כך הביקוש יקבל מענה - ושוק הנדל"ן ייצא מהקיפאון

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שנת תשע"ח כבר מאחורינו, וממבט נרחב על שוק הנדל"ן במדינת ישראל אפשר בהחלט לקבוע כי מדובר בשוק בסערה. כל השחקנים המרכזיים בו נכנסו לסחרור: משרדי האוצר והבינוי והשיכון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הרשויות המקומיות, הדיירים בתוכנית מחיר למשתכן - ובעיקר הקבלנים. כל מי שחשב שהסערה תישכח אט אט ושנחזה בשינוי מגמה, התבדה. ומה בתשע"ט? הכיוון ההולך ומסתמן הוא כי גם השנה שבפתח עתידה להתאפיין בחוסר יציבות.

בשוק הדיור הישראלי קיים צורך בכ-80 אלף דירות, אולם בשנה החולפת ראינו כי הירידה בהתחלות הבנייה נמשכת. ירידה זו נובעת בין היתר מהתנודות בענף, היעדר כוח עבודה מנוסה, מקצועי ומיומן, וכן ממחסור בקרקעות זמינות לבנייה - הן בשוק בחופשי והן בתוכנית מחיר למשתכן.

גם באשר לפרויקטים של התחדשות עירונית השנה האחרונה לא נשאה בשורה של ממש. גם פה שורר ערפל כבד שמקשה על היזמים והקבלנים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, והופך כל מיזם כזה לאתגר מורכב העמוס בביורוקרטיה סבוכה. לא מדובר על עיר או על אזור מסוים אלא בתמונת מצב כוללת. כתוצאה מכך, בפועל, מיזמי בנייה בתמ"א מתקשים להתרומם.

הדרך לריפויו של שוק הנדל"ן החולה היא אחת: התכנסות מיידית סביב שולחן אחד של משרדי האוצר והבינוי והשיכון, לשכת הקבלנים בישראל והשלטון המקומי. ללא דיאלוג אמיתי, שיתוף פעולה ותיאום עמדות, ענף הבנייה ימשיך לדרוך במקום ויתקשה לצאת לדרך חדשה.

שר האוצר משה כחלון. "ייבש את השוק החופשי, פגע בעיקר במשפרי הדיור" צילום: אוליבייה פיטוסי

לשכת הקבלנים החדשה בישראל, שהקמתי במהלך השנה האחרונה, נרתמה גם היא לשיפור המצב בענף. הלשכה הציבה לעצמה ארבע מטרות עיקריות:

• שיפור הבטיחות בענף הבנייה - רק בשנה האחרונה נהרגו כ-30 פועלים באתרי הבנייה, כשיותר ממחצית מהם מצאו את מותם בנפילה. זהו מצב בלתי נסבל.

• שיווק של לפחות 50% מקרקעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשוק החופשי ולמשפרי דיור - צעדיו של שר האוצר, משה כחלון, גרמו לייבוש השוק החופשי, הביאו יזמים לוותר על פרויקטים ולהמשיך "לדגור" על קרקעות - ובכך פגעו בעיקר במשפרי הדיור שאינם יכולים להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן. בימים אלה הגענו להבנות עם שר האוצר, שלפיהן 50% מהקרקעות המשווקות יהיו לשוק החופשי.

• שיתוף של כל 7,500 הקבלנים במכרזים השונים ובמיזמי הבנייה ברחבי הארץ - במצב הקיים, שבו רק 5% מהקבלנים לוקחים חלק ב-95% מהמכרזים וזוכים בפרויקטים, אינו מתקבל על הדעת ומחייב שינוי מהותי. גם כאן הגענו עם השר להסכמה כי המכרזים ייצאו בתפזורת גדולה יותר ובמנות של 50-30 יחידות, כך ש-80% מהקבלנים ישתתפו במכרזים.

• מאבק בסחבת הביורוקרטית - הוראות, הנחיות, תקנים, דרישות - הרשימה האינסופית רק מתארכת ומסתרבלת, באופן שמרחיק יזמים מהשוק ובעיקר מעכב את המענה לביקוש הגובר לדיור. על כן אין מנוס משיפור, הנגשה וייעול של ההליכים הביורוקרטיים.

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל צילום: עזרא לוי

עיר עם אופי

בכאוס הכללי השורר בשוק הדיור הישראלי, מהווה בת ים מודל ייחודי. אנו, קבוצת מזרחי ובניו, מקדמים בבת ים מיזמי בנייה רבים, ושותפים בשליחות להפיכתה לעיר תוססת ומובילה. זוהי עיר צומחת עם אופק תכנוני וראייה עתידית, שניתן לקדם בה פרויקטים של תמ"א 38. זאת, כשבעיר מצויות גם קרקעות המאפשרות המשך בנייה והתרחבות במרחק נגיעה מתל אביב. בהקשר הזה, חשוב גם להדגיש כי לראייתנו, אין שום הצדקה לאיחוד בין בת ים לתל אביב. מהלך כזה טומן בחובו יותר נזק מתועלת. נכון, אלה הן שתי ערים סמוכות גיאוגרפית, אך הן בעלות DNA, תמהיל תושבים ואינטרסים שונים לחלוטין. כל אחת מהערים האלה אמורה לספק מגורים איכותיים לתושביה, בצמידות לקו האדום של הרכבת הקלה ולעורקי התחבורה המרכזיים – וזהו בהחלט יעד בר מימוש.

אנחנו במזרחי ובניו, דור רביעי של קבלנים, מאמינים שניתן לפתח את הארץ ולשפר את איכות החיים של אזרחיה. הקבוצה יוזמת כעת 36 פרויקטים חדשים בכמה ערים - בהן בת ים, חולון, חיפה, אבן יהודה, הוד השרון, ירושלים, רעננה וקרית אונו - שנועדו לענות על הביקוש הרב לדירות. הפרויקטים האחרונים שמזרחי ובניו שותפה להם, ושעלות רכישת הקרקעות בהם מסתכמת בכ-300 מיליון שקל, מלמדים לא רק על עוצמת הקבוצה שלנו, אלא בעיקר על האמונה שלנו כי ניתן לקדם מיזמי בנייה בסטנדרט גבוה. בבת ים, למשל, אנו אחראים על פרויקטים להקמת 1,400 יחידות דיור, לצד קרקעות נוספות שבבעלותנו אשר ייצאו לבנייה כבר במהלך 2019. בנוסף, ברעננה רכשנו קרקע להקמתן של 46 יחידות דיור עם היתר בנייה בסכום של 46 מיליון שקל, ויש עוד דוגמאות רבות נוספות.

במבט לתשע"ט אנו צופים, למרבה הצער, כי מחירי הדירות ימשיכו לתפוח באזור המרכז, ובעיקר באזורי הביקוש. כדי לעצור את המגמה המדאיגה הזו, על ארבעת הגופים המכובדים שהוזכרו לעיל להתכנס יחדיו, לשנס מותניים ולאחד כוחות עד למציאת פתרונות משותפים.

ובנימה אופטימית, נאחל לכולנו שנה של תנופת בנייה, פיתוח הארץ ושדרוג תשתיות, תוך הפניית משאבים גם לאזורים החלשים יותר ולאוכלוסיות המצוקה שגם עבורן אנו מקדמים פתרונות ישימים.

הכותב הוא מנכ"ל משותף בקבוצת מזרחי ובניו ונשיא לשכת הקבלנים החדשה בישראל