פרויקט שאפשר לבנות עליו: כך תגדילו את הוודאות במהלך הבנייה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סיכויי ההצלחה של פרויקט בנייה הם לא רק פונקציה של כסף. יותר מכך - ניתן לומר באופן חד וברור כי פרויקט בעלות הקמה מצומצמת לא צריך להיות נחות ביחס לפרויקט בעלות הקמה גבוהה ככל שהוא מתוכנן ומנוהל נכון ביחס לתקציב המטרה. בהחלט צריך וניתן לשמור על סטנדרט גבוה גם במיזם שעלות הקמתו צפופה.

כדי שפרויקט יתבצע באופן מיטבי, יתנהל בהתאם למסגרת הכספית שנקבעה לו ויימנע מהוצאות נוספות – נדרשים בראש ובראשונה שיטה, ארגון, סדר וניקיון. תכנון מסודר, מתודי וכלכלי הוא צעד הכרחי שעתיד למנוע הרבה כאב ראש ועגמת נפש בהמשך הדרך. תכנון כזה מחייב, בין היתר, תמחור של כל פרמטר בפרויקט והורדה של עודפי השומן, תוך וידוא כי מערכות הפרויקט מתוכננות ביעילות מקסימלית – הן באשר לעלויות ההקמה והן באשר לעלויות האחזקה בראייה לטווח רחוק.

חשוב להבין כי טעויות רבות בביצוע של מיזמי בנייה, מקורן בתכנון לקוי או ביציאה לשלב הביצוע בטרם נסגרו כל הקצוות. בתרחישים כאלה גדל הסיכוי שתוך כדי בנייה יידרש אלתור בשטח. זהו פתח להגדלת היקף הטעויות, ולא פחות חשוב מכך - לסרבול הפרויקט, ייקורו ודחיית המועד להשלמתו.

פרויקט הרצליה הילס, שמלווה חברת אלה בן נון ניהול בנייה. תכנון ביעילות מקסימלית צילום: שחר דביר

אז איך מביאים מיזם בנייה למצב "סגור ומהודק"? כאן נכנס לתמונה התחום המשתכלל והמתפתח של הבטחת איכות. מדובר במקבץ נהלים יישומיים, שלהם משקל משמעותי בכל פרויקט והם נוגעים הן למישור התכנוני והן לזה הביצועי. נוהל המחייב בקרה על כל שלב בתהליך קידום המיזם וכולל ובדיקה של כל חוליה בשרשרת, מצמצם את כמות הטעויות הפוטנציאליות, ומאפשר עמידה בטיב, בתקציב ולרוב גם בלוחות הזמנים.

אין פרויקט שהוא חף לחלוטין מכשלים. אולם איכות ביצוע של פרויקט לא נמדדת בכמות האי-התאמות בו אלא בפער הזמן שבין התרחשות הליקוי למועד גילויו, וכן במידת הישנותם של הליקויים. לעיתוי איתורה של התקלה יש השלכות נרחבות ומרחיקות לכת. חייבים לוודא שליקויים שהתגלו פעם אחת לא יחזרו על עצמם. אף אחד לא רוצה לגלות בעיית איטום בקומה ה-17 של בניין מגורים אחרי שאוכלס. על כן, נקודות הבקרה בשלבי הפרויקט השונים הן קריטיות למימושו באופן מיטבי.

התראת רטיבות באפליקציה

בחו"ל כבר הבינו מזמן שניהול איכות הוא חלק בלתי נפרד מכל פרויקט הנדסי, ומהותי לא פחות מנושאים דוגמת בטיחות באתר הבנייה או טיב הכלים והחומרים. באותם מיזמי בנייה מעבר לים, גבולות הגזרה נקבעים מראש ומרחב התמרון מינימלי, כך שמעטים המקרים שנדרשת בהם סטייה מהתוכנית המקורית. גם אצלנו בישראל, בשנים האחרונות כבר ניתן לראות שינוי של ממש בגישה. הקבלנים מבינים שהם המרוויחים העיקריים מהליכים של אכיפת איכות מחמירה. תהליך ההקמה הופך למתודי ומסודר, וניהול האיכות מסייע להם לצלוח את הפרויקט מבלי להגיע לתקופת הבדק עם אינספור ליקויים. כך, כל חיי הפרויקט נראים אחרת, ובזמן התהליך נמנעים עיגולי הפינות והתנהלות של "על יד" ו"בערך".

פרויקטים שנבנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן - שעל פי רוב הם בסדרי גודל בינוניים וגדולים ועם תקציב מוגבל - מהווים דוגמה קלאסית לחשיבותה של התנהלות מאוזנת, כלכלית, יעילה ואחראית. ברגע שהתכנון יסודי ומקיף והביצוע מבוקר, הסיכוי לתקלות מצטמצם, וניתן לשמור על התקציב ולעמוד בלוחות הזמנים במהלך הביצוע. יתרה מכך, במיזמים ממשלתיים וגדולים כאלה יש חשיבות גדולה במיוחד להימנעות משינויים במהלך הביצוע – דבר שיכול לגרור ביקורת ציבורית ומחאה מתוקשרת.

לשם כך, חברת אלה בן נון ניהול בנייה פיתחה את My Control - מערכת הבטחת איכות פנים-ארגונית שמיושמת בכל פרויקטי החברה, ומבוססת על טכנולוגיית CRM Dynamic. החברה מבססת את תהליך ניהול האיכות על חמשת העקרונות הבאים:

1. תוכנית איכות - מהווה מפת דרכים עבור מנהל הפרויקט והמפקח. בתוכנית האיכות משולבות כל הפעולות הנדרשות על ידי צוות הניהול במהלך שלבי הביצוע של הפרויקט, אבני דרך קריטיות לאישור הפיקוח, נקודות עצירה ובקרה, פתיחות מלאכה, אבני דרך למעורבות מתכננים ויועצים, מערכי בדיקות 1 ו-2 (בדיקות מעבדה), אבני דרך לאישור היזם, פעילויות שידרשו לטופס 4, ועוד.

2. פתיחות מלאכה - לכל אחת מ-25 המלאכות בפרויקט, בהתאם לפרטי הביצוע, מפרטי היישום של חומרי הגלם ותקני ביצוע ישימים.

3. תהליך בקרה פרוגרסיבי - היקף הדגימה בו מותאם לאיכות הביצוע לאורך חיי הפרויקט (הדגימה בקומה 3 תותאם לתוצאות הבקרה בקומות 1 ו-2).

4. ניתוח שוטף של תוצאות הבקרה - נועד לבחון מופע נשנה של ליקוי ביצוע בחתכים שונים. לדוגמה: התפלגות הליקויים לאורך הבניין עבור כל מלאכה, שלבי ביצוע, מיקום בפרויקט, סיבות לליקויים וכיו"ב.

5. ניהול איכות - בחינת האפקטיביות של מערכת הבקרה של הקבלן.

אלה בן-נון, המנכ"לית והבעלים של חברת אלה בן נון ניהול בנייה צילום: אבי ולדמן

מדובר אפוא בספר שלם של הוראות ונהלים שכולם קריטיים להצלחתו של כל פרויקט, וזמינים כיום גם באפליקציה. כל אנשי הפיקוח בחברה, בכל הרמות והאתרים, עובדים בהתאם לתוכנית האיכות באפליקציה הזו, המשמשת להם כלי עבודה חיוני. כמו כן, בחברה מקפידים על מעטפת בקרה נוספת: בקר איכות חיצוני מלווה את צוות הפיקוח בכל האתרים של החברה, דוגם את המנהלים, מייעץ ומכווין אותם – ומספק עוד ממד מקצועי של בקרה.

כל יזם או קבלן שניגש לפרויקט בנייה שואף להצליח, בהבינו כי ביצוע לקוי יוביל לתוצאה פחות טובה, יגדיל את ההוצאות ויפגע במוניטין. המטרה שלנו היא לסייע לו להגיע לשלב הבדק במינימום תקלות, לעמוד ביעדים שהציב לעצמו ולממש את החזון שמאחורי הפרויקט. אנחנו מבינים שחתימת האצבע שלנו תמשיך ללוות את הפרויקטים המאוכלסים שנים רבות אחרי שכל העוסקים במלאכה סיימו את עבודתם. האחריות שמוטלת עלינו רבה. אנו רואים עצמנו כמי שמתווים את הדרך ופועלים להנחלת ערכים שמהם כולם ייצאו נשכרים: מהיזם, דרך הקבלן – ועד למשתמשי הקצה.

הכותבת היא המנכ"לית והבעלים של חברת אלה בן נון ניהול בנייה.