ההחלטה שמאיימת "לחטוף" מעיריית תל אביב מאות מיליוני שקלים
בניגוד לעמדת העירייה, החליטה ועדת הערר המחוזית כי מימוש זכויות בנייה על ידי הקלה יגרור היטל השבחה נמוך. "העירייה מבקשת מהוועדה להתערב בשמאות המכריעה – ובכך להגדיל מלאכותית את היטל ההשבחה"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
עיריית תל אביב נדרכת: החלטה שקיבלה באחרונה ועדת הערר המחוזית תל אביב לעניין פיצויים והיטלי השבחה עשויה להשפיע גם על עררים בהיקף שווי של מאות מיליוני שקלים שהוגשו בעקבות החלתה של תוכנית הרובעים. בכך צפויות הכנסותיה של העירייה לפחות במידה ניכרת.
לפי ההחלטה, מימוש זכויות בנייה על ידי הקלה יגרור היטל השבחה נמוך בשיעור של 15% בלבד משווי הזכויות הממומשות, ולא של 100% כפי שדרשה עד כה העירייה. הסיבה: המצב שקדם להקלה גילם כבר את מרבית שווי הזכויות שטרם מומשו.
הוועדה, בראשותה של עו"ד גילת אייל, דנה למעשה באופן שבו יש למסות השבחה (כלומר עליית שוויו של נכס בעקבות הקלה שאינה מוסיפה זכויות בנייה חדשות, אלא רק מאפשרת לממש אותן) - למשל במקרים שבהם זכויות בנייה קיימות ניתנות למימוש על ידי הוספת קומה מעבר לגובה המאושר בשכונה או באמצעות איחוד זכויות בנייה עם מגרש שכן.
עיריית תל אביב. בכל העררים דחתה הוועדה את עמדתה צילום: אוראל כהן ביטוי להערכת השוק
ההחלטה נגעה לשלושה עררים נפרדים שהוגשו על החלטות של שמאים מכריעים. שניים מהם הוגשו על ידי עיריית תל אביב על החלטות של השמאית המכריעה שושי שרביט הנוגעות לפרויקט של חברת הבנייה ב. דייניש ברחוב אלנבי (ערר 85215/15), אשר לטענת העירייה קבעה השבחה נמוכה מדי. הערר השלישי הוגש על ידי נציגות פרויקט בנייה ברחוב קלישר על שומה מכריעה של השמאי המכריע שמואל רוזנברג, בה טענו הנישומים כי ההשבחה גדולה מדי.
בהחלטתה דחתה הוועדה את שני העררים של עיריית תל אביב, וקיבלה את הערר של פרויקט הבנייה, כלומר פסקה בכל המקרים נגד עמדת עיריית תל אביב. בכך למעשה קבעה הוועדה הלכה חדשה לעניין חישוב ערכו של מקרקעין במצב שקדם להקלה.
לטענת עיריית תל אביב, את שווי המקרקעין שקדם להקלה יש לחשב לפי זכויות הבנייה המוקנות למגרש, בלי קשר לזכויות אחרות שניתן לממש בהליך נוסף, עתידי. ועדת הערר, דחתה עמדה זו וקבעה כי היא שגויה משפטית. לדידה, המפתח היחיד לחישוב שווי הנכס במצב הקודם הוא שווי השוק שלו דהיום, וזה דווקא כן מתמחר את זכויות הבנייה שטרם מומשו.
"השבחה היא עליית שווי המקרקעין בשוק החופשי בהתאם לאמת מידה אובייקטיבית", קבעה הוועדה. "לפיכך, אם שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין במצב שקדם להקלה גילם את שוויין של זכויות הכלולות בתוכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא את הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה". הוועדה הוסיפה עם אם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה, ובהתאם לכך השוק מייחס להן ערך מופחת, כי אז זהו הערך שיש להביא בחשבון.
בהחלטה שעליה עררה העירייה, קיבלה הוועדה את עמדת היזמים שלפיה יש לתת מקדם של 85% לשווי הזכויות המוקנות בתוכנית במצב הקודם להקלה. כלומר, עליית הערך בין המצב הקודם למצב החדש היא 15% משווי הזכויות שמומשו, בניגוד לטענת העירייה שלפיה יש להתייחס למצב הקודם כאילו לא כלל זכויות כלל, וכי יש להתייחס לשוויין של 100% מהזכויות כעליית ערך בזכות ההקלה.
"הפחתה זו מבטאת את הערכת השוק בדבר הדחייה באפשרות מימוש הזכויות... השוק לא ייחס לזכויות המאושרות בתוכנית שווי מלא, כי אם שווי מופחת בכ-15% מערכן המלא, שהושפע מפרק הזמן אשר לפי ההערכה יידרש למימושן".
ניפוח מלאכותי
"הכרעת הוועדה נכונה ומתיישבת עם הזכות הקנויה של הפרט ליהנות מזכויות בנייה – גם כאשר מימושה של זכות זו מחייב בקשת הקלה מהעירייה", אומר השמאי והמשפטן ארז כהן, כיום הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ובעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. לדבריו, "בעצם, מה שהעירייה דורשת פה מבעל הנכס זה לרכוש מחדש זכות שכבר היתה מוקנית לו במסגרת התוכנית הקודמת שחלה על המקרקעין".
הכרעה זו נגד העירייה מעלה שאלה כבדת משקל נוספת, והיא עד כמה יהיה בה כדי להשפיע על החלטות ועדת הערר בסוגיית ההשבחה שיצרה תוכניות הרובעים שאושרו לאחרונה על ידי העירייה. גם בסוגיה זו היו הפסיקות הראשונות של השמאים המכריעים נגד עמדת העירייה ולטובת היזמים, וזאת, מסביר כהן, בשל העובדה שמרבית זכויות הבנייה בתוכנית הרובעים מקורן בסעיף 23 לתמ"א 38, ועל כן הן פטורות מהיטל השבחה.
ארז כהן. "החלטה המתיישבת עם הזכות הקנויה של הפרט ליהנות מזכויות בנייה" צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים "כשמדובר בתוכנית הרובעים, הנושא שבמחלוקת לא קשור לקניין אלא לפטור. עם זאת, אני מעריך שלהחלטת ועדת הערר תהיה השפעה כלשהי גם על ההחלטות בעניין ההשבחה שיצרה תוכנית הרובעים. הרי אם נעשה אנלוגיה נראה שהשוק כן הגיב לזכויות שהעניקה תמ"א לבעלי הנכסים, ותמחר אותם בהתאם להן".
ועדת הערר לא הסתפקה בהחלטה נגד עמדתה של עיריית תל אביב, והאשימה אותה ביצירת השבחה פיקטיבית לצורכי מס: "הוועדה המקומית מבקשת מוועדת הערר בתיק זה להתערב בהחלטת השמאית המכריעה (שרביט, ד"כ), שאמדה את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לשווי השוק האובייקטיבי שלהם, (ו)לייחס להם שווי מופחת, מלאכותי, שאינו משקף את שווי השוק האובייקטיבי ואת המחיר שבו יכולה היתה העוררת למכור אותם ערב ההקלה – ובכך להגדיל מלאכותית את היטל ההשבחה".
כהן מסכים עם הביקורת: "החלטה זו מוכיחה שוב את ניצול הסמכות השרירותי שעיריית תל אביב נוקטת בגביית היטלי השבחה מופרזים מנישומים, ללא כל הצדקה ומתוך מטרה מוצהרת להעשיר את קופתה".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
