מחיר למשתכן: 5 מיליארד שקל שהושקעו הפוך

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 נתוני החשב הכללי במשרד האוצר על אודות עלותה למשק של תוכנית מחיר למשתכן ממשיכים לעורר הדים, בענף הנדל"ן ומחוצה לו. על פי הנתונים, שפורסמו לפני יומיים במסגרת הדו"חות הכספיים של ממשלת ישראל ל-2017, עלתה תוכנית הדגל של שר האוצר, משה כחלון, יותר מ-5.029 מיליארד שקל עד ל-31 במרץ השנה.

עיקר הסכום מקורו בעצם באובדן הכנסות של כ-3.67 מיליארד שקל מעלויות הקרקע, בגין ההנחות שניתנו בתוכנית. לצד זה, 610 מיליון שקל הוקצו במסגרת התוכנית עבור סובסידיות הניתנות לקבלנים בעבור עבודות הפיתוח; ו-749 מיליון שקל עבור מענקים הניתנים לרוכשי הדירות בפריפריה.

על פי נתון חשוב נוסף שעולה מהדו"ח, המדינה העמידה במסגרת התוכנית (מתחילתה ועד לסוף מרץ) ערבות מצטברת לכ-26 פרויקטים ברחבי הארץ, בסכום כולל של 2.8 מיליארד שקל. מדובר בסכום גבוה שחושף את תקציב המדינה לסיכון במקרה שבו מספר פרויקטים נעצרים, מתעכבים או מתבטלים.

עד תום התקופה שנבדקה, שימש סכום זה כ-43 אלף זוכים בהגרלות, כשכל זוכה בהגרלת מחיר למשתכן קיבל מהמדינה הטבה ממוצעת של קרוב ל-116 אלף שקל ברכישת הדירה הראשונה שלו. לזו מתווספת ההנחה מהקבלן הנובעת ממפרט אחיד ובסיסי לדירות ומחיסכון בעלויות שיווק ומכירות.

דירות מחיר למשתכן בבנייה. 40% מהמכרזים נדחו על ידי הקבלנים צילום: אלעד גרשגורן

נדל"ן הוא כמו סלולר

ההנחה לרוכשים עלתה במחיר של התערבות מסיבית בשוק הדיור ועידוד בנייה מואצת בפריפריה, שם גם ככה מחירי הקרקע נמוכים. כך, ההנחות המהותיות ניתנו בדירות היקרות באזורי הביקוש (הרצליה, תל אביב, רעננה), בעוד בפריפריה נבנים כיום ומתוכננים פרויקטים של מחיר למשתכן מבלי שקיימים ביקושים התואמים את התחלות הבנייה, ומבלי שעומדות בשכונות החדשות תשתיות מתאימות ומוקדי תעסוקה ותחבורה פעילים.

כתוצאה מכך, 40% מהמכרזים של מחיר למשתכן נדחו על ידי הקבלנים, בעיקר בפריפריה: מאוקטובר 2015 ועד ל-31 במרץ 2018 פורסמו מכרזים לשיווק של 80,442 דירות במסגרת מחיר למשתכן, ומתוכן רק 48,670 שווקו בהצלחה.

"כשמנסים להוריד מחירים בכל מחיר – יש לכך מחיר כבד", אומר הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור. "כחלון למעשה עיוות את שוק הנדל"ן למגורים, ופעל הפוך: במקום לנצל סכום עתק של 5 מיליארד שקל כדי להגדיל את ההיצע – תוך האצת הבנייה, הסרת חסמי תשתית וייעול הכשלים הביורוקרטיים - הוא השתמש בו כדי לתת הנחות על מחירי הקרקע. בעצם, הוא בחר בפתרון הכי קל שהיה לו בארגז הכלים, וניסה להוריד את המחירים בצורה מלאכותית – מה שלא ממש הצליח. כיום המשק כולו משלם על זה את המחיר".

לדברי ספקטור, על כחלון היה לנהוג בשוק הדיור בדומה לפעולותיו כשר התקשורת בשוק הסלולר בתחילת העשור הנוכחי. "מה שהוריד את המחירים בשוק הסלולר היה הוספתן של 5-4 חברות וירטואליות לשוק, שהגדילו את התחרות, ובעצם את ההיצע שעמד בפני הצרכנים. מובן שאם כחלון היה מציע למשתמשים – 'דברו וסמסו יותר – ותקבלו הנחה' – זה לא היה מביא לירידת מחירים, אלא בדיוק להיפך – הביקוש היה עולה ואיתו המחירים".

השמאי והכלכלן ירון ספקטור. "את המיליארדים היה צריך להפנות לחסמי תשתית" צילום: ישי רונן

תעלומת הזוגות המתרבים

מהדו"ח עולה תמרור אזהרה מהותי נוסף הנוגע למצבה הגירעוני של רשות מקרקעי ישראל: לפי הדו"ח, רמ"י חייבה בשנים 2017-2016 את תקציב המדינה ב-88 מיליון שקל בלבד בגין סבסוד פיתוח מחיר למשתכן, ו-160 מיליון עבור סבסוד פיתוח אזורי עדיפות לאומית. זאת, בעוד נראה בדו"ח שתקציבי הפיתוח שהעניקה רמ"י בפועל גבוהים במאות מיליוני שקלים, ולא יכולים להישען על ההכנסות מהקרקע – שגם הן נפגעו משמעותית.

"לפי פרסומים של האוצר, כ-80 אלף זוגות צעירים נרשמו למחיר למשתכן" אומר ספקטור. "זה קצת מוזר, כי לפני כן אף פעם לא דיברו על מספרים כאלה, ואמרו שיש בערך 20 אלף זוגות שמבקשים לקנות דירה. זה רק מראה כמה התוכנית הזאת דחפה לשוק רוכשים חדשים שלא באמת זקוקים לזה, מה שכמובן העלה את מחירי הדיור".