שוב הן כאן? "הקורונה תחזיר לשוק את קבוצות הרכישה"

בשיתוף זירת הנדל"ן

בשנתיים שלוש האחרונות ראינו ירידה חדה, עד כדי כמעט עצירה מוחלטת, בשוק קבוצות הרכישה. נראה שהציבור הבין שחברי קבוצות הרכישה הם יזמים – לטוב ולרע; ושהסיכוי לחיסכון מגיע עם הסיכונים הטבעיים הכרוכים בהקמת פרויקט. וכך, בשנים האחרונות הציבור הדיר את רגליו מהצטרפות לקבוצות רכישה, חרף הסיכוי לחיסכון משמעותי בדרך לבעלות על נכס מקרקעין.

המיתון שבהכרח יבוא על כלל המשק בעקבות משבר הקורונה, והשפעתו על שוק הנדל"ן בפרט, צפויים להפוך את המגמה. לא יהיה זה פלא אם תחום קבוצות הרכישה יזכה לעדנה מחודשת בעידן הפוסט-קורונה.

מה הקשר

כדי להבין לאן אנחנו הולכים, צריך ראשית להבין מאין באנו. קבוצות הרכישה התחילו ממקום מאוד תמים ופשוט – קבוצות (לא פעם חברים, או חברים של חברים) שהתגבשו לקנות מגרש על מנת להקים עליו פרויקט מגורים משותף.

היתרונות שהיו גלומים בעסקאות מעין אלה היו רבים:

• אם קונים פרטיים מפרטי – חוסכים את המע"מ על רכיב הקרקע. במרכז הארץ, אם נניח שהקרקע היא מחצית מעלות היחידה, מדובר בחסכון של כ-9%-8% על מחירה הסופי של היחידה.

• מס הרכישה שולם על רכיב הקרקע בלבד – עבור משקיעים (או סתם כאלה שהיו להם נכסים נוספים) דובר בהבדל של 5%-3% נוספים מעלות היחידה.

• חיסכון הרווח היזמי – כפי שיזמים/קבלנים שמקימים דירות ומוכרים אותן, ואחרי תקורותיו ועלויות הניהול הפנימיות מבקשים עדיין ליהנות מרווח יזמי של 20%-15%, הרי שבנייה במשותף מותירה את הרווח היזמי הזה (גם אחרי תשלום הוצאות ניהול) בידי חברי הקבוצה.

אתר בנייה ברעננה. אם אפשר בדירות מגורים, אז למה לא בשטחי מסחר ומשרדים? צילום: אייל וקנין

אלא שהתארגנויות אותנטיות כאלה יכלו להתקיים בפרויקטים של יחידות בודדות, בדרך כלל לא יותר מכמה עשרות. או אז נולדו "המארגנים" – אותם גורמים שלקחו את עולם קבוצות הרכישה להיקפים אחרים לגמרי. שהרי אם אפשר לעשות את כל הטוב הזה על מגרש שעליו ניתן להקים בניין בן 10 יחידות, מדוע לא לארגן אנשים לקבוצת ענק של מאות אנשים? לפי מודל זה, את הניהול הפנימי של יזם נדל"ן יחליף הניהול של מארגני ומנהלי הקבוצות, וחברי הקבוצה יוכלו ליהנות מהיתרונות שתוארו לעיל.

מאוחר יותר קמו קבוצות דומות-שונות – שהרי אם אפשר בדירות, אז מדוע לא בשטחי מסחר ומשרדים? וכך הלאה, המשיך התחום להתפתח ולהתרחב.

גל חקיקת הנגד

מפקח במיסוי מקרקעין לימד אותי פעם כי "חזיר קטן נותנים לו לאכול – חזיר גדול אוכלים אותו". אין ספק כי התפתחות תחום קבוצות הרכישה והפיכתו ל"חזיר גדול" שמו אותו על הרדאר של גופי הרגולציה, ובהתאמה הולידו בתחילת העשור הקודם גל חקיקה מגבילה שרבים חשבו כי יסתום את הגולל על התחום באופן סופי.

מבלי להידרש לשאלה למי היה אינטרס להרוג את קבוצות הרכישה, ברי כי החקיקה (בעיקר בתחום המס) והפרקטיקה הבנקאית כיווצו את היתרונות שנמנו לעיל, והותירו את חברי קבוצות הרכישה בעיקר עם חיסכון הרווח היזמי. ועדיין, בתחום הנדל"ן גם הנחה של 10% משמעותה המון כסף, ולא פעם היא מהווה בדיוק את הפער בין אפשר לאי-אפשר.

ואמנם, ראו זה פלא: עם כל הצעדים האמורים וחרף כל החקיקה המסרסת, השנים הפעילות ביותר בתחום קבוצות הרכישה הגיעו דווקא אחרי החקיקה – ב-2016-2013. בתקופה זו נפח העסקאות הכפיל ואף שילש את עצמו.

אלא שכמו בכל תחום, לצד הרבה הצלחות באו כמה כשלונות שגררו כותרות שליליות – ובהתאמה השוק דעך באופן דרמטי. חברי הקבוצות למדו שהחיסכון ברווח היזמי כרוך בנטילת הסיכון היזמי. אחרי מספר מקרים שבהם הסיכון התממש, העדיפו הרוכשים את הביטחון ועוד שעת שינה בלילה, על פני המחיר הזול.

עו"ד יואב זהבי. בעת הזו, חקיקה ראויה תאפשר לקבוצות הרכישה לשוב ולפרוח צילום: דן חיימוביץ

עידן חדש?

אלא ש(גם) כאן הקורונה נכנסת לתמונה. השוק הולך למיתון – זו הרי לא שאלה – ולציבור יהיה הרבה פחות כסף לקנות דירות. במקביל, הביקוש לדירות מגורים דווקא עולה – ובקצב מהיר מקצב הגידול של ההיצע. שאלו כל עתידן מתחיל והוא יאמר לכם שהפער הזה צפוי לגדול בעשרות השנים הקרובות, שהרי קצב הילודה בישראל הוא הגבוה ביותר ב-OECD – למעלה מ-3.2 ילדים למשפחה.

בעברית לעם, "אנשים צריכים מקום לגור בו". וכמו בכל מוצר אחר, כשצריך כסף אך הוא לא בנמצא – קונים בזול. זאת, גם אם הזול פחות טוב, ואפילו אם הזול יקר. כאמור, חיסכון של 10% ואפילו פחות הוא פעמים רבות ההבדל בין האפשר לאי-אפשר. ואם עוד תבוא עלינו לטובה גם חקיקה ראויה, אז יד ביד עם הקורונה, נדמה שנוכל לראות את עולם קבוצות הרכישה חוזר לפרוח.

הכותב הוא שותף במחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עוה"ד אפשטיין רוזנבלום מעוז