ערבות להבטחת דמי השכירות בהתחדשות עירונית: הסכנות של פעילות בריק חקיקתי

אחת הסוגיות העיקריות בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או הריסה ובנייה (תיקון מס' 2 לחוק המקרקעין-חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, תשס"ח-2008), היא הבטוחות הניתנות על ידי היזם לבעלי הדירות. בשל ייחודן של עסקאות אלה והסיכונים הטמונים בהן, כמו גם שתיקת המחוקק, קיימת לבטוחות אלה, אשר ברובן פרי השוק, חשיבות עליונה. כל אחת מהבטוחות, ולוודאי צירופן גם יחד, אמורה מחד לספק הגנה לבעלי הדירות בכל אחד משלבי הפרויקט ואף זמן מה לאחר סיומו, ומאידך להוות תמריץ ליזם להביא לסיום הפרויקט בדרך המהירה ביותר. כך לדוגמה, ניתן למצוא את ערבות הביצוע בנוסח חוק המכר, הערבות לתיקוני בדק, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף והערבות להבטחת תשלום המסים על ידי היזם.

בטוחה נוספת ובסיסית המצטרפת לכל אלה היא הערבות להבטחת דמי השכירות בתקופת פינוי הדירה הקיימת ועד לקבלת הדירה החדשה. כידוע, במסגרת עסקאות פינוי-בינוי" והריסה ובנייה, בונה היזם בניין חדש, הכולל דירות חדשות לבעלי הדירות ודירות ליזם, הנמכרות על ידו בשוק החופשי. לצורך כך, נאלצים בעלי הדירות לפנות את דירותיהם לדירות מושכרות, למשך תקופה בלתי מבוטלת, שתחילתה ערב הריסת הבניין הקיים וסיומה במסירת הדירות החדשות.

עו"ד עומרי שלה, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין פישר בכר חן וול אוריון ושות'

בתקופה זו, משלם היזם לבעלי הדירות דמי שכירות חודשיים, אשר גובהם נקבע, בדרך כלל, לפי אחת משתי חלופות: בהתאם לחוות דעת שמאי או לפי הסכמי שכירות, המוצגים על ידי בעלי הדירות ליזם והאמורים לשקף נכונה את דמי השכירות בתקופה שקדמה לפינוי הדירה. אולם, אליה וקוץ בה! במקרה שגובה דמי השכירות נקבע על בסיס הסכמי שכירות, הרי שאין אפשרות ממשית לבדוק את האותנטיות של אותם הסכמים, דבר שעלול להביא לתשלום דמי שכירות מופקעים, ובכך להכביד על היזם ולפגום בכלכליות העסקה.

הבטחת תשלום דמי השכירות על ידי היזם נעשית על דרך ערבות הניתנת לבעלי הדירות עבור כל אחת מהדירות המפונות. ערבות זו הינה ערבות ביצוע בנקאית ואוטונומית בגובה השווה לסך דמי השכירות של כלל בעלי הדירות המוכפל בתקופת הבנייה שנקבעה בהסכם ובתוספת תקופת האיחור המותר – לרוב 60 ימים – זאת בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. יש להקפיד, כי היזם יתחייב בהסכם לחדש את הערבות מדי פעם, עד למסירת הדירות החדשות בפועל, כאשר אי חידוש הערבות במועד יהווה הפרה מצד היזם. בדרך כלל, גובהה של הערבות פוחת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, אך עד ולא פחות מסכום מינימלי שעליו הסכימו הצדדים.

עו"ד קרן-אור פינקלשטיין ממחלקת התחדשות עירונית, במשרד עורכי הדין פישר בכר חן וול אוריון ושות'

מבחינת בעלי הדירות מדובר בהגנה חשובה המבטיחה את יכולתם להתגורר בדירות השכורות ללא תשלום מכיסם, עד להשלמת הבנייה. מאידך, מבחינת היזם, ערבות זו אשר גובהה עלול להגיע למיליוני שקלים מהווה הכבדה כלכלית הנתונה למניפולציות בהיותה נסמכת על נתונים שמציגים בעלי הדירות, ואשר לעתים אינם ניתנים לבדיקה. כאן מתעורר החשש (במיוחד כאשר היזם איננו בעל ניסיון או איתנות כלכלית) כי היזם ייבחר להחזיר לעצמו את "חסרון הכיס" בדרך של הפחתה בתמורות לבעלי הדירות, צמצום כוח האדם והוזלת המפרט לבעלי הדירות. כך, ערבות זו, שמטרתה לשרת את בעלי הדירות, עלולה להביא למצב של פגיעה בהם.

ערבות השכירות אינה אלא סוגיה אחת מני רבות בתחום ההתחדשות העירונית הדורשת טיפול והסדרה. על אף ניסיון השוק לאזן בין האינטרסים, וכל עוד הצדדים פועלים בריק חקיקתי, נתון השוק לתמרונים ולמניפולציות. לפיכך מן הראוי כי בשוק המתפתח מזה כעשור והמשפיע על חיי רבים במדינה תסופק מטרייה חקיקתית הכוללת, בין היתר, "מחירון" שכירויות או למצער, נוסחה שמאית לחישוב דמי השכירות. כלים אלה יביאו לצמצום היכולת לבצע מניפולציות ויהוו רף ונורמה בעסקאות מסוג זה.