"הנדל"ן המניב בגרמניה הפך למגרש של מקצוענים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בימים שבהם שוק ההון מתאפיין בתנודתיות גבוהה והפרשנויות נוטות לכל הכיוונים, המשקיעים פונים לאפיקים יציבים יותר – נדל"ן, למשל. גרמניה, הכלכלה הרביעית בגודלה בעולם, מחזיקה בשוק נדל"ן מהחזקים שיש, אשר הוכיח עמידות למשבר של 2008 ונהנה מצמיחה מתמדת, בשונה מרוב השווקים האחרים. עשור לאחר המשבר, בעלי ההון עדיין מעדיפים לנתב את הכסף למקום שבו יוכלו לקצור את הרווחים ולישון בשקט בלילה.

עד כה שוק הנדל"ן בגרמניה, למי שידע לזהותו בזמן, סיפק בדיוק את זה – השקעה שמרנית ובטוחה יחסית. הסיבה לכך היא התנאים שגרמניה נהנית מהם, אשר מושכים אליה את המשקיעים הזרים בהמוניהם: היותה הכלכלה החזקה באירופה (ודימויה ככזו), סביבת הריבית הנמוכה בה, ושוק נדל"ן אשר דורג כבעל עליות המחירים הגבוהות ביותר, עם ביקוש שגדל והולך ועולה בהרבה על ההיצע.

נהירת המשקיעים הזרים לצד הריבית האפסית במדינה הובילה לזינוק במחירי הנדל"ן מאז 2015. ב-2018 מגמה זו נמשכה, ועד לרבעון השלישי של השנה חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE מדדה נפח עסקות של 56 מיליארד יורו, מתוכם 42 מיליארד בנדל"ן מסחרי. מדובר בעלייה של 12% לעומת הרבעון המקביל ב-2017 – שנה שנחשבה לשנת שיא וסגרה מחזור עסקות גבוה ביותר של 57 מיליארד יורו. תחזיות הצמיחה האחרונות סימנו את גרמניה כאחת מחמש מגמות ההשקעה המובילות גם ב-2019. צריך רק לדעת איפה ואיך להשקיע נכון.

ברלין. ארבע מתוך 10 הערים המועדפות להשקעה ב-2019 - בגרמניה צילום: canadastock/Shutterstock

מי שנשאר הרוויח

ב-2018 שוק הנדל"ן למגורים בגרמניה התחמם בקצב שיא, ויש שיאמרו שהתחמם מהר מדי - הממשלה, למשל, נאלצה להתערב ולרכוש נכסים שלא למטרות רווח, וזאת על מנת לקרר את השוק. וכך, למרות הפנטזיה של הישראלים על דירה בברלין, דווקא הנדל"ן המסחרי היה אחראי לחלק הארי של עסקות הנדל"ן במדינה. בשנה החולפת התאפיין שוק זה בתנועות מנוגדות מצד משקיעי הנדל"ן הישראלים הגדולים. עליות המחירים הגבוהות הפחיתו את התשואות על הנכסים, וחברות כמו אשטרום, הראל ואלקטרה מכרו לא מעט מנכסי נדל"ן מסחרי שהיו ברשותן.

יגיל מנוביץ', מבעלי חברת MHR1, העוסקת בהשקעות בנדל"ן מסחרי מניב בגרמניה, אומר כי לא מדובר כאן בתחילתה של מגמה. "צריך לדעת היכן ומה לרכוש, לכן ענף הנדל"ן המסחרי בגרמניה הפך למגרש של מקצוענים. לא רק אנחנו רוכשים בגרמניה נכסים מסחריים, יש הרבה אחרים שקונים, ובגדול. למשל זוהר לוי מסאמיט וחברות אחרות, חלקן ציבוריות", הוא אומר.

ואמנם, באוגוסט האחרון דיווחה חברת הנדל"ן סאמיט על עלייה של 92 מיליון יורו בשווי נכסי הנדל"ן המסחרי שברשותה. הזינוק התרחש הודות לביצועי השוק הנהדרים, ובזכות השבחת פורטפוליו הנכסים של החברה והעמקת דריסת רגלה בשוק הנדל"ן המניב בגרמניה. סאמיט לא לבד - גם ענקית הנדל"ן אראונדטאון שבשליטת יקיר גבאי, הפועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי לצד נדל"ן למגורים, סיימה שנה מרשימה עם זינוק של 33% בשווי נכסיה, וזאת רק במחצית הראשונה של 2018.

אי של יציבות בעולם סוער

ביוני אשתקד פירסם הבנק דו"חות הצופים ירידה בצמיחה בגרמניה ב-2019-2018. ההערכות הראשוניות הצביעו על צמיחה בשיעור של 2.3% ל-2018, אך לאחר רבעון ראשון חלש הן ירדו ל-1.6%. ב-2019 הערכות הצמיחה גדלו שוב ועומדות כיום על 1.8%. הסיבות לכך מגוונות, אך נעוצות בעיקרן בתחזית להמשך מלחמת הסחר ולמשברים כלכליים במדינות כמו טורקיה וארגנטינה, אשר עשויים להשפיע על כלכלות חלשות אחרות.

לטענת מנוביץ', הנמכת תחזיות הצמיחה לא ישפיעו במידה ניכרת על שוק הנדל"ן. "מה שחשוב זה שכלכלת גרמניה חזקה וגדלה באופן עקבי. ישנו שפל באחוזי אבטלה, ביטחון תעסוקתי ועלויות מוניטריות נמוכות. על פי דו"ח הדויטשה בנק, בזכות התחזקות שוק העבודה צפוי השכר הנומינלי לעלות השנה ב-3%. כשכוח הצריכה עולה בהתמדה, זה סימן טוב למחירי הנדל"ן המסחרי".

נתונים: press.pwc.com

הזדמנויות גדולות בערים הקטנות

על פי ההערכות של מומחי הנדל"ן PWC, לברקזיט הצפוי במארס הקרוב צפויות השלכות חיוביות על הנדל"ן הגרמני. על אף ששוק הנדל"ן בלונדון מהווה מתחרה רציני על כספי המשקיעים, האקלים הפוליטי והכלכלי המעורפל בממלכה גורם לרבים מהם לחזור ליבשת. לכן אין זה מפתיע כי על פי מחקר שערכה PWC, ארבע מתוך 10 הערים המועדפות להשקעה ב-2019 הן בגרמניה – ברלין, פרנקפורט, המבורג ומינכן.

ייתכן כי זאת הסיבה שמשקיעים רבים מתקשים למצוא הזדמנויות נדל"ן בערים הגדולות – השוק בהן רווי והתשואות מגרדות בקושי את ה-6%. "אולי נכון להפסיק להשקיע בנדל"ן מסחרי בערים מרכזיות", אומר מנוביץ', "אך הערים הקטנות יותר, שעדיין לא מיצו את העליות והן בעלות פוטנציאל גדול וביקושים ריאליים, הן המקום המומלץ לרכז בו את הפעילות".

יגיל מנוביץ', בעלים ושותף בחברת MHR1 צילום: עוז מועלם

גם עליות הריבית העקביות בארה"ב לא מרגשות את מנוביץ'. לדבריו, ההשפעה טרם הגיעה לגרמניה והריבית במדינה עודה נמוכה. "הצפי ל-2019 הוא שמגמת העלייה בריבית תיחלש, לאור התמתנות הצמיחה בארה"ב והתנודתיות בשוקי ההון. הפערים בין הריבית הגבוהה בארה"ב לזו האפסית בגרמניה הם משמעותיים ומייצרים אקלים נוח ומשתלם יותר עבור המשקיע, בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי המניב".

באשר לשנה הקרובה מנוביץ' אופטימי ביותר, ומסביר איך החברה שלו מתכוננת לתרחישיה: "לגרמניה יש נתונים מאקרו-כלכליים שהיו אמורים לייצר סביבת ריבית הדומה הרבה יותר לארה"ב. למרות זאת, אנו רואים שיעורי ריבית נמוכים ביותר. אין ספק כי מחירי הנדל"ן ב-2019 ימשיכו לעלות וכי הכלכלה הגרמנית תמשיך להתחמם, אך כדי למזער את השלכות עליית המחירים אנו מנצלים את הידע העמוק והנרחב שלנו בגרמניה ומאתרים נכסים טובים עם שוכרים חזקים במיקומים מרכזיים. נכון, יותר קשה ומאתגר לעשות את זה היום מאשר לפני כמה שנים. אך עדיין, מדובר בכלכלה הרביעית בעולם – עובדה אשר מקנה המון שקט".