רוני מזרחי: "עליות המחירים ישובו בתוך חודשים מעטים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ההאטה הכללית הפוקדת את שוק הנדל"ן מככבת כבר שבועות ארוכים בעיתונות הכלכלית. מספר התחלות הבנייה ב-2018, לרבות בפרויקטים של מחיר למשתכן, צפוי להסתכם ב-50 אלף דירות - ירידה של עד 20%-30% בהשוואה ל-2017, ומספר הדירות החדשות שנמכרו במחצית הראשונה של השנה צנח גם הוא ב-22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - מ-13,033 דירות ל-10,150 דירות.

אך הנה עוד נתון מהעת האחרונה, פחות מדובר אולי, שמלמד על חומרת מצבו של השוק: אלפי יחידות דיור קיבלו היתר בנייה - ולמרות זאת בנייתן טרם החלה. מספרית, מדובר בלא פחות מ־8,608 דירות.

לפי הנתונים, שמקורם בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ואשר נותחו על ידי לשכת הקבלנים החדשה בישראל, בחיפה קיים הפער הגדול ביותר, עם 3,662 דירות שקיבלו היתר אך בנייתן טרם החלה; באזור תל אביב יש 2,065 דירות כאלה, בגוש דן והשרון 1,768 דירות, בירושלים 1,015 דירות ובצפון 470 דירות. בדרום הארץ הפער בין הדירות שקיבלו היתר לאלה שבנייתן החלה אינו משמעותי.

"זהו אבסורד שאין כדוגמתו, בעיקר לנוכח המחסור החמור בדירות", אומר רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל. לדבריו, הנתונים מוכיחים כי בשונה מההערכות במשרד האוצר, עצירת העסקות בשוק הנדל"ן לא הביאה לירידת מחירים, כי אם לעצירת הבנייה בידי קבלנים. "הקונים ממשיכים לשבת על הגדר, וכתוצאה מכך, גם הקבלנים 'מרותכים' אליה חזק", הוא מסביר. "קבלן שלא מוצא ודאות בענף, ורואה שכל הזמן רק מנסים להרוס לו את השוק, לא ייקח סיכון ויתחיל לבנות".

אחד הגורמים שמאפשרים לקבלנים להמתין עם העלייה על הקרקע הוא הריבית הנמוכה במשק – האשראי הזול מספק להם אורך נשימה, כך שאין עליהם לחץ לפתח את הקרקע במחיר הנמוך מהנהוג בשוק. ספק אם גם העלאת הריבית האחרונה של בנק ישראל, הראשונה מזה שבע שנים, תשנה את המצב.

רוני מזרחי "הרוכשים יושבים על הגדר – והקבלנים 'מרותכים' אליה" צילום: עזרא לוי

האוכלוסייה גדלה, ההיצע קטן

עד לא מזמן חלפו 3־6 שבועות בין קבלת היתר לעלייה על הקרקע, כשבמהלך תקופה זו היה היזם מבצע מכירה מוקדמת של דירות ("פרי סייל"), כפי שדרש הבנק בהסכם המימון. התארכות הזמן שבין יום קבלת ההיתר לתחילת הבנייה טמונה, בין השאר, בריבוי מיזמי ההתחדשות העירונית, שהנעתם מורכבת יותר מאשר פרויקטי בנייה רגילים. כמו כן, נתוני הלמ"ס לא הפרידו בין דירות שנבנות בשוק החופשי לדירות "מחיר למשתכן", ולכן לא ניתן לדעת כמה פרויקטי מחיר למשתכן כלולים באיחור. עם זאת, מדובר ככל הנראה במספר קטן של דירות, שכן בפרויקטים הכלולים בתוכנית הממשלתית אין סיבה לאחר את הבנייה, ואין את עלויות הבסיס הגבוהות בגין הקרקע והמסים הנלווים.

גם להבטחות הממשלה, ובעיקר של משרד האוצר והעומד בראשו, משה כחלון, לירידת מחירים יש משקל גדול בהחלטתם של רבים לשבת על הגדר ולהמתין עם רכישת הדירה. באופן טבעי, חברות הבנייה מכלכלות את צעדיכן כדי לא להישאר חשופות לסיכון.

בחודשים האחרונים התחלות הבנייה עוכבו בשל גורם נוסף – הבחירות המקומיות, שבעטיין הוקפאה עבודתן של הוועדות המקומיות. כיוון שביישובים שבהם התחלף השלטון לא שבו רוב הוועדות לפעול, בחודשים הבאים צפויות להיתקע עוד תוכניות רבות.

לדעתו של מזרחי, המשמעות להיצע הדירות בטווח הזמן הבינוני-קרוב תהיה דרמטית: "כל עיכוב של חודש אחד בהתחלת הבנייה משמעו מחסור של 4,000 דירות בעוד שנתיים מהיום. כך שאם יש עיכוב של ארבעה חודשים, נוצר מחסור של 16 אלף יחידות דיור, וזה בזמן שהגידול הטבעי נשאר בשלו והאוכלוסייה גדלה בקצב של 15 אלף נפש בחודש. כלומר, מדי חודש נדרשות לא פחות מ-3,000 יחידות דיור על מנת לספק מענה לגידול הדמוגרפי הטבעי.

"אני תמיד אמרתי שהפתרונות שענף הנדל"ן יכול לתת הם לא מהסוג של 'זבנג וגמרנו'", מוסיף מזרחי. "זהו ענף מורכב, כבד ומסובך, שתלוי בהרבה מאוד פרמטרים, ובעיקר בשיתוף הפעולה בין הקבלנים למוסדות השלטון, הארציים והמוניציפליים. להכות בקבלנים זה פתרון גרוע לכולם, ובעיקר לקופת המדינה שמצויה בגירעון שלא היה כמותו כעשור. אני צופה שכבר במרץ-אפריל הקרובים נראה שוב עליית מחירים באזורי הביקוש. אף אחד לא רוצה בזה, אבל לצערי לכך בדיוק גורמים צעדי הממשלה".