ארז כהן: "משקיעי שוק ההון נבהלו - ומזהים בנדל"ן אלטרנטיבה"
השווקים ברחבי העולם יורדים בחדות, והפדיונות על הקרנות כבר הגיעו למיליארדי שקלים. שוק הנדל"ן נכנס לכוננות - מה יהיה על מחירי הדירות?
התנודתיות שאיפיינה את שוקי המניות והאג"ח בתקופה האחרונה הפכה בימים האחרונים לירידות שלא נראו כמותן כבר זמן רב. גורמים בשוק ההון לא שוללים את האפשרות שאחרי שנים של עליות, השווקים בדרך לתקופה שלילית שעשויה לארוך חודשים רבים ואף יותר מכך. גם המשקיעים זיהו את הסימנים המדאיגים, והפדיונות של הקרנות הגיעו רק בימים האחרונים לכ-3 מיליארד שקל.
מה כל זה אומר מבחינת שוק הנדל"ן? האם משקיעי שוק ההון יקחו את הכסף ויעבירו אותו אל שוק הדיור, על אף ההאטה שפוקדת גם אותו? ומה כל זה אומר על מחירי הדירות בטווח הקרוב, וגם בהמשך, ב-2019?
"שוק הנדל"ן הוא בהגדרה שוק אלטרנטיבי לשוק ההון", אומר השמאי והמשפטן ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל והבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים. "המשקיעים שם רואים שהשוק הולך לכיוון שלילי, ו'מנזלים' את ההשקעות שלהם כדי לבחון אפשרויות אחרות. מטבע הדברים, בתקופה כזאת נכסי הנדל"ן מאוד קורצים להם.
"אם ניקח לצורך השוואה משברים קודמים, נראה שמעברים כאלה של משקיעים אכן קרו, אם כי בעוצמות ובצורות שונות. כך למשל, היו משברים שבהם משקיעים לקחו את הכסף מהבורסה והשקיעו אותו בנדל"ן בחו"ל, בעוד בתקופות אחרות הם העדיפו להשקיע בדירות בארץ. היו גם את אלה שמצאו תקוה בנדל"ן המניב – נכסי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה – אפיק שמספק תשואות גבוהות לצד סיכונים לא מבוטלים. בכל מקרה, אין ספק שלירידות בשווקים תהיה השפעה חיובית על שוק הנדל"ן מבחינת הביקוש.
ארז כהן. "הסטגנציה במחירי הדירות תימשך, לפחות עד הבחירות" צילום: באדיבות ז.כ מחקר וסקרים
כהן מתייחס גם לצעדי הממשלה ושר האוצר, משה כחלון, שהבריחו את המשקיעים משוק הנדל"ן המקומי לחו"ל. "אף שהניסיון להעביר את חוק מס הדירה שלישית לא צלח, בסופו של דבר הצעדים שכן ננקטו, ובראשם העלאת מס הרכישה ל-10%-8% וכן ביטול הפטור ממיסוי מקרקעין על מכירה לבעלי יותר מדירה אחת, הצליחו להוריד את שיעור המשקיעים בשוק לשפל חסר תקדים. אם פעם הם היוו כשליש מרוכשי הדירות, כיום הם מהווים כ-15%-10% בלבד.
"רבים מאותם משקיעים העבירו את השקעותיהם אל מעבר לים, בעיקר לערים החביבות על הישראלים כמו לונדון, ברלין וורשה", אומר כהן. "ייתכן שהמגמה הזאת רק תגבר עכשיו, כשיצטרפו אותם אלה שבעקבות צעדי האוצר השקיעו את כספם בשוק ההון. אפשרות נוספת, בעיקר במצב של מיתון בשוק הנדל"ן העולמי, היא שמשקיעים יעדיפו לחזור לשוק הנדל"ן המוכר והקרוב בארץ, על אף המיסוי הכבד. מה גם שהבחירות הקרובות יכולות לטרוף את הקלפים ולסיים את עידן הברחת המשקיעים היזומה.
"זליגה כזאת של משקיעים אל שוק הנדל"ן המקומי עשויה להגביר את הביקוש לדירות חדשות ולאושש את את השוק שמצוי בהאטה. גם נוטלי המשכנתאות, למשל, צריכים לכלכל את צעדיהם בהתאם להתפתחויות האחרונות, ובהן העלאת הריבית האחרונה, שמבשרת אולי על העלאות נוספות גם ב-2019".
עם זאת, לדברי כהן, מחירי הדירות לא יזדעזעו כל כך מהר: "להערכתי, לפחות ברבעון הראשון של השנה, מגמת הסטגנציה שאיפיינה את מחירי הדירות בסוף 2018 תישמר. כמובן שאם יתעצמו הירידות בבורסות העולם או שיקרו משברים ביטחוניים, תהיה לזה השפעה על המחירים. בכל מקרה, לפחות עד הבחירות, אני מאמין שמחירי הדירות לא ינועו מעלה או מטה בשיעורים גדולים"
.
גם דו"ח בנק ישראל, שפורסם בשבוע שעבר, שפך מים צוננים על תקוות האוצר לירידת מחירים חדה בשוק הדיור. "מחירי הנדל"ן בישראל ירדו קלות, והדבר מחזק את ההערכה שמגמת העליות נבלמה", כתבו כלכלני בנק ישראל. ואולם להערכתם, פחתה ההסתברות לירידה חדה של המחירים בטווח הקצר או הבינוני, בעיקר בשל כך שקצב הבנייה בישראל אינו מספיק כדי להתגבר על הגידול הדמוגרפי והעלייה בביקוש – מצב המיוחס לרגולציה המחמירה בענף ולמחסור בכוח אדם מקצועי. לפי הדו"ח, "הפרויקטים הגדולים שהממשלה מקדמת במסגרת מחיר למשתכן אינם מוסיפים לבנייה בפועל, והם בעיקר מנתבים את הביקוש לדירות לשוק המסובסד".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
