דו"ח אפס לקבוצות רכישה: היקום פרויקט או יישאר על הנייר?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בתחילת הדרך זה היה נראה מבטיח. לפי המצגים (והמצגות) שהראו בעליה של חברת נדל"ן מוכרת למאות מחברי קבוצת הרכישה בחריש, הפרויקט אמור היה להסתיים זה מכבר והדירות בו היו צריכות להיות כיום מאוכלסות. ואולם, שש שנים לאחר הקמת הקבוצה ובשל קשיים שמערים הבנק המלווה, הדירות טרם נמסרו לבעליהן, והעלויות המשוערות שהיוו את עבור רבים מחברי הקבוצה את הבסיס להחלטה להצטרף להרפתקה – תפחו בעשרות אחוזים.

המקרה המדובר כלל אינו בודד או יוצא דופן. את מה שלמדו חברי הקבוצה בחריש יודע כבר כל מי שבחן אפשרות או התלבט אם להשקיע בפרויקט בנייה: בלי דו"ח אפס – אותו מסמך שמאי שנערך עוד בטרם שלב התכנון של הפרויקט ושורתו התחתונה היא בבחינת להיות או לחדול – לא יוצאים לדרך.

דו"ח אפס מהווה תוכנית עסקית-כלכלית-שמאית שנועדה לבחון את היתכנותו הכלכלית של פרויקט בנייה – בהיבט התכנוני, הרישויי, הקנייני והכלכלי. ככזה, הוא נועד במקור לסייע לבנקים ולגופי מימון חוץ-בנקאיים להחליט האם לסייע במימונה של עסקה, אם לאו. גורם נוסף שנעזר דרך קבע בדו"ח אפס הוא קבוצות הרכישה, אותן התאגדויות של רוכשי דירות שנפוצו בארץ בשני העשורים האחרונים ומאפשרות לחבריהן להשיג דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.

פרויקט שנתקע ברחוב הילד ברמת גן. לדו"ח אפס חשיבות עצומה – בפרט עבור קבוצות רכישה צילום: עמית שעל

חשיבותו של דו"ח האפס מוכרת כיום על ידי כלל השחקנים בענף מימון הבנייה, לאור התופעה שבמסגרתה מארגני קבוצות מציגים לחברים הפוטנציאליים תמונת היתכנות כלכלית ורודה למדי, ולצדה לוחות זמנים שאפתניים אשר רחוקים מלעמוד במבחן המציאות. כך קרה שחברי קבוצות רבים, שלרוב אינם מגיעים מתחום הנדל"ן ואין להם את הכלים לבחון את היתכנות ההבטחות, נכווים ומאבדים ממון רב, ועל הדרך נפגע שמו הטוב של מוסד קבוצות הרכישה.

אפס אינטרס זר

חשיבותו של דו"ח אפס היא עצומה אפוא, בפרט עבור קבוצת רכישה. הוא מתמקד בכמה אבני דרך עיקריות: ניתוח זכויות הבנייה על פי תוכניות בנין עיר תקפות; היכולת לממש את הזכויות בכלל ובזמן סביר; בחינת התנאים והמטלות לקבלת היתר בנייה; וידוא שהקרקע ריקה ונקייה וניתנת לשעבוד, או שמא קיימים לגביה גורמים מעכבים כגון דיירים מוגנים והערות אזהרה; אומדן עלויות בנייה כולל מסים ותשלומים נלווים; אומדן שווי הדירות המתוכננות, אחוז רווחיות ליזם ולוחות זמנים ריאליים לביצוע הפרויקט.

"כיום כבר ברור לכל הפעילים בתחום קבוצות הרכישה כי דו"ח אפס שנערך על ידי שמאי מקרקעין, המהווה גורם אובייקטיבי, מקצועי ובעל ניסיון בתחום, נותן בידי החברים את הכלים לקבל החלטה רציונלית ומבוססת-נתונים באם כדאי להיכנס לעסקה או לא", מסביר שמאי המקרקעין אורי בר, בעל משרד בר אורי שמאים בע"מ.

לדבריו, מארגני קבוצות רבות הבטיחו "דירות רעיוניות" – כאלה שלא היתה להן תב"ע בתוקף ולא היה ניתן להוציא בגינן היתרי בנייה. "היתכנות פיזית-תכנונית היא תנאי הכרחי ומקדים לביצוע הפרויקט, כמו שלמדו על בשרם רוכשים בפרויקטים ברמת גן. כלומר, אם הבטיחו דירה בקומה 8, צריך לבחון האם בכלל קיימת אפשרות לבנות שמונה קומות".

בר מוסיף כי גם סוגיית לוחות הזמנים היא חלק בלתי-נפרד מדו"ח האפס: "אחד הכשלים שחברי קבוצות נתקלים בו הוא איחור מהותי ועיכובים בלוחות הזמנים, שנחשפים לאחר שהפרויקט כבר יצא לדרך. לא פעם מובטח שבתוך שנתיים-שלוש יוקם הבניין החדש, אך לבסוף התהליך מתארך לשבע שנים ואף יותר".

לטענתו, הערכת זמנים בדו"ח אפס, המשקללת את כל הגורמים הרלוונטיים שנבחנו, עדיפה על פני זו של הגורם המארגן בראש ובראשונה בשל מידת האובייקטיביות שלה: "בעוד למארגן יש אינטרס להציג נתונים מחמיאים שישכנעו חבר פוטנציאלי, השמאי שאינו בעל אינטרס בפרויקט הוא גורם מקצועי ואובייקטיבי, שאמור לתת הערכת זמנים ריאלית ונכונה יותר".

אורי בר. "הערכת שמאי שאינו בעל אינטרס בפרויקט עדיפה על פני זו של הגורם המארגן" צילום: בר אורי שמאים

סיכון מחושב

כנגזרת מיכולתו להצביע על כדאיותם הכלכלית של מיזמי בנייה, דו"ח האפס מספק גם אומדן שווי לדירות בפרויקט, כך שחבר בקבוצת רכישה יוכל לשקלל את עלות הדירה בסוף הדרך לעומת שוויה של דירה כזאת בשוק כיום, ולהחליט האם ההפרש מצדיק מבחינתו את הכניסה למיזם. "אמנם אומדן זה מתבצע אל מול שווי השוק של דירה בנויה בהווה, ולא לפי השווי המוערך בעת סיום הפרויקט", אומר בר, "אך הוא נותן בכל זאת מושג כללי המבוסס על נתון מהימן בשוק החופשי, ולא על נתון 'משופר'".

חשיבות מכרעת יש לדו"ח האפס גם בכל הקשור לאומדן עלויות ההקמה. בעבר מארגני קבוצות הציגו עלויות מוערכות שהתבררו בדיעבד כמוטות מטה, וגררו את חברי הקבוצה למימון אישי נוסף ולא מתוכנן. לדברי בר, "השמאי מציג אומדן ריאלי של עלות הקמת הפרויקט, המביא לעיתים למסקנה שאין כלל חיסכון או כי מדובר בחיסכון שאינו מצדיק את הסיכון שבכניסה לקבוצת רכישה".

בר קורא לחברי קבוצות רכישה לא לחזור על טעויות העבר: "זכותו וחובתו של חבר פוטנציאלי בקבוצת רכישה לדרוש ממארגן הקבוצה דו"ח אפס של שמאי מוכר, אשר מכיר את כל הפרמטרים ובידיו הכלים לקבוע האם פרויקט מסוים הוא כדאי או שיסתיים במפח נפש ובאובדן החסכונות".