עו"ד נוריאל אור: "ייצוג כפול בהתחדשות עירונית – שורש כל הרע בענף"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי שנים ארוכות שבהן עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית פעלו מבלי שהיו כללי אתיקה ברורים שמקיפים את התחום וייחודים לו, ובעקבות תלונות רבות שהצטברו בנושא בשנים האחרונות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית – לשכת עורכי הדין מתגייסת לשנות את המצב: פורום המקרקעין בלשכה פירסם בימים האחרונים נייר עמדה מפורט ובו המלצות לפעילות עורכי הדין, שהפרתם תהווה עבירה אתית העלולה להביא להשעיה או נזיפה.

כך למשל, לפי הכללים במסמך, עורך דין שמייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית לא ייצג גם את היזם – מחשש לניגוד עניינים – אלא במקרים חריגים; לעומת זאת, עורך דין שמייצג דיירים במיזמי התחדשות עירונית כן יוכל לייצג במקביל את היזם בפרויקטים אחרים של אותו יזם, ובתנאי שהיזם אינו לקוח קבוע שלו בהתאם לחוק, ושהדבר נעשה בהסכמת בעלי הדירות.

באשר להחלת הכללים, בפורום המקרקעין בלשכה ממליצים כי פרויקטים שכבר יצאו לדרך טרם החלטות ועדת האתיקה, ייבחן כל מקרה לגופו, ללא החלטה גורפת לעניין האסור.

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי צילום: דוברות לשכת עורכי הדין

היכרות מוקדמת

"ככלל סבור פורום המקרקעין כי עורך דין המייצג את בעלי הדירות אינו יכול לייצג את היזם באותו הפרויקט, שכן הדבר עולה כדי ניגוד עניינים", נכתב בנייר העמדה. "עם זאת, ניתן להתיר ייצוג מסוג זה ביחס לרשימה סגורה ומצומצמת של נושאים העולים בקנה אחד עם ההגנה על האינטרסים של בעלי הדירות. בגדר נושאים אלה ניתן למצוא את רישום הדירות ברישום בתים משותפים, דיווח וטיפול בענייני מיסוי ו/או תכנון ובנייה".

עם זאת מובהר בנייר העמדה של פורום המקרקעין כי בכל מקרה, "ייצוג היזם בכל אספקט הנוגע למכירת דירותיו בפרויקט, אינו יכול להתבצע בשום מקרה על ידי עורך דין הדיירים. הדבר לא ייכלל ברשימת החריגים הסגורה והמצומצמת ויהווה ניגוד עניינים בכל מסכת נסיבות".

אשר לייצוג יזם על ידי עורך דין של הדיירים בפרויקט אחר באותה מסכת זמנים, בפורום המקרקעין סבורים כי "הגבלת הייצוג כאמור ראוי שתחול אך ורק כלפי יזם שהוא 'לקוח קבוע' של עורך הדין... הגבלה זו יש להחיל במסגרת כתב הסכמה של בעלי הדירות, שבו יצוינו הפעולות שעורך הדין המייצג את בעלי הדירות יהיה מנוע מלבצע עבורם, כתוצאה מהיכרותו עם היזם שהוא 'לקוחו הקבוע'".

הסיבה העיקרית להחלטה הזו, לפי שיטת פורום המקרקעין בלשכה, היא שפרויקט התחדשות עירונית אורך שנים רבות, ואם תאומץ הגישה שלא יהא כלל קשר בין היזם לעורך דין, לדבר תהיה משמעות הרסנית, בראש ובראשונה כלפי הדיירים, שכן הם לא יוכלו להשתמש בשירותיהם של עורכי דין רבים, שמייצגים או ייצגו בעבר את היזם בפרויקטים אחרים.

הטוב, הרע והרע ההכרחי

"שורש כל הרע בהתחדשות עירונית הוא שעורך הדין מייצג באותו פרויקט גם את היזם וגם את הדיירים", קובע עו"ד נוריאל אור, הבעלים של משרד אור ושות' – עורכי דין, המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. לדבריו, המהלך של לשכת עורכי הדין היה צריך להיעשות מזמן: "אמנם כיום כבר לא מדובר בתופעה רווחת, אך היא עדיין קיימת, בעיקר בפרויקטים המערבים אוכלוסיות מוחלשות ונטולות אמצעים ולחילופין במיזמים של יזמים קטנים ולא מוכרים.

"צריך לזכור שפרויקטים של התחדשות עירונית הם ארוכים ומורכבים מאין כמותם. יש כל כך הרבה התנגשויות במהלך הדרך בין היזמים לבעלי הדירות – בנוגע לגובה הערבויות למשל, שם היזמים רוצים להעמיד כמה שפחות והדיירים כמה שיותר; או בכל הנוגע למכירת הדירות והליווי הבנקאי. לייצג את שני הצדדים זה פשוט ניגוד עניינים בצורתו המובהקת".

מנגד, לראייתו של אור, העובדה שעורך הדין ייצג בעבר יזמים וכעת הוא מייצג דיירים בפרויקטים שונים, דווקא מאפשרת לו להגן על האינטרסים של הדיירים בצורה טובה יותר, וזאת משום "שהוא יודע איך היזם חושב ומה הוא מבקש להשיג".

עו"ד נוריאל אור צילום: שמוליק דודפור

אור מתייחס גם לעניין שלא הוזכר בנייר העמדה של הלשכה – העובדה שגם עורך דין המייצג את הדיירים בלבד, מקבל את שכרו מידי היזם: "מדובר בנוהג שהשתרש בתחום ויש בו מידה של בעייתיות, אולם יש פער בינו לבין מצב של ייצוג כפול. מדובר ב'רע הכרחי' שבלעדיו לא יקומו פרויקטים, או גרוע מזה – יקומו פרויקטים אבל לדיירים לא יהיה ליווי משפטי מטעמם".

בהקשר הזה מדגיש אור את החשיבות שבשקיפות שכר הטרחה: "בפרויקטים שלי אני מקפיד שהדיירים יהיו מעורבים ויידעו על שכר הטרחה שאני מקבל מהיזם, כמו גם על חלוקתו לאורך חיי הפרויקט. כאשר עורך דין מקבל את שכר הטרחה כולו או את רובו, כבר בתחילת הדרך – אין לו תמריץ להמשיך ולפעול לטובת הדיירים גם בהמשך הדרך. לכן, האופן הראוי לתשלום שכר הטרחה הוא לפי אבני דרך בהתקדמות הפרויקט ובשקיפות מלאה אל מול הדיירים".

ראש לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי חימי, התייחס גם הוא לכללי האתיקה החדשים: "מדובר בסוגיה מורכבת ורגישה, ואני מברך את חברי פורום מקרקעין של הלשכה על עבודתם היסודית לקראת הסדרת התחום. נייר העמדה מהווה בסיס לדיונים מול ועדת האתיקה ומשרד המשפטים, ועליו יושתו הכללים בהתנהלות עורכי דין בנושא ההתחדשות העירונית".

עו"ד אברהם ללום, יו"ר פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין, מוסיף: "הוועדה הוקמה במטרה לגבש עמדה ברורה לאחר יותר מעשור. הנייר שהוכן משקף לדעתנו את העמדה הנכונה שתסדיר אחת ולתמיד את הנושא"

יודגש כי נייר העמדה הוא מסמך פנימי של לשכת עורכי הדין, ובטרם אישורו הסופי עליו לצלוח את ועדת האתיקה הארצית של הלשכה.