הימור למשתכן: הקבלנים ינחשו את מחיר המקסימום

מטה הדיור במשרד האוצר מנסה מתכונת חדשה לשיווק מגרשים בתוכנית מחיר למשתכן: "מכרז עיוור". ל"כלכליסט" נודע כי בשבוע הקרוב יפורסם מכרז ראשון במתכונת זו למגרשים ביקנעם, המיועדים להקמת כ־300 דירות, 70% מהן לזכאי התוכנית. כמו במכרזים קודמים, ההצעות שיגישו הקבלנים יישפטו לפי מחיר מרבי למ"ר בנוי, שנועד להבטיח הנחה ממחיר השוק; אבל בניגוד למכרזים קודמים, הם לא יידעו מראש מהו המחיר המרבי, ויגלו אותו רק אחרי ההגשה.

המתכונת החדשה נועדה לסכל מה שנראה כמו תיאום בין החברות הקבלניות המעטות שמתמודדות על מכרזים באזורים מסוימים ברחבי הארץ, בעיקר אלה שנמצאים ב"קצות אזורי הביקוש" כמו אשקלון ויקנעם.

שר האוצר משה כחלון בסיור באתרי מחיר למשתכן (ארכיון) צילום: דור מנואל

במטה הדיור סבורים ששיטת המכרז החדשה עשויה להביא להוזלה נוספת של הדירות שיוצעו לזכאים במסגרת התוכנית, שכן במקומות שבהם התחרות מעטה, המציעים נוטים להיצמד באופן אוטומטי למחיר המקסימלי שמציעה המדינה ולהגיש הצעה נמוכה ממנו רק במעט. במטה הדיור אף מתארים מצבים שבהם נציגים מטעם היזמים מגיעים אל משרדי רשות מקרקעי ישראל ביום הגשת ההצעות ועורכים תצפיות כדי לאמוד את מספר ההצעות שהוגשו. אם היזם מעריך שהוגשו מעט הצעות, הוא מגיש הצעה הקרובה מאוד למחיר המרבי.

אנשי מטה הדיור מקווים שאימוץ שיטת המכרז העיוור יגרום לקבלנים להגיש מלכתחילה הצעות זולות יותר. "אנחנו מאפשרים לקבלנים להגיש הצעה שתהיה כלכלית עבורם, אך מבלי שיידעו מהו מחיר המקסימום", מסביר בכיר במטה הדיור. "בשיטה המקובלת, אם מחיר המקסימום שניתן להציע הוא 10,000 שקל למ"ר, נקבל הצעות קרובות לכך. כעת, במקום לפרסם לקבלנים מהו המחיר, השמאי הממשלתי יכניס לתיבת המכרז מעטפה שמכילה את מחיר המקסימום ‑ והוא יתגלה רק כאשר ועדת המכרזים תפתח את המעטפות".

אלא ששיטת המכרז העיוור כרוכה גם בסיכונים. העובדה שמחיר המקסימום אינו נחשף מראש מעלה את הסיכוי לכישלון המכרז, שכן ייתכן שכל ההצעות שיוגשו יהיו יקרות מהמחיר שקבע השמאי הממשלתי. כדי לצמצם את הסיכון הזה שוקלים במשרד האוצר לקבוע במכרזים העיוורים מחיר מקסימום גבוה יותר מזה שהיה מתפרסם במכרז רגיל.

ברקע היוזמה החדשה עומד הקושי ההולך וגובר של המדינה בשיווק קרקעות להקמת דירות מחיר למשתכן. בדיקת "כלכליסט" שפורסמה לפני שבועיים העלתה שבמחצית הראשונה של 2018 חלה צניחה חדה בשיעורי ההצלחה של התוכנית הממשלתית לעומת 2017, בפרט בשיווק מגרשים לקבלנים. רשות מקרקעי ישראל הצליחה למכור ליזמים רק 16.4% מהמגרשים ששיווקה ‑ לעומת 70% במחצית השנייה של 2017.

קשיי השיווק גדולים במיוחד ביישובי פריפריה, שם הקבלנים חוששים מעודפי היצע. הם נובעים גם מעלויות הפיתוח הגבוהות הכרוכות בהקמת שכונות חדשות, שבגללן קבלנים המציעים את מחירי המקסימום מתקשים להרוויח.