השמאי אורי בר: "הדרך לקידום פינוי-בינוי – גילום היטלי ההשבחה במטלות ציבוריות"

עוד בטרם הונח לאישור על שולחן הממשלה, נייר העמדה שפירסמו משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המבקש לשחרר חסמים נפוצים במיזמי פינוי-בינוי, ממשיך לעורר הדים בקרב הפעילים בתחום.

מלבד היזמים וחברות הבנייה, הדו"ח מעסיק רבות גם את מגזר השמאים, בהציעו שורה של תיקוני חקיקה דרמטיים בתחום המורכב. כך למשל, המלצה מרכזית בדו"ח נוגעת לקביעת היטל השבחה אחיד בפרויקטים של התחדשות עירונית – בשיעור של 25%. זאת, בניגוד למצב כיום.

לדברי השמאי אורי בר, הבעלים של משרד בר אורי שמאים, הסדרה זו מהווה אבן דרך משמעותית בדרך להשגת ודאות מירבית בעסקות מורכבות של פינוי-בינוי: "כשמוסיפים לעיר דירות מגורים ותושבים חדשים, הצורך בהיטל השבחה הוא מובן וברור. עם זאת, האופן שבו הוא נגבה היום במסגרת מיזמי פינוי-בינוי הוא שגוי. היטל השבחה לא צריך להיות משולם כולו במזומן לוועדה המקומית, אלא להתגלם, לפחות בחלקו, במטלות ציבוריות שבהן יחויב היזם.

"כך למשל צריך להטיל על היזם להקים או לשדרג תשתיות, לבנות מבני ציבור ולהקים פארקים בסביבת הפרויקט. הדבר יהיה מעוגן כתנאי לטופס 4 וכך תהיה ודאות שהתושבים יקבלו את מה שמגיע להם. כשהיזם משלם היטל השבחה, אף פעם אין לדעת איך ההיטל הזה יחזור לתושבים ומתי, אם בכלל. הרי יכול להיות שהכסף ישמש לבניית תשתיות בשכונה אחרת בעיר". 

פרויקט פינוי-בינוי ביהוד-מונוסון. "לוודא שהיטל ההשבחה יחזור לתושבים" צילום: אוראל כהן

בר מוסיף כי המתכונת החלופית שהוא מציע לגביית היטלי ההשבחה תסייע ליזמים מבחינה תזרימית, דבר חשוב במיוחד בימים אלה של משבר כלכלי וחוסר ודאות בענף: "כשיזם משלם היטל השבחה הוא עושה זאת בבת אחת, כלומר את מלוא הסכום, ערב מתן היתר הבנייה. לעומת זאת, כשהיזם נדרש לבצע מטלות ציבוריות, הוא יכול לפרוש את התשלום לאורך כל חיי הפרויקט שלו. בנוסף, יזם שהוא גם קבלן, נהנה מחיסכון בעלויות ומהגדלת הרווח הקבלני שלו. כל זאת, בזמן שהעירייה עדיין מקבלת השבחה אפקטיבית של 25%".

על מנת בכל זאת לאפשר לרשות המקומית לומר את דברה בעניין, מוצע בדו"ח לתת לה לקבוע מראש כי באזורים מסוימים יחול היטל השבחה בשיעור של 50%, כמו גם כאלה שבהם הוא יעמוד על 25% ואף כאלה שבהם יינתן פטור מלא. בהצעה הזאת בר פחות מצדד: "זה פותח פתח לכללים לא ברורים. לא ברור מה הקריטריונים לאיפוס היטל ההשבחה ומה הקריטריונים להגדלתו. אנחנו מנסים כל הזמן לנטרל אלמנטים של חוסר ודאות, וההצעה הזאת תעשה בדיוק את ההיפך – תייצר עיוותים תכנוניים לאור קביעת היטלי השבחה בתעריפים שונים בשכונות השונות".

כלים נגד סרבנים

סוגיה נוספת שעולה בדו"ח של הרשות הממשלתית ומשרד המשפטים נוגעת לקביעת מסלול מיוחד לאישור תוכניות איחוד וחלוקה בפרויקטים של התחדשות עירונית. זאת, באמצעות קידום ואישור התוכנית גם בלי אישור טבלאות איחוד וחלוקה, כאשר אישור הטבלאות יידחה למועד הוצאת ההיתרים, ויתקבלו לגביהן הסכמות הדיירים. כמו כן מוצע להגמיש את עיקרון השוויון שמנחה את קביעת הטבלאות בתוכניות איחוד וחלוקה בפינוי-בינוי, כך ששינויים מינוריים בין סוגי נכסים לא יילקחו בחשבון.

לדברי בר, "דחיית האיחוד והחלוקה עד לשלב ההיתר היא בבסיסה רעיון נכון, מכיוון שהיא מאפשרת ליזמים גמישות במשא ומתן מול דיירים סרבנים, ובכך מזרזת את ההליך המסורבל ממילא. נכון שזה עשוי לגרום לדיירים להסס לפני כניסה לפרויקטים - כי הם לא יידעו מה בדיוק הם יקבלו - אבל גם על זה אפשר להתגבר, למשל באמצעות חתימה מותנית, כזו שבמסגרת שלב האיחוד והחלוקה נדרשת לאשרור סופי".

אורי בר. להותיר כוח בידי הרשויות המקומיות קרדיט: אורי בר שמאים

בכל הנוגע למשקלן של הוועדות המקומיות באישור פרויקטים, מוצע בדו"ח לשנות את מאזן הכוחות הנוהג כיום בהתחדשות העירונית. זאת, בין היתר, באמצעות ביטול מסמכי המדיניות העירוניים והחלפתם בתוכניות מתאר להתחדשות עירונית. "תוכניות אב יעניקו כלים לתכנון עתידי ומתקדם, תוך תשומת לב ראויה לבנייה ירוקה, הגדרת צורכי הציבור והתשתיות, לרבות שטחים פתוחים", מרחיב בר. "יתרון נוסף בתוכניות המתאר טמון בכך שהעקרונות המנחים אותן הם ברורים ושקופים – ואינם תלויים במסמכי מדיניות המשתנים ללא הרף וללא קריטריונים ברורים".