עו"ד צבי שוב מנתח: השבחה של 25% בפינוי-בינוי – מי באמת יישא בהיטל?

משרד המשפטים בהובלת המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ, מקדם באחרונה מספר צעדים שיקלו על המדינה בהתמודדותה עם חסמים העומדים בפני פרויקטים של פינוי-בינוי ושל התחדשות עירונית בכלל. אחד הצעדים המשמעותיים בארסנל, שעליהם דווח באחרונה, נוגע לנקודת התורפה המשמעותית ביותר אולי בפרויקטים אלה – סוגיית היטלי ההשבחה.

על פי החקיקה המקודמת על ידי קמיניץ, ההיטלים יוסדרו באופן אחיד וגורף, ויעמדו על 25% משווי ההשבחה בכל הפרויקטים, כמעט ללא יוצא מן הכלל.

נושא היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי מאופיין כיום באנדרלמוסיה מוחלטת, ונתון לשיקול דעתן של הרשויות המקומיות. אלה קובעות את היטלי ההשבחה בהתייחסן לכל פרויקט לגופו, ורק לאחר שהושלמו בו כמעט כל שלבי התכנון.

על פי ההצעה המסתמנת ההיטל יהיה כאמור קבוע וגורף, למעט ברשויות מקומיות מסוימות שתינתן להן האפשרות לקבוע כי אזורים מסוימים בשטחן יזכו לפטור גורף מהיטל השבחה או יחויבו בהיטל חלקי, בכפוף לאישור מועצת העיר.

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן צילום: אוראל כהן

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן, התייחס גם הוא לדברים: "יזמנו גיבוש של הצעת חוק בנושא היטלי ההשבחה, שמטרתה היא יצירת סדר והגברת הוודאות. לאחר שיעבור החוק, היטל ההשבחה יעמוד באופן גורף על 25%, ללא צורך באישור של שר הפנים ושר השיכון – דבר שכשלעצמו היה מכשול מעכב במידה משמעותית. למועצות הערים תינתן אפשרות להעביר מסמך מדיניות, לפיו בשכונות מסוימות היטל ההשבחה יהיה שונה. הם יוכלו להעמידו על 0%, 25% או 50%, בהתאם לשיקולים הרלוונטיים".

פרויקט פינוי-בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב צילום: אוראל כהן

מנגד, גורמים בשטק הנדל"ן מתריעים כי היטל ההשבחה הגבוה עלול להניא יזמים מלהיכנס לפרויקטים חדשים של פינוי-בינוי, ולפגוע בענף הנחוץ כל כך להתחדשות האורבנית בערי ישראל. אחרים סבורים כי הצעדים שעליהם הכריזו במשרד המשפטים עמומים מדי, ועל אף הניסיון ליצור אחידות בסוגיית ההיטלים – עושים דווקא את ההיפך.

כך לדוגמה עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית, אומר כי על ההחלטה לא להשתמע לשתי פנים: "אין ספק שמהלך להסדרת נושא היטל ההשבחה ויצירת בהירות וודאות הינו מהלך נדרש והגיוני. עם זאת, יש לקחת בחשבון שאם ממשכים לאפשר לרשויות המקומיות לקבוע מדיניות לגבי גובה היטל השבחה לפי אזורים מסוימים בשטחן, בהכרח ייווצר שוב כאוס – ממש כפי שראינו במקרה של תמ"א 38, שרשויות מסוימות ביטלו אותה כמעט לחלוטין.

"הדברים צריכים להיות מאוד ברורים – או שחור או לבן, בייחוד בנושא היטל השבחה שכיום הינו נושא מעורפל מאוד. הנושא הזה 'מוסדר' כיום בפסיקה בלבד ולא בחקיקה, מה שלא מאפשר תכנון מושכל. נכון להיום פרויקטים של תמ"א 38 נהנים מפטור מלא מהיטל השבחה אבל כל הזמן יש ויכוחים מתי הפטור חל ומתי לא, כמו במקרה של עיריית תל אביב והמלחמה סביב רובע 3. מתן שיקול דעת לרשות מקומית האם לפטור מהיטל השבחה או לא בפרויקטים של פינוי-בינוי יוביל לאי ודאות וסימני שאלה גדולים בנושא היתכנות כלכלית של פרויקטים".

עו"ד צבי שוב. מתן דעת מוגזם לרשויות המקומיות יגרום לכאוס צילום: כפיר סיון

לגבי דבריו של אביטן מוסיף שוב כי "אין ספק שהיטל של 50% משווי ההשבחה בפרויקט פירושו סכומי כסף מאוד גבוהים, שעלולים לפגוע בכדאיות של פרויקטים ולמנוע מיזמים להיכנס אליהם מלכתחילה. בכל מקרה על השלטון המרכזי יהיה לוודא כי רשויות מקומיות שיעניקו פטור מלא מהיטל השבחה, או הנחה, לא יתנו זאת בדרישות גבוהות לשטחים ציבוריים בכל פרויקט על חשבון היזם. זאת משום שבמקרה כזה העלות שתושת עליו תגולם במחירי הדירות לציבור".