התחזית לשנתיים הבאות: "מחירי הדירות יעלו בקצב מהיר יותר"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כמעט ארבע שנים לאחר ההגרלה הראשונה, נראה כי התחזיות שנתנו כאן בזירת הנדל"ן ולפיהן תוכנית מחיר למשתכן לא תשנה את הכיוון שאליו שועט שוק הדיור, הוכחו כנכונות: מחירי הדירות המשיכו לעלות, הם עדיין עולים – וככל הנראה הם יוסיפו לעשות כן גם בשנים הבאות.

לא צריך להיות גאון גדול בשביל להבין למה זה קרה. המנגנון שעליו מושתתת הכלכלה הוא זה של ביקוש והיצע. כל מי שמנסה להמציא כלכלה חדשה שלא מבוססת על שני האדנים האלה – כמו בועת הדוט.קום שהתפוצצה בתחילת שנות האלפיים, או מסחר וירטואלי במניות המתומחרות ללא פרופורציה – נידון לכישלון.

כפועל יוצא מכך ברור שבכל הקשור לנדל"ן – אזורי הביקוש הם אלה שאמורים למשוך את השוק ולקבוע את הכיוון שאליו ילך. במקרה של ישראל, אזור המרכז וגוש דן הוא שמוביל את שוק הנדל"ן הארצי, פשוט כי רוב האנשים רוצים לגור שם.

שר האוצר, משה כחלון. "מחיר למשתכן – מחשבה שמנוגדת לחוקי הכלכלה" צילום: אוראל כהן

אלא שבקדנציה האחרונה החליטה הממשלה להמציא כלכלה חדשה. באמצעות תוכנית מחיר למשתכן ביקש שר האוצר לשנות סדרי עולם ולהביא לכך שיישובי הפריפריה ייתנו את האות לירידות מחירים בשאר הארץ, לרבות בתל אביב וירושלים.

הכוונה רצויה, המעשים פחות

זוהי מחשבה שמנוגדת לחוקי הכלכלה. הרעיון לפזר את האוכלוסייה ברחבי הארץ הוא נכון כשלעצמו, אך בפרפראזה על מאמרו של רבי יהודה הלוי – הגם שכוונותיה של הממשלה רצויות, מעשיה אינם רצויים (ספר הכוזרי). לא ניתן לנקוט מהלך שמנוגד לחלוטין ל"כוחות השוק החופשי", לבטח כשהתשתיות התומכות באזורי הפריפריה, בעיקר אלה של תחבורה ותעסוקה, טרם פותחו כנדרש.

הנזק היה כפול: לא זו בלבד שהתוכנית הממשלתית ניתבה תקציבי עתק בשווי של מיליארדי שקלים להקמת דירות שאיש לא ירצה לגור בהן באזורי הספר – היא גם ייבשה את השוק החופשי. אפילו נתוני הלמ"ס בדבר ירידה דרסטית במספר התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות, לא מספרים את כל האמת. זאת, משום שהם לא מבדילים בין בנייה מסובסדת לבנייה בשוק החופשי, שנפגעה כאמור אנושות וירדה בעשרות אחוזים.

בהקשר המוניטרי, הריבית בישראל עשויה לרדת עוד יותר מרמתה הנמוכה גם כך ולהתאים את עצמה לזו שבאירופה. כבר עכשיו היקף נטילת המשכנתאות הגיע לשיא, וברור שירידה נוספת בריבית רק תתדלק עוד יותר את הביקוש לנדל"ן. גם הפלונטר הפוליטי, אולי מיותר לומר, מביא להגברת הביקוש ולעליית מחירים, שכן האי-ודאות בשוק גוברת ובנייה חדשה בהיקפים גדולים לא מקודמת.

לאור כל הסיבות האלה אנחנו עדים כיום, ב-2019, להמשך העלייה במחירי הדיור, אבל אפשר כבר לקבוע במידה רבה של ביטחון שב-2020 וב-2021 העליות רק יתעצמו – יחד עם הביקוש למגורים שללא ספק יגדל.

הרשות נתונה

הפתרון לבעיית המחסור בדירות טמון אפוא בפינוי-בינוי בערים הגדולות – בעיקר בתל אביב ובערי המרכז הגדולות וכן בירושלים, באר שבע וחיפה. סופה הקרב של תמ"א 38 הוא בשורה טובה לישראלים במובן הזה שהוא יעניק את המושכות לרשויות המקומיות, שיודעות הכי טוב מה הן צריכות ומה לא, ואיך נכון לתכנן בשטחן. לצד זאת, חייב להיות גוף ממשלתי מרכזי שיפקח על הרשויות ויוודא שהן עומדות ביעדי הבינוי.

פינוי-בינוי הוא אמנם מסלול ארוך, מורכב ומסועף, אך כך גם הקמת התשתיות לרכבת הקלה, שאיש לא חולק על נחיצותה להקלת העומס בכבישים. חידוש מתחמים שלמים במרכזי הערים הוותיקים הוא צו השעה, והדרך היחידה לספק מענה לביקוש הגובר למגורים.

אבי דויטש. הדרך להאטת המחירים – הפניית משאבים לפינוי-בינוי בערים הגדולות צילום: שלומי יוסף

אפיק נוסף שיכול להקל את מצוקת הדיור הוא בנייה ביהודה ושומרון – אזור שלא זקוק לציפוף אורבני כדי "להתעורר" נדל"נית. מעלה אדומים סמוכה לירושלים והשומרון נמצא במרחק נגיעה ממרכז הארץ; המחירים באזורים אלה עולים בהתמדה בשנים האחרונות והביקוש למגורים שם – לאו דווקא מטעמים אידיאולוגיים אלא בעיקר מטעמים כלכליים – נמצא כיום בשיא, שלהערכתי עוד יגבר.

ברגע שהמדינה תתחיל לנתב משאבים לפינוי-בינוי בערים הגדולות ולפיתוח קרקעות ביהודה ושומרון, אולי אז נתחיל לראות האטה במחירים ואולי, אפילו, גם ירידות.

הכותב הוא המנכ"ל והבעלים של קרן אקספו , המעמידה אשראי ליזמי נדל"ן וקבוצות רכישה