ארז כהן: "הוראות עיריית רמת גן בתחום התמ"א – לא בסמכותה"

אחרי שבחודש מאי האחרון הודיעה עיריית רמת גן על עצירה מוחלטת של תמ"א 38 בשטחה, ויצרה בלבול וזעם רב בקרב תושבים ופעילים בתחום, פירסמה השבוע העירייה הוראות מעבר שקובעות באילו מקרים ניתן יהיה להמשיך בתהליך, ואילו פרויקטים ייחסמו ולא יוכלו להתממש.

כיום נמצאות בצנרת התכנון ברמת גן כ-200 תוכניות הכוללות מאות דירות, שבעקבות הכרזות העירייה מהעת האחרונה, הפך עתידן לוט בערפל. המדיניות החדשה ספגה ביקורת קשה מצד יזמים ותושבים, משום שמשמעותה העיקרית היא הפסקת פעילות התמ"א 38 בעיר. התאחדות בוני הארץ אף עתרה בנושא לבית המשפט המינהלי במחוז תל-אביב.

הוראות המעבר החדשות סיווגו את התוכניות לקבוצות. כך למשל, תוכניות שלא נקלטו במערכת עד למועד הקובע – אפריל 2019 – יהיו כפופות למדיניות החדשה. לעומתן, תוכניות שכן כן נקלטו עד למועד הקובע, יוכלו להמשיך בדרכן. בקשות שנקלטו במערכת לפני המועד הקובע וטרם נדונו, ייבחנו בכפוף לכללים המנוסחים באותה מדיניות, ויחויבו בחוות-דעת תכנונית מטעם היזם ואישור מטעם מהנדסת הוועדה המקומית, שלפיהם מימוש ההיתר אינו מונע את האפשרות לקדם תכנון מתחמי.  

ראש העיר רמת גן, כרמל שאמה הכהן

המשמעות המעשית של ההוראות החדשות היא שמתוך 200 התוכניות הקיימות רק תכניות ספורות – אלה שכבר נידונו בוועדה המקומית – יוכלו להמשיך לקראת ביצוע, וכל השאר ייחסמו.

"הוראות המעבר האלה הן בעייתיות מאוד", אמר השבוע עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית תל אביב, לעיתון "גלובס". לדבריו, "יזמים עבדו קשה לגיבוש הסכמות עם הדיירים, וזה עוד לפני שהגישו בקשה להיתרי בנייה. הוועדה היתה צריכה לתת אורכה של מספר חודשים ליזמים כאלה להגיש תוכניות על סמך המדיניות מ-2017".

גם השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, סבור שההחלטה של עיריית רמת גן לא במקומה: "ההכרזה יוצרת בעייתיות מאוד גדולה. תושבים קידמו במשך שנים פרויקטים בצורה חוקית למהדרין, ובאבחת קולמוס פתאום עוצרים להם הכל. העירייה היתה צריכה לכל הפחות להסדיר בהוראות המעבר את עתידם של הפרויקטים שכרגע נראה שהולכים להיגנז.

"יתרה מכך, ההחלטה של העירייה נוגדת את הוראות התמ"א, שהן הוראות חיקוק. העירייה לא נמצאת מעליהן אלא כפופה להן, ולכן במידה רבה ההודעה של העירייה, או המימוש שלה, אם אכן יקרה, נעשו בחוסר סמכות. אני בטוח שעוד יוגשו הרבה עררים בנושא הזה".

הפתרון - החזרת היטלי ההשבחה

המחלוקת בנושא השפעות התמ"א על הערים לא נעצרה ברמת גן, וכבר כיום עוד ועוד ראשי ערים במרכז הארץ הודיעו כי יפעלו לצמצום התמ"א בשטחם. נוספה להם גם הודעת מכרז התכנון מהחודש שעבר, שלפיה המינהל לא ימליץ על אורכה נוספת לתוכנית, מעבר למועד הקיים לסיומה – מאי 2020, בעוד פחות משנה.

לראייתו של כהן, מדובר בצעד שגוי: "ביטול גורף של התמ"א יהיה טעות ובכייה לדורות. ניתן בהחלט להמליץ על שיפורים, על הוראות מעבר וכללים ליישום בתקופת הביניים, שגם יתאמו את הדרישות שיש היום מצד ראשי ערים דוגמת רמת גן. הרי נכון הדבר שהתמ"א מעמיסה על התשתיות העירוניות בלי לספק פתרונות שיוכלו לשרת את התושבים – הן הוותיקים והן החדשים.

"אני טוען שהפתרון נעוץ בשניים: ביטול הפטור מהיטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38; ותמריץ לאיחוד מגרשים בפרויקטים. כלומר, שהתמ"א לא תהיה רק בבניין אחד או במגרש אחד, אלא שייתנו ליזם זכויות בנייה בעוד שניים או שלושה בניינים. בתמורה הוא יחויב בהיטל ההשבחה ובמימוש מטלות ציבוריות – למשל, הקמת גן ילדים בקומת הקרקע של אחד הבניינים, או הרחבת כביש הגישה למגרש. זה משהו שאתה לא יכול לדרוש מיזם שפועל בבניין אחד".

אין זה דומה למה שראשי הרשויות כבר מבקשים – מעבר לפינוי-בינוי של מתחמים שלמים במקום התעסקות במבנה בודד?

"לא. יש הבדל גדול בין התמ"א 'המשודרגת' לבין פינוי-בינוי. התמ"א חוסכת את כל ההליך התכנוני הארוך – פינוי-בינוי דורש שינוי של התב"ע – ומאפשרת הוצאת היתרי בנייה. כל זה הופך אותה לכלי נגיש וזמין הרבה יותר, ולכן לא הייתי מבטל אותה אלא רק משכלל אותה".

ארז כהן צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים

על אף הדיבורים אודות סופה הקרב של התמ"א, ובחלוף 14 שנים מיום חיקוקה, רק בשבוע שעבר פירסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסמך הנחיות לדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38, הכולל "טיפים" להתמודדות עם דייר סרבן.

לדברי כהן, מדובר במקרה קלאסי של קצת מדי ומאוחר מדי: "היה עדיף שהדבר ייעשה לפני חמש או 10 שנים, ולא היום בזמן שרוצים לשנות את התמ"א או לבטל אותה כליל. זה נראה כמו צעד לא רלוונטי, ולדעתי הרשות פירסמה את ההנחיות פשוט מבלי לשים לב למצב החדש, מכוח האינרציה. זהו כשל ביורוקרטי גרידא. עכשיו ברור שצריך לעדכן את ההנחיות או להחזיר אותן למדף".