הפתרון לשחרור קרקעות לבנייה: הקלות והטבות במקום עוד מיסוי

בשנים האחרונות המדינה מנסה לטפל בתופעת הדגירה על הקרקעות לכאורה על ידי קבלנים ויזמים במטרה לשחרר כמה שיותר קרקעות לטובת בנייה, וזאת באמצעות מיסוי החזקת קרקע. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו במרץ האחרון, ב-12 החודשים האחרונים (אפריל 2017 -מרץ 2018) נרשמה ירידה של 16% במספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן, זאת בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (אפריל 2016 -מרץ 2017).

"אם לא נזהה בקרוב עלייה בהתחלות הבנייה יישקלו צעדי מיסוי לתמרץ בנייה למגורים על קרקעות פרטיות, כדוגמת היטל עיכוב בנייה שהומלץ בזמנו על ידי ועדת טרכטנברג", אמר מנהל רשות המסים החדש ערן יעקב בתחילת החודש. באוצר כבר הוחלט על הטלת תשלום בגין עיכוב בנייה על מי שלא בונה בזמן על קרקעות עם תב"ע מאושרת שהתחלות הבנייה עליהן מתעכבת, ולאור המצב אין ויכוח לגבי הצורך לשחרר קרקעות המוחזקות במשך שנים, אולם האם באמת הפתרון הוא מיסוי החזקת קרקע?

צילום: אריק דורי

שחרור קרקעות לבנייה: דו"ח מצב

"חשוב להבין כיצד הגענו למצב הנוכחי", אומר יואב שיינקין, שותף במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', ואחראי על תחום דוחות אפס ופיקוח פיננסי. "במשך שנים רבות לא קידמו תכנון מסיבי באזורי הביקוש, וכתוצאה מכך יש מחסור בקרקעות לבנייה. יתרה מכך, גם הקרקעות שתוכננו לבנייה וגם כאלו שמתוכננות בימים אלה בתהליכים מואצים (בין השאר בידי הותמ"ל; א"ד) ישווקו בסופו של דבר באמצעות רשות מקרקעי ישראל לטובת תכנית מחיר למשתכן. המשמעות היא שכל מי שלא שחקן בתחום הזה לא יכול לבוא לידי ביטוי. לטענת רשות המסים, חברות יזמיות וקבלניות מחזיקות קרקעות לבנייה ולפי הפרסומים בתקשורת יש כוונה 'לתמרץ' את חברות הבנייה לבנות על אותן קרקעות על ידי הטלת מסים שונים. גם כך מרכיב המיסוי במחירי הדירות הינו גבוה מאוד – מס רכישה, מס שבח, אגרות והיטלי פיתוח, היטל השבחה ומע"מ – ואם לוקחים בחשבון את כל המשתנים הללו מגיעים לזה ששליש ממחיר הדירה בערך הוא מסים בלבד. לכן, כלל לא בטוח שמיסוי נוסף יתמרץ את היזמים והקבלנים לבנות מחד ומאידך עלול לייקר את מחיר הדירות".

כמו כן, בהקשר לדבריו של שיינקין ניתן להזכיר את התכנית לעידוד תיעוש ענף הבנייה למגורים של משרדי הכלכלה והתעשייה, הבינוי והשיכון, האוצר והגנת הסביבה, אשר יצאה לדרך ב-2017 באמצעות שני מסלולי סיוע, בהיקף תקציבי של 52 מיליון שקלים. מנגד נטען על ידי בכירים בענף הנדל"ן כי מדובר בטיפה בים מבחינה תקציבית.

אם כך, כיצד ניתן להתמודד עם המצב בצורה חכמה ויעילה יותר?

"לדעתי הדרך הנכונה להתמודד עם המחסור בקרקעות לבנייה היא קודם כל תכנון מהיר של קרקעות שישווקו לכלל סוגי הבנייה ולא רק למחיר למשתכן. בנוסף, אם כבר המדינה רוצה להתערב בשוק הדיור ולגרום לבנייה מואצת, אז ברמה המקצועית לדעתי כדאי לתת תמריצים והקלות לאותם קבלנים שייבנו בבנייה מהירה ואיכותית, בדומה לאותן הוראות שעה בתחום המיסוי. תמריץ חיובי יכול לבוא לידי ביטוי בזכויות בנייה מוגדלות או בהקלות מיסוי בדומה לחוק לעידוד השקעות הון. באופן הזה המדינה בעצם תוותר על ההכנסות הצפויות לה מאותו פרויקט בתמורה לזה שהפרויקט יתקדם יותר מהר וגם יהיה זול יותר לקבלנים והיזמים".

שיינקין מוסיף: "מבחינה אינהרנטית, בקרקעות פרטיות גלומות הרבה פעמים מורכבויות משפטיות, כגון שיתוף בין בעלים וכל מיני אילוצים שמעכבים את פיתוח הקרקע, וכמובן שאסור לשכוח את התמשכות הליכי התכנון בשל סחבת ובירוקרטיה. יצוין כי למרות שאושרה רפורמה בתחום באחרונה קמה צעקה מצד אדריכלים על כך שהתכנון הזמין במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה (תיקון 101; א"ד) בעצם מסרבל את התהליך בשל מורכבות הליך הרישוי המקוון".

כשאתה מדבר על תכנון מהיר, אתה מכליל את הותמ"ל?

"אישור תכנית במסלול ותמ"ל בהחלט מהיר יותר, אולם כאמור, כשתכניות מסוג זה תאושרנה הן בסופו של דבר תשווקנה למחיר למשתכן ולא לשוק החופשי מכיוון שמדובר בקרקע שברובה המכריע בבעלות המדינה, וכל עוד לא יישנו את המדיניות של שחרור קרקעות למחיר משתכן בלבד הן לא יגיעו לציבור הרחב".

לפי הדו"ח השנתי של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, "בשנת 2017 אישרה הוועדה 18 תכניות הכוללות 41,800 יחידות דיור, ומאז תחילת פעילותה אישרה הוועדה כ-105 אלף יחידות דיור המהוות כשליש מיחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון השונים... משך הזמן לאישור תכנית בוועדה עמד על כתשעה חודשים".

האם אתה באמת חושב שנתוני ירידת המחירים שבהם מתפאר שר האוצר כחלון משקפי מציאות?

"עוד מוקדם לקבוע, מדובר בתיקון קטן שמקבל ביטוי חסר פרופורציות בסקירות האחרונות, שלהן אגב נטייה להתעדכן מאוחר יותר לאחר שקלול נתונים נוספים. לכן עדיין לא הוכח שבאמת קיימת ירידת מחירים".

אתה קורא לזה תיקון.

"כן, אפשר להגיד שזה תיקון מקומי, וכל עוד לא הוכח אחרת אי אפשר לקבוע שמדובר בשינוי מגמה".