היזם יגאל צמח: "מחירי הקרקע בתל אביב יצנחו ב־20% בתוך שלוש שנים"

הקיפאון בשוק היוקרה דחף את צמח, מיזמי מגדל מאייר בשדרות רוטשילד בתל אביב, לקחת פסק זמן מהענף. עם זאת, הוא משוכנע שלאורך זמן מתעשרי ההייטק וברוני הגז יובילו לקפיצה נוספת במחירים באזורי הביקוש. על כישלון שוק רוטשילד־אלנבי: "כולנו הפסדנו בסיפור הזה"

ההאטה בשוק היוקרה, שנותנת את אותותיה גם במרכז תל אביב, הגיעה גם לדירת הפטנהאוז בקומות 40-39 של מגדל מאייר בשדרות רוטשילד, שנמצאת על המדף כבר יותר משנה. הנוף הנשקף ממנה הוא מיליון דולר והמחיר המבוקש עליה הוא 75 מיליון שקל. ליגאל צמח, מנכ"ל חברת ברגרואין רזידנטיאל, שיזמה את המגדל, ברור שייתכן ויחלפו עוד שנים עד שיימצא הרוכש המיוחל לדירת הפאר בשחקים. “כרגע יזמות היוקרה לא נכונה מבחינתי”, אומר צמח, שלאחרונה הקים עם שותף את קרן גשרים למימון חוץ־בנקאי.

קראו עוד בכלכליסט:

“שוק הקרקעות באזורי היוקרה מתומחר כיום ביתר לעומת מחירי השוק של הדירות כיום, שירדו משמעותית בשנתיים האחרונות”, אומר צמח. “רמת המחירים כיום נמוכה משמעותית מזו שבה נרכשו הרבה דירות יוקרה על ידי משקיעים ב־2016. בנוסף לכך ייקור מס הרכישה ל־10% צמצם מאוד את כמות העסקאות היקרות מאוד, ולמעשה כמעט שאין כאלה כיום”.

יתר הדירות במגדל הספיקו להימכר ב־2010־2016, תקופה שבה מס הרכישה היה נמוך יותר, השקל היה חלש וכך גם הרגולציה הבנקאית על הון זר, שהוזרם לשוק התל אביבי בכמויות אדירות. לצד אי אלו דירות במגדל שנמכרו לתושבי חוץ, את רשימת הרוכשים במגדל מעטרים גם שמותיהם של מייסד מובילאיי, פרופ' אמנון שעשוע, מייסד מלנוקס, אייל ולדמן, ליאור רייטבלט, מבעלי סופר פארם, איל הספנות ג'קי אלאלוף והפרסומאים שוני ריבנאי ומיקי בר.

אלא שכיום הסיפור שונה לחלוטין. ניתוח שערך אתר מידע הנדל"ן מדלן באוגוסט, ופורסם ב”כלכליסט”, מצא כי מאז 2015 חלה צניחה של 80% במספר העסקאות לרכישת דירה במחיר הגבוה מ־8 מיליון שקל. השינוי הדרמטי הזה הוביל בין היתר את צמח להניח את העיסוק בנדל"ן יוקרה בצד.

יגאל צמח, מנכ'ל ברגרואין רזידנטיאל צילום: אבי מועלם

אנחנו יושבים כעת בפנטהאוז האחרון במגדל, שמחירו 75 מיליון שקל. מי אמור לקנות אותו?

"מי שנותר בשוק המגה־יוקרה הם מתעשרי ההייטק הישראלי או רוכשים מחו”ל שהשלימו עם כך שהשקל חזק. כפי שכבר פורסם, מנכ”ל מלנוקס גר פה ובכירים נוספים ברמה שלו. זו פחות או יותר הרמה הכלכלית של האנשים במגדל הזה".

כמו סן פרנסיסקו

בנוגע לטווח הרחוק, צמח שומר על אופטימיות וחוזה שמחירי דירות היוקרה בתל אביב יעברו את רמות המחיר המטורפות שנראו בשנים האחרונות: "הכסף של עולם הטכנולוגיה שומר על רמת מחירי הנדל"ן בתל אביב. כמו שבסן פרנסיסקו הכסף של עמק הסיליקון שומר על רמת המחירים, כסף שנוצר בחברות ענק כמו מיקרוסופט או גוגל מוביל למצב שלהמון מהנדסים שעבדו ארבע שנים יש אופציות ששוות מיליונים.

“בישראל קורה אותו דבר, רק קטן יותר מבחינת ההיקף. כוח הקנייה שנשאר זה אנשי הטכנולוגיה או המעגל השני - קרנות הון סיכון, בנקאים ועורכי דין. לכל אלה יש יכולת לקנות ביותר מ־65 אלף שקל למ”ר, ואלה המחירים בשוק היוקרה בישראל. יש לא מעט אנשים כאלה, כולל כאלה שלא עשו אקזיט. למשל, בסיבוב השקעה שני בסטארט־אפ יש מייסדים שמוכרים מניות בעלים ומכניסים כך כ־30 מיליון שקל. יש כניסה של הון גם בשווקים נוספים. אחד הדברים שעדיין לא נכנס למשוואה הוא הכסף מהגז הטבעי של תשובה וכל הסובבים. עשירי הגז עדיין לא התחילו לקנות, ואני לא יודע מתי זה יגיע".

ב־2006 החל הקשר של צמח עם המיליארדר האמריקאי־גרמני ניקולס ברגרואין, והשניים הקימו את ברגרואין רזידנטיאל, שרכשה 3.5 דונם ברוטשילד פינת אלנבי ב־30 מיליון דולר. “היינו חברה קטנה של שני אנשים ושם מוזר. חשבתי איך אנחנו נתחרה בחברות ענק כמו שיכון ובינוי, דלק נדל”ן או אפריקה ישראל. הגענו למסקנה שהדרך שלנו היא בידול באמצעות איכות ואדריכלות ייחודית. פרסמנו מכרז לאדריכלים הגדולים בעולם. ניגשו הרבה שמות גדולים, אבל ההצעה המרשימה ביותר היתה של האדריכל היהודי ריצ’רד מאייר, שכבר בנה בישראל והיה אפשר להתרשם ממנו”.

ב־2009 הרחיבו ברגרואין וצמח את מעגל השותפים, כשהאחים צחי ועידו חג'ג', והאחים ניר, אחיקם וליאור כהן רכשו 50% מברגוראין רזידנטיאל בכ־60 מיליון שקל. “האחים חג'ג' היו נזילים אז, בעוד ברגרואין חשש מהשקעה נוספת בפרויקט", מסביר צמח את הסיבות למהלך. "צריך לזכור שזו היתה אחת השנים הקשות בהיסטוריה של הכלכלה העולמית, מיד אחרי המשבר של 2008 וקריסת ליהמן ברדרס. הוא העדיף להביא אז שותפים, ובסוף כולם יצאו מרוצים מכך".

מה אתה צופה לשוק התל־אביבי בשנים הקרובות?

"בעלי הקרקע באזורי הביקוש דורשים מחירים מנופחים, אך הם צריכים להפנים את השינוי בשוק. כרגע הם מסתמכים על כך שהריבית אפסית, אבל הריביות בארה”ב כבר עלו, וזה יקרה גם בישראל. עלות אחזקת הקרקע באמצעות מימון תעלה יותר מדי כסף, ומוכרי הקרקעות הפרטיות לא יוכלו להמשיך לשבת על הקרקע כפי שהם עושים היום. לא תהיה להם ברירה והם ימכרו במחיר נמוך יותר. להערכתי, מחירי הקרקעות יירדו בעד 20% בטווח של שלוש שנים, גם בפריים לוקיישן.

"היום יזמים הולכים לפרויקט בשביל רווח יזמי של 12% וקונים קרקע. מי שלא יכול להרשות לעצמו לקנות במצב הנוכחי פשוט יושב על הגדר או הולך למצוא אפיקים בחו”ל. היזמים חוששים בצדק מכך שהמחיר יירד לאחר העסקה על הקרקע ומהחמרות נוספות ברגולציה, שיחתכו גם את הרווח שעליו הם בנו”.

מגדל מאייר בתל אביב צילום: אתר החברה

מה עם משקיעים זרים, המלחמה בהון השחור העלימה את כולם?

"יש ירידה של 50%-30% בשנתיים האחרונות במספר הלקוחות הבינלאומיים. הצרפתים והאמריקאים עוד פה, אבל במספרים קטנים. השוק היום הוא שוק של קונים, הכוח אצלם. כל מי שיכול לקנות היום נכס ביותר מ־10 מיליון שקל יכול להגיש הצעות נמוכות לנכסים שבעבר היו נרכשים במחיר כפול. יש פה הזדמנות לקונים, כי המצב הזה לא יימשך לנצח.

"מה שברור הוא שמי שקונים היום הם משתמשי הקצה בלבד, בין שמדובר באזרח אנגלי שרוצה בית בישראל ובין שבאיש הייטק שעשה אקזיט. אלה לקוחות שקונים לעצמם ולא משקיעים, כי המשקיעים כבר עברו לבורסה או לשוק המשרדים. מלבד הכבדת המס על רוכשי דירות להשקעה, יש ברקע חשש גדל שהמחוקק ימשיך לפגוע במשקיעים".

נשבר מקיסריה

עד כמה חשוב לבעלי ההון שמתגוררים במגדל ששכניהם ידמו להם?

״הם ממש לא מחפשים את זה. אנשים בעיקר רוצים גירויים. זה שהם עשו כסף בעסקים לא אומר שלא רוצים ללכת לבר ולראות אנשים מעניינים סביבם, גם אם הם לא עשירים בעצמם. תל אביב היא עיר עם אנרגיות, מועדונים וחיי לילה סוערים, ואנשים, גם אחרי שעושים כסף, מחפשים את זה, את ההרגשה שחיים ואת קרבת האנשים ה’מגניבים’. זה גם מה שמעניין את הרוכשים".

אנשים גרים פה בכלל?

"רוב הדירות לא משמשות כדירות המגורים המרכזיות של בעליהן, אלא יותר לביקורים שלהם או של בני משפחתם, והמשמעות היא שהן לא מאוכלסות בחלקים גדולים מהשנה. דירות במחירים כאלה לא מושכרות כי התשואה היא לכל היותר 2%, והיא פוחתת ככל שמחיר הנכס עולה".

מה דעתך על מגורי יוקרה מחוץ לאזור הביקוש, נניח וילה במדבר?

“אחד החוקים הבסיסיים בנדל"ן יוקרה הוא שהוא ימוקם באזור שבו כולם רוצים להיות. אם מישהו רוצה לבנות יוקרה בשדה בוקר, אז הוא במדבר והנוף נורא יפה והווילה

יפה, אבל כשהוא יוצא ממנה הוא בשדה בוקר וזה משעמם. אנשים מחפשים חיי לילה, אמנות, אוכל. גם בעלי הון שהלכו לקיסריה נשברו בסוף וחזרו לתל אביב. בשביל לחוות טבע ושקט פעם בשנה שוכרים ולא קונים".

אחד הכישלונות המהדהדים שידע מגדל מאייר התרחש במפלס הקרקע, שבו פעל על 1,300 מ"ר שוק האוכל רוטשילד אלנבי לתקופה בת קצת יותר משנה, בטרם סגר את שעריו בחודש מרץ. “בנינו קונספט לשוק, שאותו קובי טריביטש היה אמור להוביל”, מספר צמח. “היה שם קושי בתכנון ובתזרים מזומנים, ובעיקר קושי של התחלה. היו גם מחלוקות עם שותפים שלא טופלו ברגישות. הכל יחד הוביל למצב שהוא לא עמד בהתחייבויות אלינו ולבנק. כרגע אנחנו בחשיבה אם המתחם ייפתח מחדש כשוק אוכל או משהו אחר לחלוטין. כולנו הפסדנו בסיפור הזה, הושקע סכום גבוה מאוד בשטח. אנחנו נשכיר מחדש את המקום, ולהערכתי לבסוף נמכור. שווי השטח מוערך ב־40 מיליון שקל, ותשומות הניהול לא פרופציונליות. מדובר ב־2.5% משווי הפרויקט, והזמן שהושקע בו עד היום הוא פי שניים מכל שאר הפרויקט. אנו רוצים שיהיה פה משהו יפה שנהיה גאים בו".

רמי לוי ורשת ויקטורי התעניינו במקום, אבל זה לא הבשיל.

"הדיירים של הבניין הביעו אי־נחת מחלק מהשוכרים האופציונליים וכיבדנו את הרצון שלהם. אנחנו מנסים למצוא פתרון שיתאים לדיירים ולבניין ליצור הרמוניה".