלנים.

"לעומת זאת, מחסור עתידי בדירות במחוזות תל אביב וירושלים יתרום במידה רבה של ודאות להמשך עליית מחירי הדירות, מהסיבה הפשוטה שהביקוש לדירות עולה ככל שמתקרבים לאזורי התעסוקה המרכזיים ובמיוחד ככל שמתקרבים לתל אביב. צריך גם לזכור שבדרום הארץ, שם אושרו כשליש מהדירות, קל יחסית לאשר תוכניות משום ששטחים נרחבים שם אינם מפותחים, אין שם נכסים אסטרטגיים כמו שדות תעופה למשל, והמחלוקות באזור הזה מעטות".

לדברי ספקטור, העובדה שלא מתכננים די דירות באזורי הביקוש, בתוספת הנתונים על פיגור בשיווק קרקעות כיום – "יתפוצצו לנו בפנים עם עליות מחירים חדות, להערכתי – כבר בשנה הקרובה. מה שהממשלה החדשה צריכה לעשות זה לשחרר כמה שיותר קרקעות באזורי הביקוש ולהאיץ את שלב התכנון – הכל במטרה להגדיל את היצע הדירות. זה בשונה מהממשלה הקודמת שבחרה להתערב בצד הביקוש עם מתן הנחות של מיליארדי שקלים לרוכשים, מצד אחד, והגדלת מיסוי לא פרופורציונלית על משקיעים, מצד שני".

ספקטור מסכם עם אבחנה מעניינת נוספת: "דווקא עכשיו, אחרי שנגיף הקורונה היכה בכלכלה הישראלית ולאור מספר הדירות מועט שאושר לבנייה באזורי הביקוש, מתחדדת ההבנה שקציבת חייה של תמ"א 38 היתה טעות. ברור שזו לא תוכנית מושלמת ושלרוב עדיפים פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, אבל במצב הנוכחי יש חשש שלא נראה לא את זה ולא את זה, ומי שישלם זה הציבור הרחב".

במינהל התכנון מסבירים כי התוכנית האסטרטגית היא רב-שנתית ועל כן יש לבחון עמידה ביעדים על פי ממוצע המתקבל בחישוב מספר הדירות מאז אושרה התוכנית, ולא בבחינה שנתית. כך, לפי גישה זו, ב-2018 אושרו במחוז תל אביב תוכניות בהן אפשרות לבניית 31 אלף דירות חדשות; ב-2017 אושרו תוכניות לבניית 14 אלף דירות, ובסך הכל מאז אושרה התוכנית האסטרטגית ב-2017 ועד עתה אושרו במחוז תל אביב תוכניות לבניית 52 אלף דירות – ממוצע שנתי של 17 אלף דירות.