הוועדה החליטה: היזמים לא יישאו לבדם בעלויות ההקמה של שטחי ציבור

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 פסיקה תקדימית שניתנה בשבוע שעבר על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז חיפה קובעת כי דרישת רשות מקומית מיזמים להקצאת והקמת שטחי ציבור במסגרת תוכניות בנייה – מחייבת גם את הרשות בנשיאת מחצית מעלויות הבנייה. לפיכך, נקבע כי יש לקזז מתחשיב ההשבחה הן את עלות הבנייה של שטחי הציבור והן את זכויות הבנייה שניטלו מהיזם לשם כך.

ההחלטה הזו, שנוגעת באחת מנקודות המחלוקת הקשות העומדות בין יזמים לרשויות מקומיות, ניתנה בנוגע למחלוקת בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פרדס חנה לבין חברת מרכז תבורי פרדס חנה. החברה היזמית ביקשה להקים 65 יחידות דיור בשני בניינים במועצה המקומית, מעל קומת מסחר ומשרדים קיימת. במסגרת היתר הבנייה שהנפיקה הרשות המקומית נדרש היזם להקצות 500 מ"ר מן הפרויקט כשטח מבונה לצורכי ציבור.

אלא שלאחר הוצאת היתר הבנייה, דרשה הוועדה המקומית מהיזם היטל השבחה בסך 3.6 מיליון שקל, ותחשיב ההיטל כלל גם את זכויות הבנייה של שטחי הציבור במתחם. בנוסף, בדרישת התשלום מצד הרשות לא נכללה התייחסות להוצאות ההקמה של שטחי הציבור שבכולן נשא היזם.

היזם מצדו טען כי יש להפחית את זכויות הבנייה שהופקעו ממנו מתחשיב ההשבחה, וכי על הרשות לספוג את עלויות ההקמה של שטחי הציבור במלואן. הוא עירער על שומת ההשבחה, והשמאי המכריע קבע כי ההיטל יופחת בכ-50% לסכום של כ-1.8 מיליון שקל. על כך עירערה הוועדה המקומית בפני ועדת הערר המחוזית בחיפה לפיצויים והיטלי השבחה.

פרויקט בנייה בפרדס חנה. עבור 65 יחידות דיור דרשה העירייה מהיזם 500 מ"ר לצורכי הציבור צילום: נמרוד גליקמן

ועדת הערר המחוזית דחתה את הערר והורתה לרשות המקומית לגבות מהיזם את תשלום ההשבחה המופחת שנפסק לו על ידי השמאי המכריע. זאת ועוד, הוועדה קבעה כי יש גם לקזז מהתחשיב את עלויות הבנייה של השטח הציבורי. "עלויות הבנייה הן חלק מן ההוצאות שהוציא היזם לצורך מימוש ההשבחה שטמונה בתוכנית. על כן, יש לקזז עלויות אלה מבסיס המס – כלומר מן ההשבחה עצמה – ולא מסכום המס שעל היזם לשלם עבור ההשבחה", נכתב בהחלטה.

מאחורי החלטת הוועדה, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, עמדה המסקנה כי היזם כלל לא נהנה מהזכויות שניטלו ממנו או ממבני הציבור שהוקמו לשימוש הרשות המקומית - אלא הרשות עצמה, שעל פי רוב אף דורשת לרשום את השטחים האלה על שמה בתום הפרויקט.

צעדים שוברי שוויון

החלטת ועדת הערר בחיפה עוררה הדים רבים, בין היתר, בקרב יזמים בענף ההתחדשות העירונית. לפי הערכות, ההחלטה של הוועדה צפויה להשפיע דרמטית על מיזמים רבים ויש בה כדי להביא לחיסכון ניכר ליזמים, של עד מיליוני שקלים לפרויקט. "זהו צעד חשוב המבשר אולי את בוא האביב להתחדשות העירונית", קובע ישראל אברמוב, מנכ"ל קבוצת אלד פסגות, היוזמת ומבצעת מיזמי התחדשות עירונית.

עם זאת, הוא מדגיש, "אין בצעד הזה בלבד כדי להפוך את ההתחדשות העירונית לגורם מרכזי בהתנעת שוק הדיור המקרטע. נושא מימון מבני הציבור והתשתיות המשלימות היווה מאז ומתמיד עקב אכילס משמעותי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. אם הוא היה מוסדר כיאות, אזי כיום היו פי שלושה ויותר התחלות בנייה של יחידות דיור בהתחדשות עירונית, כלומר רבבות דירות מידי שנה, דבר שהיה מהווה 'שובר שוויון' קריטי בהגדלת ההיצע בשוק הדיור".

אברמוב מכיר את הסוגייה מקרוב. בימים אלה מתכננת קבוצת אלד פסגות את פרויקט הפינוי-בינוי הגדול בישראל – פסגות ים בחדרה, אשר צפוי לכלול את הקמתן של 10,000 יחידות דיור. "מדוע אני, כיזם, אשלם כפל כפליים – גם עבור הקרקע, גם היטלי השבחה על הפרויקט וגם על מוסדות הציבור והתשתיות המשלימות, שמי שתיהנה מהם בסופו של דבר היא העירייה או הרשות המקומית?", תוהה אברמוב.

ישראל אברמוב. אפשרות לעידן חדש בהתחדשות העירונית

עין לפריפריה

לאור כל אלה ממליץ אברמוב על שורה של צעדים משלימים להחלטת הוועדה בחיפה: "ראשית, יש לבחון הגדלה של המימון מצד הרשויות המקומיות להקמת מוסדות ציבור ותשתיות משלימות ל-70%, לעומת 30% ליזמים; שנית, יש לטפל בנושא היטלי ההשבחה – מוקש שהופך כיום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ללא כדאיים כלכלית בעליל; שלישית, יש להרחיב את זכויות הבנייה של היזמים בהתחדשות עירונית, לדוגמה באמצעות איחוד מגרשים במסגרת תמ"א 38/2.

"בנוסף, מוטב להגדיל את יחס הדירות שיקבלו יזמים בפריפריה ל-10 לעומת 1, וזאת על מנת להתניע סוף סוף התחדשות עירונית גם באזורים אלה; כמו כן יש לצמצם כמה שאפשר את ההליכים הביורוקרטים המייגעים. אם כל הצעדים הללו יתממשו", מסכם אברמוב, "נוכל אולי לראות בהחלטת ועדת הערר לפיצויים של מחוז חיפה בבחינת הסנונית הראשונה לעידן חדש בהתחדשות העירונית".

גם חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, הביע השבוע הסתייגות מהחלטת הוועדה בחיפה: "אם מוטלת מטלה ציבורית על יזם, ראוי שהיא תהיה מופחתת מהיטל ההשבחה ולא מתחשיב ההשבחה, כלומר שהרשות המקומית תכסה את כלל העלויות".

לדבריו, "אם לצורך העניין הרשות היתה מבקשת לבנות בית ספר או גן ילדים בשטח ציבורי שבבעלותה – לא היתה בכלל שאלה על כך שהיא זו שתשלם את העלויות. במקרה הזה, גם דוחפים ליזם פונקציה שהוא לא רוצה בה לפרויקט וגם אומרים לו לשלם על זה".