פינוי-בינוי אחרי קורונה: מאות פרויקטים תלויים באוויר – והזמן של היזמים אוזל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

על פניו, גם בצל משבר הקורונה אמורים היו מיזמי ההתחדשות העירונית להמשיך להתנהל כרגיל, וזאת בשל הגדרת סקטור הבנייה כ"חיוני" למשק. אלא שבשטח, על אף ההצהרות והכוונות הטובות, התחום ספג פגיעה משמעותית. סיבות לכך לא חסרות – ירידה בתזרים המזומנים של חברות הבנייה למימון המשך הפעילות, גופי תכנון שפועלים במתכונת מצומצמת, ונקיטת משנה זהירות מצד הבנקים בכל הקשור להענקת מימון ליזמים.

מטבע הדברים, המצב באתרי הבנייה מערער גם את היסודות שעליהם נשענות החברות בתחום: על פי נתוני חברת המידע העסקי CofaceBDI, מאז תחילת המשבר חל זינוק של כ-80% במספר חברות הייזום והבנייה בתחום ההתחדשות העירונית שנקלעו לקשיים פיננסיים; כמו כן נרשמה עלייה ניכרת גם בכמות הפרויקטים שנתקעו תוך כדי תנועה ועתידם מוטל בספק. לנוכח המצב, מזהירים עורכי הדו"ח, אחת מכל שלוש חברות עלולה למצוא עצמה בסכנת קריסה - ומדובר במאות רבות של חברות המפרנסות עשרות אלפי ישראלים.

"אנו עדים לגידול חריג במספר החברות שבקשיים", אומרת תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBDI. "מגפת הקורונה והצעדים בהם נקטה הממשלה גרמו לכך שהליכי התכנון נעצרו, ההוצאות גדלו, התעורר קושי נוסף לקבל אשראי מגופי המימון, והמכירות של הדירות החדשות שאמורות לממן את הפרויקטים ולהוות תנאי למימון מצד הגופים המממנים נעצרו".

פרויקט של הכשרת הישוב. "לפני שיזם צולל פנימה - הוא חייב לבדוק את המספרים" צילום: הכשרת הישוב

עניין של זמן

גם דניאל נמרודי, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת הכשרת הישוב, מספר כי בעקבות משבר הקורונה עוד ועוד חברות ניצבות כיום בפני שוקת שבורה: "מדובר באנשים שמפעל החיים שלהם קורס באחת, והחברות שהם הקימו בעמל רב זקוקות לסיוע כאן ועכשיו. אחרי שנים של עבודה על פרויקט פינוי-בינוי, האלטרנטיבה היחידה מבחינתם היא למכור את הפרויקט או להכניס אליו שותף חיצוני, אחרת הם פשוט לא ישרדו".

נמרודי מכיר את הדברים שהוא מתאר מקרוב: הכשרת היישוב היא אחד הגופים שדווקא בעת הזו בוחנת את אותם פרויקטים שנתקעו בעיצומו של התהליך. למעשה, ניסיונה רב השנים בענף הנדל"ן ואיתנותה הפיננסית הם שמאפשרים להכשרת הישוב להיכנס בנעלי היזם במקרים רבים, ולהוביל את הפרויקט אל עבר קו הסיום.

אז מה בדיוק כוללת הפרוצדורה להעברת המושכות בפרויקט, ואילו מרכיבים חשוב להביא בחשבון לפני שחברה מחליטה לקחת על עצמה מיזם שנתקע? "להחיות פרויקטים תקועים זה תהליך מורכב שבו אלמנט הזמן הוא מכריע. זאת, מאחר שהסכם התקשרות בין בעלי דירות ליזם אינו תקף לנצח", מרחיב נמרודי. "הדברים נכונים עוד יותר לפרויקטים במסגרת תמ"א 38, שגם כך עומדים רגע לפני גניזת התוכנית, באוקטובר 2022. במקרים אלה כל עיכוב הוא הרסני, וכל התמהמהות עלולה לעלות ביוקר.

"אסור גם לשכוח עוד מרכיב חשוב במשוואה – בעלי הדירות. הם הפקידו בידי היזמים לא רק את הרכוש היקר ביותר שלהם, אלא גם את ההזדמנות לשינוי אמיתי באיכות חייהם. אם הפרויקטים לא יתקדמו בקצב ראוי, בעלי הדירות יאבדו אמון בכל מי שקשור למיזם ובכך למעשה יחרצו את גורלו".

נורות אזהרה

"לפני שיזם חדש צולל פנימה הוא חייב קודם כל לבחון את המספרים, שכן מעבר להיבט החברתי, פינוי-בינוי זה קודם כל ביזנס", מרחיב נמרודי על טיב השיקולים של היזם "הנכנס". "עניין חשוב נוסף הוא בשלות הפרויקט וכברת הדרך שהוא כבר עשה. יזם חדש לא יתקרב לפרויקט אם לצד ההתקשרות המתבקשת מול בעלי הדירות, היזם המקורי לא התחיל גם בהליכים הביורוקרטיים והתכנוניים מול הרשויות. אם בשתי הגזרות כבר נרשמה התקדמות, אז כבר יש סיכוי גדול יותר שחברה חזקה תיקח אחריות על הפרויקט".

במיזמי התחדשות עירונית המחייבים התנהלות שקולה וסבלנית, אחד הנדבכים המשמעותיים הוא יצירת דיאלוג שוטף מול נציגות בעלי הדירות. כאשר נערך שינוי בזהות היזמים, הדבר הופך לרגיש במיוחד. "צעד כזה של החלפת יזם צריך להתקיים בשיתוף פעולה מלא עם הנציגות, כדי שזו תוכל לתווך לבעלי הדירות את היזם החדש ולקבל את הסכמתם להמשך הפעילות", מבהיר נמרודי. "אם מהלך כזה מתבצע מאחורי הגב שלהם, זה מתכון בדוק לבעיות.

"כמובן שגם מהצד השני חייבים הדברים להיעשות בצורה גלויה, כלומר כשהפנייה של נציגות בעלי הדירות ליזם חדש לא תתרחש מאחורי גבו של היזם המקורי שאיתו כבר התקשרו בהסכם. השורה התחתונה היא שצריך להיות תיאום בין נציגות בעלי הדירות לבין היזם המקורי של הפרויקט. אם לא כך, הרי שעבור היזם הפוטנציאלי מדובר בהכנסת ראש בריא למיטה חולה".

דניאל נמרודי. "בעד שילוב כוחות עם היזם המקורי"

שילוב כוחות

בבואה להחליף יזמים שנקלעו לקשיים, הערך המוסף שמציעה הכשרת הישוב כחברת נדל"ן ציבורית ושקופה, בעלת חוסן כלכלי ובעיקר ניסיון והיכרות רבת שנים עם תחום הבנייה, משחק לטובתה.

"אני יכול לספר שאין שבוע שאנחנו לא מקבלים פניות לבוא ולסייע לפרויקטים", מתאר נמרודי. "אבל אנחנו בוחרים כל מיזם בפינצטה. אגב, בפרויקטים מסוימים אנחנו בהחלט בעד שילוב כוחות עם היזם המקורי. אם מדובר באדם חרוץ, מקצועי ויסודי, שעשה עבודה ראויה לציון בפיתוח וקידום הפרויקט, אנחנו רוצים אותו איתנו. את חלוקת האחוזים בינינו כבר נדע לעשות לשביעות רצון כולם".

לנמרודי יש גם מסר לכל אותן חברות שמבקשות להזרים דם חדש ומשאבים למיזמים שלהן שעומדים באוויר: "קידום ההתחדשות העירונית בישראל הוא אינטרס של כולנו. כדי שזה יקרה, בשלבי המשא ומתן על העברת הבעלות בפרויקטים כולנו חייבים להתנהל באופן שקול והגון, ועל היזם 'היוצא' לבוא עם רף ציפיות ריאלי בנוגע לתמורה שמגיעה לו. יזם שיציג דרישות לא הגיוניות ימצא את עצמו קירח מכל הכיוונים, בבחינת 'תפסת מרובה לא תפסת'.

מגדל הכשרת הישוב במתחם BBC בבני ברק. אין שבוע בלי פניות לעזרה צילום: הכשרת הישוב

"בהתחשב בכך שאת נזקי משבר הקורונה בנדל"ן אנחנו נראה ככל הנראה רק בעוד שנה-שנתיים, עם פחות דירות שייבנו ופחות פרויקטים שייצאו אל הפועל, מי שישכיל כיום למצוא יזם חזק, יעלה משמעותית את הסיכוי למימוש הפרויקט בעתיד".