היועץ הפיננסי אורי רותם מזהיר: אלה הטעויות שעושים יזמים בדרך להשגת מימון

הטלטלה העוברת על המשק הישראלי בעקבות התפרצות הקורונה לא פסחה על שוק הנדל"ן. אף שסקטור הבנייה הוחרג ממגבלות והוגדר על ידי הממשלה כחיוני, מאז תחילת המשבר העניינים רחוקים מלהתנהל כבימי שגרה. לצד ההוצאות שהולכות ותופחות, מכירת הדירות שנעצרה, תהליכי התכנון שמתבצעים בפרופיל נמוך והצמצום בכמות הידיים העובדות באתרי הבנייה, נדבך נוסף וקריטי לא פחות נוגע לקשיים שניצבים בפני היזמים בדרך לקבלת מימון מהבנקים.

האפקט, כמעט מיותר לציין, מורגש היטב בשטח. ניתוח שביצעה חברת ניהול סיכוני האשראי דן אנד ברדסטריט, המתמקד בענף הנדל"ן בצל הקורונה, מציג תמונת מצב עגומה: לא פחות מ-2,000 מיזמי בנייה נעצרו במהלך התקופה האחרונה בעקבות קשיים מימוניים, בעוד כ-500 פרויקטים עומדים למכירה בהנחה של כ-15% ממחיר השוק ואף במחירי הפסד.

במסגרת הניתוח מדווחת דן אנד ברדסטריט כי מאז התפרצות המגפה "קיימת עלייה משמעותית בפניות מצד חברות בנייה לקבלת הלוואות". בנוסף, על רקע הקשחת התנאים מצד הבנקים להענקת אשראי, וירידה של כ-25% בפרויקטים שמקבלים מימון בפועל, "יותר ויותר חברות לא מצליחות להשלים פרויקטים בגלל קושי תזרימי והיעדר נגישות למקורות מימון, בהן אף חברות ידועות".

על פי מדדי דן אנד ברדסטריט נרשמה עלייה ברמת הסיכון של הענף, כשעדיין טרם התקבלה הכרעה אם להכיר בקורונה כ"כוח עליון" המצדיק איחור במסירת דירות לרוכשים ופוטר את חברות הבנייה מחובת פיצוי. במצב העניינים הקיים, מתריעה החברה, מאות חברות עומדות בפני סכנת קריסה של ממש.

פרויקט תמ"א 38. יזמים רבים קורסים, ואינם מודעים לאפשרויות המימון העומדות להם צילום: אוראל כהן

קיצור תהליכים

הסיטואציה המורכבת איתה מתמודדות חברות הנדל"ן מחייבות אותן לחשיבה מחודשת, ובין היתר גם לאיתור אפיקי מימון אלטרנטיביים. "חשוב להבין שליווי פיננסי לא מתחיל ומסתיים בבנקים", אומר אורי רותם, מומחה בפתרונות מימון ומשכנתאות. "אמנם התקופה הנוכחית מצריכה גם את הבנקים להתנהלות גמישה ורגישה יותר, אבל בפועל זה לא ממש המצב, ולראיה – הם כבר הספיקו לייקר את הריביות והעמלות על נוטלי המשכנתאות. מבחינתם של הבנקים, ההתנהלות שלהם היא מאוד זהירה ומוצדקת, אבל מבחינת נוטלי ההלוואות המשמעות היא שהתנאים לקבלתן הופכים לקשיחים יותר".

לדברי רותם, לאור המציאות החדשה בתחום מימון הנדל"ן, שאיש לא יודע כמה זמן תימשך, על השחקנים בשוק הנדל"ן לשנות גישה ולהפנים שיש חלופות ראויות ואף טובות יותר מהאופציה הבנקאית: "במקביל לבנקים פועלות קרנות חוץ-בנקאיות, פרטיות ומוסדיות, שאולי לא תמיד מוכרות ליזמים, אך דווקא בעת הזו מסוגלות להעניק מענה מהיר, מקיף ואפקטיבי. כאשר יזמים רבים כל כך מתקשים לשמור את הראש מעל המים, אין להם את הפריבילגיה להמתין עד יעבור זעם. הפרויקטים שלהם תלויים על בלימה והם זקוקים למימון כאן ועכשיו. הגב הכלכלי שמספקים גופי המימון החוץ בנקאיים עשוי לעשות את ההבדל, ולפעמים על העניין הזה פרויקט יקום או ייפול.

אורי רותם. "ככל שהבנקים יקשיחו עמדות, נתח השוק של הגופים החוץ-בנקאיים רק יתרחב"

"אחד היתרונות של הגופים החוץ-בנקאיים ביחס לבנקים הגדולים היא ביכולתם לבוא לקראת היזמים ולהאיץ פרוצדורות ממושכות", מוסיף רותם. "בניגוד לפקידים בבנק שצריכים לאשר את הענקת ההלוואות עם הממונים עליהם, פה אפשר לסיים את העניין בפרקי זמן קצרים יותר, כשבעת הנוכחית למהירות שחרור הכספים יש חשיבות גדולה במיוחד".

מלבד יזמי פרויקטים למגורים, נתח שוק נוסף שעשוי לפנות לגורמי מימון חוץ-בנקאיים נמצא בקרב נוטלי ההלוואות המסחריות. לדברי רותם, "עד היום מרבית הבנקים הרגילים למשכנתאות לא מספקים הלוואות לצורך רכישת נדל"ן שאינו למגורים, ומי שמחפש מימון באפיקים אלה נאלץ לפנות לבנקים המסחריים. 

"אלא שהלוואות הבנקים המסחריים מוגבלות למימון של 60% מגובה הנכס, ומתאפיינות בפריסה קצרת טווח של 10 שנים ופחות. המשמעות מבחינת נוטלי ההלוואה היא ברורה – החזר חודשי גבוה מאוד, לעתים אף יותר מדמי השכירות שהם מקבלים עבור הנכס. בחברות המימון החוץ-בנקאיות המגבלות הרבה פחות קשיחות, הן לעניין שיעור המימון והן לעניין משך תקופת ההחזר. לכן אני מעריך שגם תחום זה יחווה פריחה בקרוב, בעקבות המשבר הנוכחי".

מרכז לוגיסטי. חברות המימון הלא-בנקאיות לא מערימות קשיים על הלוואות מסחריות צילום: Shutterstock

קר שם בחוץ

רותם מבקש לעשות סדר ולהעניק לאלו המבקשים להסתייע בגופי המימון החוץ-בנקאיים כמה דגשים חיוניים: "לפני שלוקחים החלטה למי לפנות, חשוב לדעת מול מי אתה עומד ומה ניתן להשיג מולו. אלא שלרוב היזמים אין את היכולת לברר את הדברים האלה בעצמם. לכן, מומלץ להתקשר עם גוף ייעוץ פיננסי שילווה את היזם לכל אורך חיי המימון ובכל רגע נתון – מהמפגש הראשון עם הגוף המממן ועד שהוא מסיים להחזיר את ההלוואה. הערך המוסף הטמון בגוף שהולך ידי ביד עם היזם, הוא ביכולת לזהות ולנטרל מוקשים פוטנציאליים, ולספק מענה ישיר ויסודי לכל בעיה.

"אלמנט משמעותי נוסף נוגע להיכרות ולניסיון עם תחום המימון החוץ-בנקאי ועם הגורמים הפועלים בו. מעבר ליכולת לקצר את לוחות הזמנים והביורוקרטיה ולייצר אשראי זמין ובתנאים נוחים, חשוב שלאותו הגוף תהיה המומחיות להתאים את המימון באופן מדויק לצרכים וליכולות של הלקוח. לא כל פרויקט דומה למשנהו, ומה שנכון למיזם מסוים לא בהכרח מתאים למיזם אחר. זה נשמע אולי פשוט, אבל זה ממש לא מובן מאליו".

על רקע כל אלה, רותם מעריך כי דווקא התקופה הקרובה תיטיב עם הגופים החוץ בנקאיים: "ככל שהבנקים יקשיחו עמדות, הפנייה לגופים החוץ-בנקאיים היא מגמה שרק תצבור תאוצה ותתרחב, ובהתאם יגדל גם נתח השוק שלהם".