מציאות חדשה בניו יורק: חקיקת הדיור מרחיקה את דה זראסאי מחוף מבטחים

חברת דה זראסאי גרופ, של ג'ואל (52.5%) ושרי (47.5%) ויינר, העוסקת בתחום הדיור להשכרה במחירים מפוקחים בניו יורק, פרסמה אתמול מצגת שסוקרת את השפעת הרגולציה החדשה בעיר על שוק הדיור המפוקח. החברה טוענת כי השינוי המגביל המרת דירות בשכר מפוקח לדירות 'קונדו' (אותן ניתן למכור בשוק החופשי) - מה שמהווה את לב הפעילות של החברה - "לא ישפיע באופן מהותי לרעה", על המכירות שלה בשלוש השנים הקרובות.

החברה הבהירה למחזיקי האג"ח שלה כי ברשותה 1,300 יחידות דיור מסוג 'קונדו', שתיקון החקיקה לא ישפיע על זכויותיה בהן וכי בכוונתה להמשיך ולמכור אותן בשוק החופשי. לדה זראסאי, לפי המצגת למשקיעים, יש מלאי של 1,230 דירות קונדו שהמרתן הושלמה. כמו כן התקבל אישור לשווק עוד 260 דירות, ולגבי 380 דירות נוספות הוגשו תוכניות להמרתן עוד לפני שהחקיקה עברה. היקף המכירות של הדירות הללו מוערך ב־979 מיליון דולר, כאשר השווי שלהן בספרים נאמד ב־486.9 מיליון דולר. בנוסף, לחברה יש 7,200 דירות להשכרה בשוק המפוקח ששינויי הרגולציה יקשו מאוד על מכירתן בשוק החופשי.

 

קצב מכירת דירות הקונדו יוגבר

דה זראסאי מפרטת, שבוע וחצי לאחר השלמת החקיקה החדשה בניו יורק, את סעיפי התיקונים העיקריים וכיצד הם אמורים להשפיע עליה. אחד הסעיפים החשובים נוגע לביצוע ההמרה עצמה מדירה מפוקחת לדירת קונדו. עד כה לצורך קבלת האישור של התובע הכללי במדינת ניו יורק להמרת נכס למודל של בניין 'קונדו' שאת הדירות שלו ניתן למכור בשוק החופשי, היה צורך למכור לפחות 15% מהדירות באותו בניין. לפי החקיקה החדשה, נדרשת מכירה של לפחות 51% מהדירות המאוכלסות לדיירים הקיימים, לצורך קבלת אישור זה.

דה זראסאי מעריכה כי השינוי לא משפיע על הצבר הנוכחי שלה, אך באשר לבקשות עתידיות של המרת נכסים, דה זראסאי כותבת במצגת כי "ייתכן והחברה תחליט להשכיר מחדש חלק מהנכסים בהם החלה לבחון תהליך של המרה ובהן צברה אי תפוסה, כדי שתוכל להגיע כמה שיותר מהר לשיעור של 15% מהדירות בבניין שאותן מכרה". למהלך זה פוטנציאל הגדלת ההכנסות המתואמות משכר דירה (NOI) והוא גם יחסוך לה באובדן הכנסות NOI (משום שתשכיר יותר דירות). החברה מציינת עוד כי היא מתכננת להגביר את קצב מכירות דירות הקונדו מהמלאי כבר כיום.

סעיף אחר נוגע למניעת היציאה של דירות ממצב של פיקוח. בחקיקה הישנה, לבעל הנכס יש מנגנון להוצאת דירות מפוקחות מחסות הרגולציה, כאשר שכר הדירה עובר רף של 2,775 דולר לחודש. מנגנון זה בוטל בחקיקה, אבל לפי דה זראסאי הוא לא אמור להשפיע עליה, משום שממילא שכר הדירה הממוצע אותו גובה החברה נמוך משמעותית ועומד על 1,350 דולר בחודש.

עניין אחר נוגע בשיפורים שמבצעים בעלי הדירות בבניין הדירות המפוקחות, בכדי לכפות על הדיירות עלייה בשכר הדירה. לפי החקיקה הקודמת, דה זראסאי היתה יכולה, בתנאים מסוימים, להשקיע בשיפור השטחים המשותפים, ולהעלות בכך את שכר הדירה על פני 8 או 9 שנים בשיעור של עד 6% בשנה. כעת תוגבל העליה ל־2%. לטענת החברה, שינוי זה בחוק אינו נחשב משמעותי לדבריה.

ג'ואל ויינר צילום: ישראל הדרי

המשקיעים נרגעו, ומחירי האג"ח עלו

לפי המצגת של החברה יש להם כיום 7,200 דירות להשכרה במבנים שבהם בעתיד יהיה קשה הרבה יותר לבצע את ההמרה למודל הקונדו. זה אולי פחות מעניין את מחזיקי שתי סדרות האג"ח שנותרו בשוק ההון התל אביבי, שבתוך מספר שנים כבר ייפרעו אגרות החוב שלהם, אבל זה כן מעמיד באור חדש את המודל העסקי העתידי של דה זראסאי.

המצגת נועדה להרגיע את המשקיעים, ונדמה כי היא אכן הצליחה בכך: התשואות על סדרות האג"ח שלה ירדו. לדה זראסאי שתי סדרות אג"ח, ג' ו-ד', שנסחרות בבורסה של תל אביב ומהן נותרו לפירעון עוד כ־2 מיליארד שקל (1.77 מיליארד ו־234.6 מיליון שקל בהתאמה). מחירי אגרות החוב עלו אתמול במהלך המסחר והתשואות ירדו, כך שנראה שהמשקיעים נרגעו מעט מהחשש מהרפורמה. התשואה של אג"ח ג' ירדה אתמול ל־7.97% לאחר שהיתה ברמות 8.76% בשבוע שעבר. סדרה ד' נסחרה סביב 3.7% לאחר שהגיעה ל־4.15% באמצע יוני, לאחר שהחקיקה החדשה עברה בניו יורק. יש לציין כי עדיין מדובר בתשואה גבוהה על אג"ח, אך היא הרבה יותר נמוכה בהשוואה לחברות אמריקאיות אחרות.

למרות זאת, בטווח הארוך נראה כי שינויי הרגולציה יקשו על פעילותה של דה זראסאי, שבמצגת למשקיעי האג"ח ב-2013 כינתה את המרת דירות הקונדו ומכירתן בשוק החופשי "המקלט הבטוח היחידי" בשוק הדיור למגורים בניו יורק. ("The Only Safe Haven").

מלאי דירות קונדו הוכנו ליום פקודה

באותו גרף הראתה החברה כי מחירי דירות הקונדו עלו מ־450 אלף דולר ל־650 אלף דולר ערב המשבר הפיננסי של 2008, נפלו ל־500 אלף דולר, ובשנים שקדמו ל־2013 חזרו לטפס ל־600 אלף דולר. כעת, כאשר האפשרות להמרת דירות בשכר דירה מפוקח השתבשה, המודל העתידי הרחוק של דה זראסאי חטף פגיעה משמעותית, גם אם החברה הכינה מלאי גדול של דירות קונדו ליום פקודה. לאחר שמכרה דירות קונדו ב־59.6 מיליון דולר ב־2018 וב־46 מיליון דולר ב־2017), כשתחסל את המלאי שצברה היא תאלץ לחפש לעצמה מודל פעילות נוסף ליצירת מנוע רווחיות.

את הרבעון הראשון של 2019 חתמה דה זראסאי עם הכנסות מתואמות מדמי שכירות (NOI) של 14.2 מיליון דולר, ירידה של 12.3% ביחס לרבעון המקביל שנה קודם לכן. ב־2018 הסתכם ה־NOI ב־79.3 מיליון דולר. החברה רשמה רווח של 2.76 מיליון דולר ממכירת 'קונדו' ברבעון הראשון, לעומת 3.46 מיליון דולר בתקופה המקבילה. הרווח הנקי המתואם (FFO) הנומינלי הסתכם ברבעון הראשון של 2019 בהפסד של 18.4 מיליון דולר מול רווח של 7 מיליון דולר שנה קודם לכן. את 2018 חתמה דה זראסאי ב־FFO נומינלי של 46.3 מיליון דולר.