רן קוניק: "אם כן תהיה תמ"א 38 או לא – בגבעתיים זה לא משנה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הביקוש האדיר לדירות בשטחה הפך את גבעתיים לאחד ממוקדי הפעילות התוססים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, אך בד בבד היא ידועה כעיר סבוכה למדי מבחינה תכנונית. גורמים שונים בענף מלינים על שינויי מדיניות תכופים מצד העירייה, המקשים על קידום מיזמים חדשים ועל עמידה בהתחייבויות חוזיות.

כך למשל שונו כללי האצבע והזכויות הניתנות מכוח פרויקטים של תמ"א 38 לא פחות מארבע פעמים בשלוש השנים האחרונות. לדוגמה, ב-2 בינואר אשתקד יצא "עדכון ואישור הנחיות מרחביות", לפי סעיף 23 לנוסח התמ"א. מסמך זה החליף את קובץ ההנחיות הקודם שפורסם כשנה בלבד קודם לכן, בינואר 2018, תוך שקבע מכפיל שטח חדש לדירות.  

"בהתאם לניסיון שהצטבר בוועדה, נמצא כי מכפיל השטח שנקבע מגביל יתר על המידה את הזכויות מכוח התמ"א שניתן לאשר, ולפיכך מומלץ לבטל אותו גם ביחס להריסה ובנייה וגם ביחס לחיזור ועיבוי", נכתב במסמך. עוד עודכנו באותו מסמך הוראות הנוגעות לתמהיל יחידות הדיור בפרויקטים החדשים – נקבע למשל כי 20% מהן יהיו דירות קטנות, של עד 75 מ"ר – ולמרפסות החדשות שניתן להרים.

כחצי שנה לאחר מכן, ב-7 ביולי 2019, ביטלה הוועדה המקומית את תמהיל הדירות שהיא עצמה קבעה בהחלטתה הקודמת. "ביטול תמהיל הדירות מבוקש לאור העובדה כי ישנם מקרים רבים בהם לא ניתן יהיה לבנות מבנה חדש למרות שהוא עומד בכל הקריטריונים במסמך המדיניות הכולל", נכתב אז.

ראש העיר גבעתיים, רן קוניק. "אין יותר שינויי מדיניות בעיר"

תחת מתקפה

בשיחה עם זירת הנדל"ן דוחה ראש העיר גבעתיים, רן קוניק, את הטענות על אי-יציבות תכנונית בעירו: "אין יותר שום שינויי מדיניות בגבעתיים. יש ודאות כבר שנה לפחות. כולם יודעים שיחס הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 הוא 2.3:1, יש תוכנית נפחים, יש יחס מטרים מאושר, יש הגבלה לגובה לפי אזורים. כל קבלן בגבעתיים יודע בדיוק מה הבניין שהוא יכול לבנות בכל אזור ובכל רחוב.

"נכון שבעבר היו כל מני שינויים תוך כדי תנועה, אבל זה המחיר שמשלמים על בנייה בעיר שבמקביל מקדמת תוכנית מתאר. זה עדיף על הקפאת הבנייה לשלוש שנים, מה שיכולנו לעשות מבחינה חוקית".

עניין נוסף שמעכב את ההתחדשות העירונית בגבעתיים טמון לדברי קוניק במערכת הרישוי המקוון, שנכנסה לשימוש ב-2015 במטרה לייעל את הביורוקרטיה הסבוכה הכרוכה בהגשת תוכניות לאישור: "יש המון בעיות עם המערכת הזאת. יזמים מגישים תוכניות שוב ושוב רק כדי שלא ייפלטו מהמערכת, וכך יוצא שאנחנו דנים פעמים רבות בתוכניות שאינן מוכנות ונאלצים לסרב להן.

"בגבעתיים, עיר שלא מקבלת עזרה מהמדינה, גם נושא כוח האדם הוא בעייתי", מוסיף קוניק. "נפח הבנייה בעיר גדל מאוד בשנים האחרונות, אנחנו נמצאים תחת מתקפה של תוכניות חדשות – ומינהל ההנדסה שלנו מתקשה להתמודד עם זה. קשה למאוד לגייס עובדים, אנשים לא מגיעים למכרזים כי המשכורות נמוכות מאוד – בין 7,000 ל-8,000 שקל.

"מדינה שרוצה לקדם התחדשות עירונית צריכה לקבוע תקנים מינימליים למינהל ההנדסה בערים, וכן לחייב את הוועדה המחוזית להתכנס בתדירות גבוהה, אפילו כל יום. לא יכול להיות שמרגע שתוכנית הולכת לוועדה המחוזית עוברות שנתיים עד שדנים בה. גם הוועדות המקומיות, שיושבים בה מתנדבים שלא מקבלים אפילו החזרי הוצאות נסיעה, צריכות להתכנס על בסיס שבועי".

פרויקט של מותג עירוני ברחוב צה"ל. השחקנים בתחום ההתחדשות העירונית נדרשו להתגמש צילום: איגל איי

כל שכונה ומגבלותיה

מה שבכל זאת הפיח תקוה לודאות בקרב גורמים בענף היה תוכנית המתאר לגבעתיים, עליה עמלו בעירייה במשך ארבע השנים האחרונות. אולם הפקדתה להתנגדויות בוועדה המחוזית התעכבה במשך זמן רב, ונכון להיום היא מתוכננת לחודשים הקרובים, אחרי שתובא לאישור במליאת מועצת העיר.

עבור קוניק, מהווה התוכנית המתגבשת מושא לגאווה, עם מסר ברור לשחקנים בתחום: "התוכנית שבנינו מקדמת בפירוש התחדשות עירונית מתחמית, ומגדירה אזורים די גדולים בעיר שבהם לא ניתן יהיה לעשות דבר מלבד פינוי-בינוי במתחמים שלמים. לא תמ"א ולא בטיח. התוכנית גם דואגת לזה מבחינת התמריצים שהיא תעניק ליזמים ולבעלי הדירות – מבחינת מכפילי הדירות, יחס המטרים, גודל הדירות וכו'". לדבריו רק בשכונה אחת – שכונת רמב"ם בחלקה הדרום-מערבי של העיר, תתאפשר רק תמ"א 38, בבניינים בודדים.

כפי שניתן היה לצפות שיקרה באחת הערים המבוקשות והחזקות ביותר מבחינה כלכלית, תוכנית המתאר המקודמת לגבעתיים גוררת אמוציות גבוהות מצד כל מי שיש לו נגיעה לענף ההתחדשות העירונית בעיר. לא לחינם ילווה את הפקדת התוכנית מערך הסברה שלם שמקימה העירייה בימים אלה, לרבות אתר אינטרנט ייעודי שיתווך את פרטי התכנון לתושבי העיר – וליזמים הלוטשים עיניים לבתיהם.

"אני מעריך שעיקר ההתנגדויות לתוכנית המתאר יבוא מצדם של בעלי דירות שמקדמים כיום פרויקט תמ"א 38 ועוד מקווים להספיק לפני מועד הסיום של התוכנית הקיימת. אם כי אני חייב להגיד שבמצב הנוכחי של גבעתיים כיום, זה לא כל כך משנה אם תמ"א 38 תמשיך להתקיים או לא, כי לפי הבנתנו מהשלטון המרכזי כל תוכנית אחרת שתבוא במקומה תתאם במידה רבה את הכללים שעיגנו בתוכנית המתאר".

מה אומרים הכללים האלה?

"הם לא מאפשרים תמ"א 38 בכל מקום בעיר, ומציבים לפרויקטים האלה כללים מאוד ברורים ונוקשים. אני שמח שהיום כולם מבינים את מה שאני אומר כבר יותר מחמש שנים: תמ"א 38 על כל עדכוניה אינה תוכנית טובה. אי-אפשר לייצר תוכניות שמוסיפות יחידות דיור לעיר מבלי שהיזמים יידרשו בתשלום היטל לעירייה. בערים צפופות כמו גבעתיים זה גם לא מתאים תכנונית, משום שבמסגרת של תמ"א 38 לא מתווספים לעיר שטחי ציבור ומבני ציבור".

ובכל זאת, מה תגיד למי שמבקש לעשות תמ"א בבניין בודד?

"במקרים מאוד חריגים יכול להיות שזה יתאפשר. אם לאדם יש גן ילדים מאחור ובית כנסת בצד, אז יהיו פתרונות. וכשתושב העיר ירצה לקדם שינוי תב"ע ספציפית לבניין שלו משום שלא ניתן לעשות שם פינוי-בינוי במתחם כולל – הוא יקבל פחות או יותר את אותן הזכויות שהתמ"א נותנת כיום".

מתקשרים שינויים

דברי ההרגעה של קוניק לא תמיד עולים בקנה אחד עם המכשולים שניצבים בפני היזמים בעירו. לדברי מתן סופר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברה היזמית מותג עירוני, המקדמת קרוב ל-10 פרויקטים בשלבי תכנון, רישוי וביצוע שונים בגבעתיים, "ודאות תכנונית היא אבן יסוד ביכולת ליזום בנייה חדשה", הוא מבהיר. "בפרויקטים במתווה של התחדשות עירונית, קבועי הזמן ארוכים מאוד בשל המשא ומתן המסחרי-משפטי-תכנוני בין היזם לבעלי הקרקע, עוד בטרם יוצא היזם ל'מסע הרישוי'. אני קורא לזה 'מסע' כי במרבית ערי המרכז בישראל, מהרגע שמוגשת בקשה להיתר, וגם כאשר מדובר על תב"ע מאושרת, עשויות לחלוף בין שנתיים לחמש שנים עד לקבלת היתר הבנייה".

בהקשר זה מציין סופר את גבעתיים כעיר רבוית שינויי מדיניות בשנים האחרונות, שינויים שלדבריו יצרו קשיים אדירים ביכולת לקדם פרויקטים, מה שחייב הן את בעלי הקרקע והן את היזמים בשינוי גישה, סבלנות, רמה מקצועית גבוהה והתאמות תכופות.

מתן סופר. "מסקרן יהיה לראות איך תתמודד המדיניות העירונית עם היוצא מן הכלל"

"גבעתיים היא עיר ייחודית, שילוב של מיקום מדהים ואוכלוסייה חזקה לצד צפיפות מגורים גבוהה יחסית, גם ביחס לשאר ערי מרכז הארץ. כאשר מסתכלים על התמונה הרחבה, אין ספק שהמדיניות התכנונית בעיר, ובראשה תוכנית המתאר, יעשו הרבה סדר על ציר הזמן ויאפשרו את הוודאות התכנונית הנדרשת בכל אזור, שכונה ורחוב".

סופר מוסיף כי "כמו בכל תוכנית, ישנם יוצאים מן הכלל ולגביהם אנחנו סקרנים לראות לאן תוביל המדיניות העירונית. אם ניקח למשל את 'תוכנית המצפור', בלב שכונת ארלוזורוב, התחושה היא של חוסר הלימה בין מה שמאפשרת המדיניות העדכנית – בהיבטי כמות דירות ויחס מטרים שניתן לבנות, אל מול מגבלת כמות הקומות שמכתיבה אותה מדיניות. מכיוון שתוכנית המצפור גוברת על המדיניות הקיימת, ישנם לא מעט בניינים שלא ניתן לחדשם בתנאים הנוכחיים, וההפסד בהיבט הזה משותף לעירייה, ליזמים וכמובן לבעלי הקרקע".