המודל השיתופי משתלט על שוק המשרדים – איך אפשר להרוויח מזה?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

• משינוי צביונם של משרדי חברות ועד לגידול בביקוש לחללי עבודה משותפים - עולם המשרדים עובר טרנספורמציה של ממש.

• המשקיעים בנדל"ן נדרשים לשנות תפיסה וללמוד להתמקד בחוויית המשתמש של הלקוחות – משתמשי המשרדים העתידיים.

• הבשורות הטובות: השקעה נכונה יכולה לשאת פירות בדמות תשואות גבוהות יותר, ואיתנות בעתות משבר.

עולם המשרדים עובר טרנספורמציה רצינית, והשינויים שחלים בו משליכים ישירות על ענף הנדל"ן ועל בעלי הנכסים. בין אם נרצה בכך ובין אם לאו, המשרד של היום איננו המשרד של פעם, וחברות נדל"ן נדרשות לקחת זאת בחשבון כשהן מגבשות את האסטרטגיה שלהן.

מה קרה למשרד הוותיק? ראשית, הוא התנתק מהתדמית הישנה של מקום אפור וממוסד שאליו מגיעים רק כדי לעבוד. השינויים החברתיים והכניסה של דור המילניום לשוק העבודה שינו את הדרישות של שוכרי המשרדים, אשר מבקשים כיום שינויים והשקעות בנכס כתנאי לשכירות. השוכרים "החדשים" מבקשים לא רק משרדים וחללי עבודה, אלא רוצים להוסיף מסעדה, חדר כושר וחללים נוספים שיאפשרו לעובדים לנוח ולהתאוורר.

מגדלי משרדים בסינגפור. עד 2030 יפעלו 30% מהמשרדים במודל השיתופי צילום: Cegoh/Pixabay

תופעה הזו, אשר מאתגרת את שוק הנדל"ן המשרדי, יש להוסיף את המספר הגדל והולך של עובדים המועסקים מהבית, כל השבוע או באופן חלקי. אם ב-1995 רק 9% מהחברות איפשרו עבודה מרחוק, הרי שב-2015 עלה שיעור זה ל-37% מהחברות. המשמעות: פחות ביקוש לשטחי משרד.

לבסוף, קיים גידול משמעותי בביקוש לחללי עבודה משותפים. ברוב ערי העולם הגדולות כיום,

2%-3% משטחי המשרדים פועלים במודל השיתופי. אולם הביקוש כה גבוה, ומומחים מעריכים שעד 2030 יפעלו 30% משטחי המשרד בעולם כמשרדים שיתופיים.

"כל המגמות הללו הובילו לביקוש בירידה למשרדים, וגם לירידה בשטח הממוצע לכל עובד במשרד – מ-20 מ"ר לעובד ב-2010, ל-13 מ"ר בלבד ב-2017", אומר אסף רוזנהיים, מנהל השקעות בפרופימקס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, השקעות אלטרנטיביות ואנרגיה מתחדשת, ומשרתת משקיעים המוגדרים "כשירים". "מנגד, ההוצאות על תחזוקה ושיפוץ המשרדים עלו, לאור הדרישות הגבוהות של השוכרות".

איך מתמודדים עם האתגר הזה? איתי בניאן, סמנכ"ל נדל"ן במיינדספייס מסביר כי "כל שיטת הערכת השווי של נכסים משתנה כי המודל של לתת שירות ולאפשר שכירות לתקופות קצרות הוא מודל חדש יחסית ושונה. מי שיאמץ את הגישה הזו יצליח לייצר תשואה גבוהה יותר למ"ר. אם היום בניין בפריים לוקיישן בלונדון מייצר הכנסה של 60 פאונד לרגל רבוע, הרי שעם מודל ניהול של חברה שמפעילה משרדים משותפים, ניתן להניב מאותו משרד בדיוק כ-75 פאונד לרגל רבוע. זה מצריך עבודה והתמקדות בחוויה, תכנים, שירות טוב יותר וספייס גמיש".

על אף העבודה הכרוכה בהתאמת נכסי נדל"ן למודל המשרד השיתופי, בניאן מצביע על כך שהשקעות כאלה עשויות לגלות עמידות גבוהה יותר בזמני משבר כלכלי. "אם חברה תיאלץ לצמצם בשטחי המשרד, במקום לשבור חוזה ולהכריז על פשיטת רגל, במודל השיתופי היא תוכל להמשיך להחזיק משרדים – קטנים יותר, וללא התחייבות ארוכת טווח. דווקא בתקופות משבר חברות לא לוקחות החלטות ארוכות טווח של השכרת משרדים לשנים רבות, ומעדיפות למצוא פתרונות גמישים. בנקודה הזו יהיה יתרון למתחמים משותפים, והמענה יינתן למגוון רחב הרבה יותר של עסקים".

אסף רוזנהיים, מנהל ההשקעות, פרופימקס צילום: באדיבות פרופימקס

לדברי רוזנהיים, משקיעים שבכל זאת מעדיפים להשקיע בבנייני משרדים מסורתיים, יצטרכו להציע מעטפת שירותים נרחבת, בהלימה לדרישות החברות הגדולות בשוק.

בשורה התחתונה, השקעות נדל"ן במשרדים עדיין עשויות להיות משתלמות מאוד. ואולם, בין אם בחרתם להשקיע בבניין משרדים מתוחכם או בחלל עבודה שיתופי, בעולם המשרדים החדש אין מנוס משימת דגש על חוויית המשתמש.

מה קורה כשטכנולוגיה וחדשנות פוגשות נדל"ן? – ב-4 בינואר 2019 תקיים פרופימקס את כנס Real Estate 2.0. הכנס, אשר מיועד למשקיעים כשירים בלבד, יכלול הרצאה מרכזית של ד"ר לירז לסרי, הרצאה בנושא השקעות נדל"ן לאור ההתפתחויות הטכנולוגיות ופאנל עם קטליזטורים של שינוי. לפרטים נוספים לחצו כאן >>