המלאכים של ג'סי: הדרך להציל שכונות מצוקה בישראל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לצד שכונות היוקרה והמגדלים המוקמים בערים, בישראל קיימים איים אורבניים שהזמן כמו עמד בהם מלכת. שכונות אלה, שקנו לעצמן תדמית של הזנחה, עוני ואלימות, אינן נמצאות בהכרח בשטחן של רשויות מקומיות עניות, אלא במרכז הארץ ממש. כאלה הן, לדוגמה, קרית משה ברחובות, רמת אליהו בראשון לציון ונוה שאנן שבדרום תל אביב. מעמדם הסוציו-אקונומי של תושביהן, וסיכוייהם הנמוכים ליהנות ממוביליות חברתית אמיתית, נובעים במידה רבה מאיכות הנדל"ן למגורים בשכונות האלה, המתאפיין במחירי דירות נמוכים מאוד ביחס לשאר הארץ, ובביקוש נמוך עד לא קיים מצד תושבים חיצוניים.

ואולם בשנים האחרונות נשמעים יותר ויותר קולות המרמזים על אופטימיות זהירה באשר לעתיד השכונות האלה. השינוי הזה, מקורו בגל ההתחדשות העירונית השוטף את ישראל, ובעיקר זה שכולל הריסה של מתחמי בינוי שלמים והקמתם מחדש, אשר מפיח במוקדי העוני העירוניים תקוה למציאות נדל"נית וסביבתית אחרת. האם מיזמי הפינוי-בינוי נושאים בשורה חברתית לשכונות המצוקה של ישראל? כך לפחות מקווים תושביה של שכונת ג'סי כהן בחולון. בשכונה, המוזכרת לא פעם לאו דווקא בהקשרים חיוביים, מתגוררים כיום כ-9,700 תושבים בכ-4,000 יחידות דיור. במסגרת פרויקט פינוי-בינוי המתוכנן בשכונה בימים אלה, עתידים להיהרס שבעה בנייני רכבת המכילים 208 דירות, ובמקומם ייבנו ארבעה מבנים של 10-9 קומות ושלושה מגדלים של 26 קומות.

שכונת רמת אליהו בראשון לציון צילום: עמית שעל

"לשנות את פני השכונה מקצה לקצה"

את פרויקט הפינוי-בינוי בשכונת ג'סי כהן מקדמת קבוצת I.M.G - קבוצת יזמות והשקעות נדל"ן, המתמחה במיזמים של התחדשות עירונית ומנוהלת על ידי אילן מיכאלי. "החזון מאחורי הפרויקט בג'סי כהן, ובכלל האג'נדה הכללית של החברה, היא לייצר שינוי של ממש בשכונות ותיקות וקשות יום", מסביר מיכאלי. "לאחר בדיקות מעמיקות ומקיפות הגענו למסקנה כי אך ורק מתווה של פינוי-בינוי מתאים לג'סי כהן, הן בגלל אופי השכונה והן בשל העובדה שערכי הקרקע הנמוכים אינם מאפשרים יישום פרויקטים מסוג תמ"א 38. רק פינוי-בינוי באמת יאפשר לשנות את פני השכונה מקצה לקצה, תוך בנייה חדשה מאפס ממש ומשיכת קהלים איכותיים - מחולון עצמה ומהערים השכנות. אנו רוצים לאפשר לזוגות צעירים ולבני הגיל השלישי, לרכוש דירה באזור מרכזי בעיר ובסמוך לעורקי תחבורה ראשיים. לצד זה, אנחנו חושבים גם הלאה, לעתיד, על איך משאירים בשכונה את הדורות הבאים".

הפרויקט בג'סי כהן יצא לדרך לפני כשלוש שנים, כשב- I.M.G הקפידו להתקדם בו עקב בצד אגודל, תוך שיתוף הדיירים בתוכניות העתידיות: "היה לנו ברור שאנחנו הולכים לקראת תהליך מורכב ומאתגר", אומר מיכאלי. "הקפדנו לקיים כנסים וישיבות, ואף הכשרנו צוותים שתפקידם לתת מענה לכל חששות הדיירים. נכון לעכשיו, מינתה נציגות הדיירים שני משרדי עורכי דין לייצוג בעלי הדירות. לצד השיחות מול הדיירים, בו בזמן החטיבה להתחדשות עירונית של I.M.G המשיכה לקדם את תוכניות הפרויקט מול עיריית חולון".

אילן מיכאלי, מנכ"ל ומייסד קבוצת I.M.G צילום: קרן אנוקה

"ג'סי כהן היא סמל"

כחלק מהפעילויות לשדרוג איכות החיים בשכונה, פועל בג'סי כהן מזה למעלה משנה פורום בראשות מנכ"ל עיריית חולון, המבקש לשפר ולחזק את מעמדה בשלושה היבטים: חינוך ולמידה, חיזוק ושדרוג המרחבים הציבוריים וטיפוח פרואקטיביות וקהילתיות בקרב התושבים. "ג'סי כהן היא לא עוד שכונה, ג'סי היא סמל", אומר יוסי סילמן, מנכ"ל העירייה. "זה לא סוד שיש פה היסטוריה רבת שנים של תחושת ניכור וחוסר אמון של התושבים ברשויות. מבחינתנו, הצעד הראשון הוא לקיים דיאלוג בגובה העיניים בין התושבים לנציגי המערכת העירונית. ברור לכולנו שזו אינטראקציה שנבנית בהדרגה ושיש עוד הרבה עבודה לפנינו, אבל התחושה היא שאנחנו בכיוון הנכון. כבר עכשיו ניתן להצביע על ירידה בשכונה בכל הקשור לאירועים בהיבט הפלילי, ולמרות שיהיה מוגזם לומר שזה רק בזכות הפורום, אין ספק שיש לו אפקט חיובי בשטח. בנוסף, ברחבי השכונה מקודמות עבודות לשיפור הנראות החיצונית ופיתוח המרחב הציבורי, כך שיהפוך לנעים ומזמין יותר".

באשר למיזמים בג'סי כהן, מציין סילמן כי "בראייה של 15-10 שנה קדימה, אנו סבורים שהתחדשות העירונית היא הדרך הנכונה לייצר מהפך בשכונה. זה בפירוש אזור קלאסי לבצע בו התחדשות עירונית. המבנים הישנים עבר זמנם, וחשוב לזכור גם כי האוכלוסייה בשכונה הולכת ומזדקנת – כך שחיוני לקלוט תושבים חדשים ולייצר אינטגרציה חיובית בינם לבין התושבים הוותיקים".

יוסי סילמן, מנכ"ל עיריית חולון צילום: עמית שעל

12 אלף יחידות דיור, 40 אלף תושבים

העיר חולון משתרעת על שטח של כ-19,200 דונם, ומונה כ-200 אלף תושבים. עד סוף העשור הבא צפויה אוכלוסייתה לצמוח בכ-40 אלף תושבים נוספים, בין היתר באמצעות עיבוי מרקם המגורים הקיים, בניית סביבת מגורים חדשות, שדרוג השירותים העירוניים, חידוש המרחב הציבורי ופיתוח התעסוקה.

כיום מקודמות בעיר כ-70 יוזמות למתחמי התחדשות עירונית בהיקפים שונים, ולדברי סילמן, "בהובלת ראש העיר מוטי ששון, אנחנו כל העת עם הפנים קדימה, ונערכים לתוספת של כ-12 אלף יחידות דיור ולגידול של עשרות אלפי תושבים. אנו דוגלים במודל המשלב מסחר ומגורים, מציע עירוב שימושים ומספק היצע נרחב של מבני ציבור שיאפשרו חיי קהילה תוססים. לצד פרויקטי הבנייה, האתגר שלנו הוא לייצר התחדשות גם בכל מה שנוגע לשיפור, הרחבת ושדרוג התשתיות. הנושאים האלה חייבים ללכת יד ביד".

"אנו רואים בפרויקטים של התחדשות עירונית את עתידה של ישראל", מסכם מיכאלי, "מדובר גם במישור הכלכלי - הורדת מחירי הדיור ויצירת תמהיל שלא מתעלם מהצורך בפרויקטים של דירות קטנות, וגם במישור הבטיחותי, כשברור שמבנים שהוקמו לפני עשרות שנים מועדים לפורענות, במיוחד בתרחיש של רעידת אדמה".