התחדשות עירונית במרכזי תעשייה: מה יאחד את בעלי הקרקעות?

המצב נעשה סבוך אף יותר כאשר מדובר במרכזי תעשיה ומלאכה מרובי בעלים, בהם לכל בעל נכס נתח חלקי ולעתים אף בלתי-מסוים בקרקע. בהיעדר התאגדות הולמת, ידע מתאים או גוף מוביל, שטחים אלה סובלים מהזנחה והופכים לנטל על בעליהם.

חברות יזמיות רבות זיהו זה מכבר את הפוטנציאל הגלום במרכזים הללו, בעיקר אלה שבלב אזורי הביקוש, ומנסות לאגד את בעלי הנכסים באמצעות הסכמי שיתוף. בין אלה בולט באחרונה מודל ייחודי, המציע לבעלי הנכסים להשתמש במנגנוני ההתחדשות העירונית – כן, זו מענף המגורים – על מנת להשביח את ערך הקרקע, וזאת מבלי להתחייב לחברה יזמית שתגזור קופון שמן מהנכס החדש.

אזור התעשייה העתידי בדרום-מערב בת ים מקור: יוטיוב

מריצים תהליכים

"בשנים האחרונות פיתחנו מנגנון שלא כל כך קיים בארץ – קידום פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי תעשייה ותיקים. הדגש הוא על מתחמים ותיקים של תעשייה ומלאכה, בהם קיים בינוי ישן מאוד ולעתים גם לא ממצה כמו קומה אחת של נגריות, סדנאות ומוסכים", אומרים עוה"ד חנן אפרים והדר יאיר, ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, המתמחה בתחום המשפט המסחרי והנדל"ן. לדבריהם, נראה כי ההתחדשות העירונית מגיעה בהדרגה גם לאזורים אלה.

המשרד מציע לבעלי קרקעות בנכסי תעשייה ומלאכה לקדם פרויקט יזמי הכולל פעולות תכנוניות שונות, לרבות שינוי תב"ע, וכן פעולות משפטיות שמטרתן להשביח את ערך הנכס, וכל זאת מבלי להתקשר עם יזם בשלב מוקדם. "המטרה שלנו היא לאגד אותם במסגרת הסכם שיתוף המקיף את כל בעלי הנכסים באזור, ולהריץ אותם קדימה עם תהליך שעליהם לעבור ממילא", אומרת עו"ד יאיר.

לדבריה, המקרים הפשוטים יותר הם אלה שבמרכזם אדם פרטי או חברה המוחזקת בידי אדם פרטי, שיש בבעלותם מרכז תעשייה ומלאכה בשטח של מספר דונמים. "בעולם לא מושלם הם יכולים למכור את הנכס ליזם או להיכנס לעסקת קומבינציה. אנחנו מציעים להם אופציה שלישית – מודל של ייזום עצמי.

"במסגרת זו אנחנו מנהלים עבור בעל הקרקע את כל הפרויקט, לוקחים את כל אותם אנשי מקצוע בדרך כמו מודדים, אדריכלים ויועצים נוספים, ומנהלים את כל מה שנדרש כדי לקדם את התב"ע. ככל שמדובר בכמה בעלי קרקע, אנו דואגים לאגד אותם בהסכם שיתוף על מנת לבסס תהליך קבלת החלטות שקוף ומושכל, וחשוב מכך – יעיל ומהיר, לטובת כלל הבעלים. בסוף התהליך בעלי הנכס התעשייתי משביחים את הקרקע בעלויות זניחות מצדם, ומעלים את שוויו באופן משמעותי".  

מתחם מסחרי שמקדם משרד אפרים-ויינשטיין בבת ים. "בוחרים את הפרויקטים בפינצטה" הדמיה: אסף מולכו אדריכלים

תמ"א משופרת

אולם לא תמיד הדברים פשוטים כל כך. הקושי מתחיל כאשר ישנם מתחמים המאופיינים בריבוי בעלויות, הרווחים יותר במרכז הארץ. "בדרך כלל אנו מגיעים לקרקעות מאוד גדולות המוחזקות על ידי בעלים רבים. זה יכול להיות 40-30 בעלי קרקע ולפעמים אפילו 60", אומר עו"ד אפרים.

באופן טבעי, עיקר החשש מריבוי בעלויות נובע ממגוון הקולות וניגוד האינטרסים אשר מכבידים על תהליך הפיתוח של הקרקע ומאטים אותו. לדברי עו"ד אפרים, הפתרון שהמשרד מצא לסוגיה זו שאול מתחום ההתחדשות העירונית: "אם הנכס רשום כבית משותף, למעלה מ-75% מבעלי הרכוש המשותף הביעו הסכמה ומשרד הבינוי והשיכון הכריז על המיזם כמתחם של התחדשות עירונית – אז אנו יכולים להשתמש בחקיקה הקיימת בנדל"ן למגורים גם על נכסים תעשייתיים. אפילו הוראות חוק הדייר הסרבן תקפות במקרה כזה".

עם זאת, עוה"ד אפרים ויאיר מדגישים כי המשרד טרם נתקל בסיטואציה מסוג זה. "אנו בוחרים את הפרויקטים שלנו בפינצטה, ומבחינתנו הכרחי שכל בעלי הזכויות יהיו 'און-בורד'. בראש ובראשונה אנו בודקים עם בעלי הקרקע עד כמה הם מבינים את התהליך ומחויבים לו, מאחר שלא מדובר במהלך קצר. לקבל אישור לתב"ע מחוזית לוקח 5-4 שנים במקרה הטוב. במובן הזה אנחנו לא מחדשים דבר, כי גם אם חברה יזמית תגיע לנהל את השטח היא תיאלץ לעבור את התהליך הזה. היתרון שלנו הוא שאנחנו מקדמים אותו עבור בעלי הקרקע ומשביחים עבורם את הנכס עוד לפני שבכלל יש יזם בתמונה".

בתחום הנדל"ן למגורים, פעמים רבות סכסוכים בין בעלי הזכויות הם שמטרפדים פרויקטים של התחדשות עירונית. עו"ד אפרים לא מתרגש מכך: "רוב הפרויקטים שאנחנו נכנסים אליהם מאוד רווחיים לבעלי הקרקעות, ולכן המחלוקת היחידה היא לא בשאלה על הפרויקט עצמו אלא על איזון התמורות לבעלי הזכויות. הכלים לפתור את המחלוקות האלה הם טריוויאליים ומסתכמים בטבלאות איזון. לא המצאנו את הגלגל, אנו מספקים 'מסדרונות לשחרור לחצים' ומנגנונים המאפשרים לכל בעל נכס לפנות לשמאי או להעלות תהייה ביחס לאחוזי הבעלות שהוא קיבל. במידת הצורך פונים לשמאות מכריעה ומוציאים עדכון לטבלאות האיזון בין בעלי הזכויות".

עו"ד חנן אפרים. "ליזם לא תמיד יש ערך מוסף"

האינטרס של כולם

משרד אפרים ויינשטיין עורכי דין חתם באחרונה כמה פרויקטים מוצלחים, חלקם בני עשרות אלפי מ"ר ויותר, באזורים מגוונים. לדברי עו"ד יאיר, השבחת ערך הקרקעות שהמשרד מטפל בהן היא אינטרס משותף הן של בעלי הנכסים והן של הרשויות המקומיות: "המרכזים התעשייתיים האלה הם מאוד ותיקים, והצורך שלהם בהתחדשות עירונית הוא כבר קריטי. לעתים הנכסים עומדים ריקים מרוב שאינם אטרקטיביים להשכרה.

"המודל שאנו מציעים כולל יותר מטראז' בשווי גבוה משמעותית, ובמבנה חדש. לפעמים בפרויקט החדש שנבנה, ניתן לשלב בתב"ע החדשה, לצד זכויות לתעסוקה ולמסחר, גם זכויות למגורים. זה מהווה שיקול כבד משקל, במיוחד במציאות של שוק הנדל"ן למגורים כיום".

עו"ד יאיר מציינת כי גם העיריות פועלות מצדן לחלץ את אזורי התעשייה והמלאכה האלה מהבוץ. כך, במסגרת התב"עות החדשות נקבע על ידי הרשויות פרק זמן שלאחריו לא יונפקו עוד רישיונות לעסקים בייעוד של תעשייה ומלאכה, הכל במטרה לתמרץ בעלי נכסים באזורים המתחדשים למקסם את זכויותיהם.

עו"ד הדר יאיר. בעולם לא מושלם לבעלי הקרקע יש שתי אופציות – "אנחנו מציעים את השלישית"

כיצד אפוא יכולים בעלי הקרקעות להחליט מה לעשות עם הנכס לאחר ההשבחה הצפויה? עוה"ד אפרים ויאיר מסבירים כי בפרויקטים עם כמה עשרות בעלים שרובם ככולם הם קמעונאים, ללא סכומי כסף עודפים, מכירה של הנכס היא מומלצת יותר. לעומת זאת, לחברה תעשייתית עם נכס גדול, או לגורמים לא רבים עם שטחים נרחבים, המשרד יכול להציע חיבור ליזם בנקודה מיטבית, מאוחרת יותר בזמן, אשר ימקסם את התמורות לבעלי הקרקע.

עו"ד אפרים מוסיף כי "בנכס עם בעלויות לא רבות אנו מכוונים לייזום עצמי, מאחר שבמקרה כזה בהכרח אין ערך מוסף ליזם. אנו יודעים לנהל פרויקט על כל בעלי המקצוע שבדרך, החל משלב התכנון ועד למסירה, ולחסוך לבעלים חלק משמעותי מהרווח היזמי".