שנה לחוק הדייר הסרבן: "בלעדיו, ענף הפינוי-בינוי היה גווע"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) - או בשמו המוכר יותר חוק הדייר הסרבן - נכנס לתוקפו באוקטובר 2018. התיקון ביקש ליצור מציאות חדשה באינטראקציה בין דיירים ויזמים, ולסייע בהסרת התנגדויות וחסמים המעכבים פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית.

דייר סרבן הוא בעל דירה המתנגד לחבור למרבית בעלי הדירות בבניין המשותף ולחתום על הסכם המאפשר את התחדשותו של המבנה. בכך הוא תוקע, ולעיתים אף מנטרל, כל סיכוי להוצאתו לפועל של פרויקט העתיד לשדרג איכות חייהם של שאר הדיירים ושלו עצמו. המשמעות של צעד זה היא חמורה ומסוכנת: מבנים ישנים בני עשרות שנים, שלא פעם נמצאים גם במצב תשתיתי ותחזוקתי ירוד, לא יחוזקו ולא ימוגנו.

כאשר מדברים על הרעות החולות בהתחדשות העירונית, הקונוטציה הראשונית היא ביורוקרטיה מסורבלת ומתישה, המאריכה עוד יותר תהליך שגם כך הוא מורכב ומפותל. טענות נוספות מכוונת לראשי רשויות מקומיות המזגזגים ממדיניות למדיניות ומשנים את כללי המשחק חדשות לבקרים.

כמי שפעיל בתחום כבר שנים ארוכות, אני מסכים עם רוב הביקורת. אולם מניסיוני, החסם העיקרי טמון בדיירים הסרבנים. במלים אחרות, מרבית מיזמי ההתחדשות העירונית שאינם מגיעים לידי מימוש, נגדעים בעקבות התנגדות של דיירים בודדים. 

פרויקט תמ"א 38 של חיזוק ובינוי. "ודאות רבה יותר לכלל הגורמים בהתחדשות עירונית" קרדיט: חיזוק ובינוי

הסיבות להתנגדות הן רבות ומגוונות, ובאמת שכבר ראיתי ושמעתי הכל: החל מחששות מוצדקים של דיירים לנוכח אי-נוחות המלווה תהליך מסוג זה, דרך קרבות אגו ונקמנות בין שכנים ועד רצון להיכנס לכיסם של היזמים ולדרוש ללא בושה תמורות מופלגות ללא ביסוס. חשוב גם לזכור כי לא פעם אותם דיירים סרבנים כלל אינם מתגוררים בבניין המיועד להתחדשות.

תיקון החוק מסייע במיפוי של דיירים סרבנים ומתמקד בציבור הקשישים – פלח אוכלוסייה הנקלע לא אחת לחוסר אונים ממשי בפרויקטים אלה. להם מחויבים מעתה יזמים להציג מגוון חלופות דיור ותמורה. בנוסף, כדי לתמרץ התנעתם של פרויקטים, תיקון בוצע גם בחוק מיסוי מקרקעין באופן שבו מכירת דירת התמורה ליזם על ידי הקשיש תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה. התיקון גם מרחיב את הכלים המשפטיים שניתן לעשות בהם שימוש במידה שהדייר הקשיש הביע התנגדות לא סבירה לקבלת החלופות.

השטח מתעורר

בפרספקטיבה של כשנה אפשר כבר לקבוע שהתיקון לחוק הצדיק את עצמו ויצר ודאות רבה יותר עבור כלל הגורמים המהווים חלק ממיזמי ההתחדשות העירונית. מחד, הוא מסייע במציאת פתרונות ראויים לדיירים הסובלים ממצוקה אמיתית, ומאידך, מקשה על מי שמונע מאינטרסים לא ענייניים לעכב פרויקטים ולכפות את דעתו על הרוב.

תרומתו של תיקון החוק החדש מוצאת את ביטויה גם ביצירת הפרדה בין חברות בעלות ניסיון, עוצמה ומשאבים המסוגלות להתנהל מול דיירים ובהם גם סרבנים, לבין חברות שאין להן את היכולות או הכישורים לכך.

עבורנו, היזמים, מרחב התמרון כעת הוא רב יותר. אני סבור כי בלי התיקון החדש כל ענף הפינוי-בינוי היה גווע – חד וחלק. אם בבניין בודד להשיג הסכמה מצד מרבית הדיירים זו משימה לא פשוטה, הרי שבמתחם שלם – על אחת כמה וכמה. עם התיקון אין לי ספק שנראה כולנו עלייה בכמות מיזמי הפינוי-פינוי היוצאת אל הפועל.

האופטימיות שלי מבוססת על השינוי שחל בשטח, כשהמסר מהכנסת מחלחל היטב לדיירים סרבנים רבים. לכך חשוב להוסיף את החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה על סיום דרכה של תמ"א 38 ב-2022, שהיוותה גם היא זרז לשינוי בגישה. במצב העניינים הקיים, דיירים סרבנים שלאורך תקופות ארוכות סירבו לקדם פרויקטים של תמ"א 38 מבינים כי אם ימשיכו בהתנגדותם, הם עלולים למצוא את עצמם קרחים מכל הכיוונים. אצלנו למשל, תוך חודשים ספורים, לא פחות משלושה פרויקטים עשו כברת דרך משמעותית לאחר שדיירים סרבנים החליטו לשתף פעולה.

תחום ההתחדשות העירונית מחייב את היזמים להתנהלות רגישה, שקופה וסבלנית. הם נדרשים לדעת מתי להיות תקיפים ואסרטיביים, ומתי לקחת צעד אחורה. כך, באחד הפרויקטים ששקלנו לקחת על עצמנו, בעלת דירה קשישה, ניצולת שואה, עמדה בסירובה לאפשר את התקדמותו. אמנם ניתן היה להיאבק על הנושא, אבל כאן בחרנו לשחרר ולוותר. אני מאמין שיזם בעל יושרה לא ילך בכוח לפרויקט, גם אם הוא רווחי, במידה והוא מזהה בו דיירים שהליך כזה יהיה כרוך עבורם בסבל ממשי.

שחר רז. "יזם עם יושרה לא ילך לכל פרויקט, גם אם הוא רווחי" קרדיט: חיזוק ובינוי

באותה נשימה, כשאנו נתקלים בדיירים חמדנים אנו מקפידים שלא להיכנע לסחטנות, כולל פנייה במקרה הצורך לאפיק המשפטי. בכל מקרה, כלל ברזל אצלי הוא שמה שנכתב במסמך התמורה זה מה שיקבלו הדיירים, ומכך לא אחרוג, גם אם זה יעלה לי בסופו של דבר במימוש פרויקט.

כדי לייעל את שיתוף הפעולה, אנחנו בחברת חיזוק ובינוי הקמנו מחלקת דיירים IN HOUSE – גוף מקצועי שתפקידו ללוות את הדיירים ולאתר עבורם דירות לתקופת הפינוי. הצלחה של תהליך כזה מחייבת ירידה ברזולוציות עד לפרטים הקטנים ביותר, אחרת לא ניתן כמעט ליצור אמון ולבסס דיאלוג.

בשורה התחתונה, ניתן לומר כי התיקון לחוק אמנם עוד מצריך מאיתנו עבודה רבה, אך בזכותו תחום ההתחדשות העירונית עלה על הפסים הנכונים ויצא לדרך חדשה.

הכותב הוא הבעלים של חברת חיזוק ובינוי, המתמחה בייזום וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית.