השקעות נדל"ן בגרמניה: ההזדמנויות הגדולות נמצאות הכי רחוק מברלין

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בגרמניה, נוצר בשנים האחרונות באזז סביב העיר ברלין – ולא בכדי. האטרקטיביות של הבירה הגרמנית נובעת מכך שערך הדירות בה עלה בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, ויש מי שצופים שימשיכו לעלות גם בעתיד. ואולם, משקיעים נוטים להתעלם מכך שהתשואות השוטפות על השקעות הנדל"ן בעיר לא עולות על כ-2%-3% – תשואה שאיתה אפשר כבר לקנות נכס בתל אביב, קרוב לבית, ולהימנע מהוצאות שוטפות על ניהול הנכס מרחוק, טיסות ליעד ועלויות נלוות.

 לעומת הערים הגדולות – ברלין במזרח או פרנקפורט, מינכן וקלן במערב – ההזדמנויות הטובות באמת נמצאות בערים הבינוניות. הסיבה לכך היא שבערים הגדולות מאוד אין מספיק הזדמנויות, וכמו בתל אביב – ככל שהערים יותר מרכזיות, כך התשואה על ההשקעה בהן יותר נמוכה.

ברלין. גם אם היורו ייפול, גרמניה תמשיך להוביל את אירופה צילום: Pixabay/Eukalyptus

לחשוב בגדול

בזמן שמנעד ההזדמנויות בשוק הנדל"ן למגורים הולך וקטן, עולה קרנו של הנדל"ן המסחרי. אחד מסוגי הנכסים הבולטים בסקטור זה הוא המרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים). אלה הפכו בשנים האחרונות ליעדים מועדפים להשקעה, ויש לכך סיבה – העולם הופך מקוון ועיקר הקניות עוברות לאינטרנט, וחברות רבות זקוקות לפתרונות לוגיסטיקה כדי לשנע את המוצרים שלהן ממקום למקום.

כמו כן, חברות מחפשות נכסים תפעוליים לצורכי הרכבות ולקיום מלאי מוצרים, ולכן הצורך במרלו"גים עולה בהתמדה. ככל שהעולם הופך מקוון יותר, הערך של נכסים מסוג זה יעלה, וכבר כיום ניתן לראות כי באירופה בכלל, ובגרמניה בפרט, יש להם ביקוש גדול. מנגד, ההיצע שלהם קטן. זהו מצב אופטימלי מבחינת השוק, ובהינתן ההזדמנות הנכונה, קיים עבור המשקיע פוטנציאל רווח גדול.

סוג נוסף של נדל"ן מסחרי הוא מרכזים מסחריים, בהם קניונים או מרכזי קניות שבהם יש שוכרי עוגן דוגמת רשתות גדולות של סופר מרקטים, בנקים או מוסדות ממשלתיים. שוכרי עוגן מספקים יציבות מכיוון שמעבר לכך שמדובר במותגים מבוססים, הרי שבנקים ורשתות מזון הם שירותים שתמיד יהיה להם ביקוש.

בשל כל אלה, נכסים מסחריים בגרמניה נהנים ממספר יתרונות בהשוואה לנכסים אחרים:

מימון – המימון של נכס מסחרי בגרמניה אטרקטיבי ליזמים יותר מאשר בישראל. לשם השוואה, ניקח שני נכסים מסחריים, אחד בגרמניה והשני בישראל, שהתשואה שהם מניבים זהה – 6%. על פניו, עדיף היה לרכוש נכס שנמצא קרוב יותר. ואולם האמורטיזציה, קצב ההחזרה של הקרן, הופך את גרמניה לכדאית יותר.

בישראל, רוב הסיכויים שמשקיע יקבל החזר לינארי, כלומר, אם לקח הלוואה ל-10 שנים, יהיה עליו להחזיר כל שנה 10% מהקרן בתוספת ריבית של 2%-3%. מהשילוב הזה יוצא החזר שנתי גבוה למדי, המחסל את תזרים המזומנים וכתוצאה מכך מאפס את התשואה השוטפת.

בגרמניה, לעומת זאת, חברה עם שם מוכח בניהול נכסים מסחריים תוכל לקבל מהבנק מימון עם אמורטיזציה בשיעור של 2%-3% – כלומר, החזר שנתי בסביבות ה-3% של קרן ההלוואה, ולאחר 10 שנים השלמה של יתרת התשלום (לחלופין ניתן למחזר את המשכנתא או למכור את הנכס). הסיבה להחזר הנמוך היא שהבנק, לאחר שבחן את הנכס ואת השוכרים, הגיע למסקנה שהסיכון בנכס הוא נמוך, ועל מנת להיות תחרותי מציע אמורטיזציה נמוכה.

הלוואות ללא ערבות אישית – בעת לקיחת משכנתא בישראל הבנק מחתים את הלקוח על ערבות אישית. כך, במידה שבעתיד תהיה נפילה בערך הנכס, יוכל הבנק לקחת את הנכס לעצמו. בנוסף, המשקיע חשוף לעיקולים של חשבונותיו, משכורות ונכסים פרטיים אחרים, עד שיתאמו את ערך הנכס בעת הרכישה.

חברה עם ניסיון בניהול נכסי נדל"ן מסחרי יודעת לקבל הלוואות נון ריקורס, כלומר ללא ערבות אישית. המשמעות היא שגם אם קורה הגרוע מכל וערך הנכסים יורד משמעותית, הבנק יכול להפקיע אך ורק את הנכס עצמו. כלומר, הנכסים המסחריים טובים יותר עבור המשקיע כי הם כבר עברו סינון מסוים על ידי הבנק, לצורך מתן המשכנתאות.

שוכרים בעלי איתנות כלכלית – בנכסים מסחריים, השוכרים הם גופים גדולים. כך למשל, אם מדובר בקניון או במרכז מסחרי, השוכר עשוי להיות רשת סופר מרקטים גדולה, שחתמה על חוזה השכירות מול הנהלת הרשת עצמה, ולא מול זכיין פרטי של הסניף. השכרה להנהלת הרשת היא הרבה יותר יציבה ובטוחה מהשכרות ללקוחות פרטיים, לגופים קטנים או לזכיינים. כל עוד הרשת לא פושטת את הרגל, זוהי השכרה שהסיכון שלה נמוך מהשכרה לעסק פרטי.

נוסף על כך, בדרך כלל החוזים הם לא לשנה-שנתיים אלא לחמש-שש שנים ויותר, והכי חשוב – ללא אפשרות יציאה באמצע. המשמעות עבור המשקיע היא שנים של "שקט תעשייתי", תרתי משמע, המאפשרות ליהנות מהתשואה ללא דאגות.

צח חרמון מבעלי חברת MHR1 צילום: עוז מועלם

אי-ודאות נמוכה, שכ"ד מהיום הראשון

בעסקות נדל"ן קיימת קשת של סיכויים וסיכונים. בקצה אחד של הקשת נמצא פרויקט יזמי. בפרויקט מסוג זה - הכולל רכישה של בניין, הריסתו ובנייתו מחדש, מציאת שוכרים ומכירה של הנכס – קיימת אפשרות לרווח גדול מאוד, אך גם סיכונים רבים, שעיקרם טמון באי ודאות – הן באשר למשך הזמן שבו יארך כל התהליך, והן באשר לעלויות הכספיות שהוא יצריך בפועל. לכן, הסיכון בעסקות יזמות הוא גבוה מאוד.

בקצה שני של הקשת נמצא פרויקט נדל"ן מסחרי מניב. פרויקט זה מאופיין ביציבות גבוהה, ונהנה לרוב משוכרים חזקים המחויבים לשנים רבות, שכר דירה קיים שניתן ליהנות ממנו כבר מיום רכישת הנכס ורמת אי-ודאות נמוכה. לכן, לראייתי, מוטב למשקיעים להבין לעומק באיזו סקלה על קשת הסיכון-סיכוי הם מעוניינים להיות, ורק אז להחליט על אופי ההשקעה שלהם. אנשים אוהבי סיכון אולי יעדיפו פרויקטי יזמות לעומת אנשים אוהבי ביטחון וסיכונים נמוכים, אשר יעדיפו נכסים יציבים עם שוכרים יציבים ותקופת שכירות ארוכת טווח.

בשנים האחרונות הרבו משקיעים מוסדיים לקנות נכסים מסחריים בגרמניה, במאות מיליוני יורו, מאחר שגם הם זיהו את יתרונותיו של הנדל"ן המסחרי. עם זאת, חשוב לזכור כי לא כל אחד יכול לבצע עסקה כזאת לבדו. הדרך לנכס כדאי ומשתלם מלאה במהמורות, שכן מדובר בעסקות מורכבות ביותר שהקשיים העומדים בדרך להשלמתן כרוכים, בין היתר, באיתור הנכסים במיקומים המתאימים ובהשגת מימון מהבנק. לאדם פרטי שמחליט לקנות נכס מסחרי בגרמניה יהיה קשה מאוד לבצע השקעה כזאת ללא ניסיון והיכרות קודמים עם השוק .

ללא תמיכה של חברה מנוסה בעלת ותק מספק, מדובר באופרציה מורכבת וקשה עד בלתי-אפשרית. לכן, מוטב לו למשקיע למצוא ליווי הולם ומקצועי, שיספק לו מעטפת תומכת ויאפשר לו להשקיע בסגנון "שגר ושכח", תוך צמצום "כאב הראש" למינימום.

בסופו של דבר, נדל"ן הוא משחק של ניהול סיכונים. ככל שהסיכון גדל – כך גדל הסיכוי, ולהיפך. אחרי שנים של ליווי משקיעים רבים, למדתי שכל עוד מדובר בהשקעה באמצעות חברות ניהול, מוטב להם לבחור בעסקות שמרניות יותר, של נדל"ן מסחרי, בנכסים קיימים ופעילים.

הכותב הוא מבעלי חברת MHR1 ניהול השקעות נדל"ן מסחרי בגרמניה