תמ"א 38 בגבעתיים: "העירייה חייבת לפזר את הערפל"
עתידה הנדל"ני של העיר הקטנה והצפופה תלוי באופן מובהק בהתחדשות עירונית. המכפילים בעיר קטנים מאוד, אבל זה לא מפריע ליזמים לעוט בהמוניהם על המציאה. תוכנית המתאר העירונית מבטיחה לעשות קצת סדר
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
מהשכנה המנומנמת של תל אביב הפכה גבעתיים בשנים האחרונות לאחת הזירות הרוחשות בארץ מבחינה יזמית. מיקומה בלב לבו של אזור הביקוש כמו גם היעדרן המוחלט של עתודות קרקע לבנייה חדשה הפכו אותה ליעד נדל"ני נחשק במיוחד, כשיזמים, קבלנים ובעלי דירות מודעים היטב לפוטנציאל העצום הטמון בה.
חוזקה של אוכלוסיית גבעתיים אינו דבר חדש, ומעיד עליו בין היתר מדד הלמ"ס מנובמבר האחרון, המשייך את העיר לאשכול השמיני במדרג החברתי-כלכלי. לכך ניתן להוסיף גם את היותה של גבעתיים במקום הרביעי, והראשון מבין ערי המרכז, במדד העיריות ל-2018 של אתר מידרג.
ראש העיר גבעתיים, רן קוניק. איזון בין פינוי-בינוי אזורי לתמ"א נקודתית צילום: באדיבות עיריית גבעתיים
מנתוני העירייה המקומית עולה כי במהלך 2018-2017 הוצאו 56 היתרים למיזמים של התחדשות עירונית (תמ"א 38). האזורים המובילים בהיתרים הם צפון העיר – רחוב כצנלסון צפונה, ורחוב ויצמן עד בית הקברות צפונה – שם ניתנו 28 היתרים; ו-17 היתרים ניתנו במרכז העיר - דרך רבין-ויצמן-כצנלסון ודרך בן גוריון. כמו כן 28 פרויקטים של התחדשות עירונית כבר הושלמו בעיר בשנתיים האחרונות וקיבלו טופסי 4.
בימים אלה עומדת העירייה להפקיד את תוכנית המתאר הכוללנית לעיר, אשר תחליף את התב"ע הקיימת בעיר מאז 1960 ותיתן דחיפה חשובה נוספת למיזמי ההתחדשות העירונית – פינוי-בינוי ותמ"א 38 כאחד – ובמסגרת זו גם תקבע מדיניות סדורה באשר למיזמים אלה.
ראש העיר גבעתיים רן קוניק, המשמש גם יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אומר כי "ברמה היומיומית אני מחויב לקבל החלטות הנוגעות לחיי תושבים המעוניינים בהתחדשות עירונית בביתם הפרטי, אך גם משפיעות על עתיד העיר כולה.
"אם בעבר היתה בערים הסמוכות לנו נהירה לאישור תוכניות תמ"א, מבלי להבין את הסיכון המשמעותי הטמון באישורים כאלה, הרי שכיום נעצרו האישורים שניתנו בסיטונות. יש היום הבנה שבראייה עתידית, לצורך התחדשות עירונית בריאה ונכונה, חובה לאזן ולשלב בין פינוי-בינוי אזורי לתמ"א נקודתית, לפנות שטחים ירוקים ולחייב הקמת תשתיות ציבוריות לטובת התושבים הקיימים ואלה החדשים שיגיעו".
איור:Julia Kutska/Dreamstime.com
עיר של צעירים
"בגבעתיים יש צורך גדול בפרויקטים של התחדשות עירונית", קובע עמית בלומנפלד מנכ"ל אוראקל יזמות נדל"ן המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין היתר בגבעתיים. "למיזמים האלה יש גם ערך חברתי חשוב מהסיבה הפשוטה שהם מאפשרים לאותם בעלי דירות שלא יכולים לממן רכישת דירה חדשה ליהנות גם הם מדירה חדשה ומודרנית בסטנדרטים גבוהים.
"מעבר לצפיפות הקיימת והיעדר עתודות הקרקע, צריך גם להביא בחשבון שגבעתיים הפכה באחרונה להיות עיר של צעירים, על כל המשתמע מכך. אוכלוסייה צעירה מבקשת להגיע ולהשתקע כאן, וזה בא לידי ביטוי הן באזורי הבילוי המתפתחים והן בהיצע פעולות הפנאי שהולך וגדל ולא נופל מהערים הגדולות".
בלומנפלד מסכים כי הסדרת התשתיות היא עניין חשוב וחיוני, אך לדבריו, "הסדרה זו היא תהליך ארוך טווח שייקח זמן רב לממשו, ולכן יש לטפל בתשתיות בד בבד עם קידום מיזמי התחדשות עירונית ותוך התחשבות במספר יחידות הדיור שאמורות להיות מאושרות ולהיבנות".
באוראקל מקפידים להזכיר את האינטראקציה החיובית עם העירייה בכל הקשור לקידום פרויקטים קיימים. עם זאת, במבט קדימה, ובטח על רקע תוכנית המתאר המתגבשת, בחברה סבורים כי דרושה כיום פעולה נרחבת שתפזר את הערפל בקרב הגורמים הפועלים בעיר. "קיימת אי-ודאות גדולה, גם בקרב היזמים וגם בקרב בעלי הדירות, בכל הנוגע להיתכנות הפרויקטים והתמורה שבעלי הדירות יזכו לה.
הפרויקטים של אוראקל ברחוב הל"ה 11 (מימין) וברחוב בן ציון 10 הדמיות: האדריכל גיא כנען מ-v5 אדריכלים
"תוכנית המתאר אמורה לפתור את עניין האי-ודאות, אולם לאור נושאים אחרים לא פתורים – דוגמת מקדמי הצפיפות שבה, קווי הבניין והנסיגות שהעירייה דורשת – העירייה חייבת לערוך מפגשי תושבים כדי שבעלי הדירות יבינו את זכויותיהם ואת אפשרויות הבנייה במגרשים. בסופו של דבר, ואיך שלא נסתכל על זה, דירה חדשה בבניין חדש, שיתוכנן בהתאם לתוכנית המתאר ויכלול מרפסת שמש, מעלית וחניון תת-קרקעי, מהווה עסקה מצוינת עבור בעלי הדירות, וגם עבור העיר עצמה".
עוברים במסלול הירוק
לאוראקל רזומה מרשים בכל מה שנוגע לגבעתיים: החברה כבר איכלסה שני פרויקטים ברחוב המעגל, בעוד שני פרויקטים נוספים, ברחובות בן ציון והל"ה, נמצאים כיום בשלבי ביצוע. פרויקטים נוספים שלה נמצאים בהליכי רישוי.
מבחינת החברה, ההחלטה לפעול בעיר היתה מתבקשת: "היתרונות הגדולים בגבעתיים הם אוכלוסייה איכותית המתגוררת בה, מערכת חינוך ברמה גבוהה וכמובן - הקרבה לתל אביב ולמוקדי התעסוקה המרכזיים. כל היתרונות הללו מייצרים כדאיות כלכלית למיזמי התחדשות עירונית בעיר, אף על פי שבגבעתיים מכפילי צפיפות נמוכים יחסית למכפילים הנהוגים בארץ. הייחוד בפרויקטים שלנו הוא בכך שכולם מתבססים על 'המסלול הירוק' של העירייה, ועומדים במדיניות ובכל הדרישות שקבעה".
עמית בלומנפלד. קידום מיזמים לצד הסדרת תשתיות צילום: באדיבות אוראקל
בעירייה אומרים כי "הנהלת העיר רואה עצמה אחראית לשמירה על צביונה ועל איכות חיים גבוהה לתושביה, וברור כי בנייה מבוזרת ובלתי-אחראית, הממצה רק את זכויות הבנייה המרביות של תמ"א 38 ברחבי גבעתיים, תגרום לצפיפות גבוהה ולפגיעה משמעותית בעתיד. עיריית גבעתיים תומכת בהתחדשות עירונית, אך גם מבינה כי מיזמים כאלה בעיר כה צפופה מחייבים אותנו לראייה עתידית כוללת ולקידום איחודם של פרויקטים ותוכניות אזוריות אשר יאפשרו פינוי שטחים שישמשו להקמת מבני ציבור, גנים ובתי ספר, ריאות ירוקות, גינות משחקים, חניה ציבורית ושימושים ציבוריים אחרים הנובעים מהגידול באוכלוסייה.
"תוכנית המתאר תספק פתרונות התחדשות עירונית בראייה מפוקחת ותתייחס לכל רחוב ברמה נקודתית. עד ליישום התוכנית כל פרויקט נבחן באופן יסודי ומחמיר, במטרה לנהוג באחריות המרבית כלפי העיר ותושביה, וכלפי הדורות הבאים".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
