תיקוני חקיקה בהתחדשות עירונית: מענה לתופעת הדייר הסרבן והורדת אחוז ההסכמה לפינוי־בינוי

בשיתוף משרד עורכי הדין רון ברנט ושות'

בתקופה זו תהליך ההתחדשות העירונית שוטף את מרכזי הערים בישראל. על פי פרסומי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מטרת התהליך שהחל בישראל עוד בתחילת שנות ה־60 עם הקמת חברת אחוזות החוף בתל אביב היא להביא להחייאת הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה, לשיפור הסביבה הפיזית והחברתית של האזרחים והאזרחיות ולהגדלת מלאי הדירות ברחבי המדינה. כיום, התהליך מתבצע בעיקר באמצעות תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) ופינוי־בינוי (הריסת בתי מגורים ישנים ובניית בנייני מגורים חדשים תחתיהם), שהוכרז ב־1998 כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון.

על רקע המטרות והתוצאות המבורכות של תהליך ההתחדשות העירונית קשיים רבים צפים על פני השטח, אם מצד הרשויות המקומיות, אם מצד היזם או הקבלן ואם מצד בעלי הדירות. ולפיכך, המחוקק נקרא להתערב ולשפר את התהליך שהפך להיות כל כך משמעותי, לאור מיצובו של ענף הנדל"ן למגורים בראש סדר היום הציבורי חדשות לבקרים. שלושה מהתיקונים המשמעותיים המוצעים לחוק המקרקעין ולחוק פינוי־בינוי מתייחסים לסוגיות הורדת רף ההסכמה הנדרש, סוגיית "הדייר הסרבן" והתמודדות עם מצב משפטי־רישומי שבו חלק מהבית המשותף רשום על שם בעלים בלתי ידועים.

התחדשות עירונית ברמת גן צילום: עמיר קלוגברג

"הגיון בריא מכתיב שכל בר דעת ישמח למסור את דירתו הישנה והרעועה ולקבל במקומה דירה חדשה, מרווחת ומודרנית. אולם מציאות החיים שונה בתכלית", אומר עו"ד רון ברנט, בעל משרד עורכי הדין רון ברנט ושות'. "הדברים הרבה פחות פשוטים. לא מעט בעלי דירות, מסיבות לגיטימיות יותר או לגיטימיות פחות, אינם ששים לשינוי ומערימים קשיים. הספקטרום של בעלי דירות אלו נע בין אלה שיש להם בעיה אובייקטיבית אמיתית, ונתקלנו בכל מיני מקרים – החל באישה עיוורת שגרה בדירה קטנה שהיא כל עולמה, ומכירה כל חרך וכל מרצפת בביתה ואם תעבור לדירה חדשה תאבד את התמצאותה, דרך משפחה שכולה שבדירתה חדר הבן שנפל העומד כמקדש, ועבורם בית חדש והריסת הקיים משמעו אסון, וכלה באנשים הרואים בסיטואציה הזדמנות לסחטנות כספית גרידא. מול כל המקרים המיוחדים הללו אנו זקוקים לכלים להתמודד, ואלה צריכים לבוא בדמות חקיקה שתעזור לנו, במקרים המתאימים – לכפות את רצון הרוב על המיעוט".

מהם התיקונים שלהם אתם מייחלים?

"בנושא התיקון שעניינו הדייר הסרבן, יצאה המלצה שמונחת כבר שנתיים על שולחנות ועדות הכנסת, בעקבות פסק הדין שבו ייצג משרדנו את בעלי דירות הרוב, רגינה שוורצברגר מ־2014 (ע"א 3511/13 בבית המשפט העליון; א"ד). במצב המשפטי הנוכחי במיזמי פינוי־בינוי לא ניתן לכפות על הדייר הסרבן חתימה אלא שהחוק מאפשר לכל היותר לתבוע אותו כספית על הנזק שהוא גורם לשכניו בסרבנותו. עד היום טרם החיל המחוקק את ההסדר החל במיזמי תמ"א 38 – שם יש למפקחת על הבתים המשותפים סמכות למנות בעל תפקיד שיחתום במקום הדייר הסרבן, גם על מיזמי פינוי־בינוי. כיום כאמור הסנקציה בחוק הינה רק כספית, ולא תמיד יש בה כדי להניע את הסרבן לחתימה. בית המשפט העליון, בפשרת רגינה שוורצברגר, קרא למחוקק להחיל את ההסדר של תמ"א 38 גם על פינוי־בינוי ומשם מה קריאה זו טרם נענתה.

"כיום, הרוב הדרוש למיזמי תמ"א 38 (הריסה) עומד על 80% (רוב מיוחס) ולדעתנו דרישה זו גבוהה, בעיקר בבניינים שאינם מרובי דירות. למשל, קיימים בניינים משותפים עם ארבעה דיירים – ומספיק שאחד מהם יסרב ולא הגענו לרף האחוזים הנדרש. צריך להוריד את הרף ל־60% לכל היותר, בדומה לדרישה בקבלת היתר בנייה לממ"ד בבניין משותף.

"כמו כן, לדעתנו דרוש פתרון חקיקתי להתמודדות עם תופעה שבה אנו נתקלים לפרקים. בשנות ה־60 וה־70 היה נהוג על ידי קבלנים רבים לבנות חלל של מטרים רבועים ספורים ולהצמיד בעת רישום הבית המשותף לחלל זה את הגג ואת זכויות הבנייה. כיום, כאשר יוזמים בבניין התחדשות עירונית כלשהי, לא פעם אנו נתקלים במצב שבו הקבלן נפטר מזמן ויורשיו בלתי ידועים, או שמדובר בחברה שמזמן עברה מן העולם, בהיעדר פתרון חקיקתי, כמו לדוגמה הפקדת סכום כסף בידי האפוטרופוס הכללי לשם הסרת המכשול עד להופעת יורשי הקבלן".

חתימה על הסכם פינוי־בינוי בהוראת בית משפט

הצעת חוק הדייר הסרבן אשר נידונה בוועדת הרפורמות בכנסת, כזכור, היא הצעת חוק ממשלתית ביוזמת שרת המשפטים איילת שקד המבקשת לשנות את המצב בכל הקשור להתנגדויות בפרויקטים של פינוי־בינוי. עד כה במסגרת החוק מורשים רוב הדיירים להגיש תביעת נזיקין נגד הדייר שמסרב לחתום על ההסכם. אולם, סעד הפיצויים האמור, הקבוע בחוק הקיים, אינו מספק את המענה הנדרש.

באם יאושר התיקון לחוק, בעלי הדירות (או הרוב) יוכלו לכפות על הדייר הסרבן לחתום על ההסכם באמצעות הוראת בית משפט למנות עורך דין או רואה חשבון, אשר יהווה בא כוחו של הסרבן עד סיום התהליך שבו תימסר הדירה החדשה לבעליה. כמו כן, במקרים מסוימים בית המשפט רשאי להורות על פינויו של בעל הדירה הסרבן. צעדים אלו יבוצעו אך ורק לאחר שבית המשפט אפשר לסרבן להביא בפניו את טיעוניו, ולאחר שהגיע למסקנה כי מדובר ב"סירוב בלתי סביר".

מתי נחשב הסירוב כ"סירוב סביר"? ובכן, לפי משרד המשפטים, "סירוב סביר" יתקיים כאשר עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי־בינוי, לרבות בהתאם לתנאים שיקבע שמאי פינוי־בינוי לעניין כדאיות כלכלית של העסקה; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגינן ביצוע עסקת פינוי־הבינוי בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות הוא בלתי סביר; אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות.

יו"ר ועדת הרפורמות, ח"כ רחל עזריה (כולנו), מסרה: "צריך לשנות גישה בכל הנוגע לבעלי הדירות. לא ניתן יהיה להוציא דייר מביתו סתם כך, התיקון נועד לתת כלים לבית המשפט לקבוע מהי עסקה טובה בהתחדשות עירונית כדי לוודא שיש שותפות אינטרסים, וכי אין ניצול לרעה. זו לא חוכמה רק לרוץ ולהקים את הפיגומים, אלא קודם כל צריך לשבת ולדבר עם האנשים. ההוכחה הכי טובה שהדרך הזו נכונה היא העובדה שיזמים טובים נחשבים אלו שאין להם מתנגדים בפרויקטים, שיש 100% חתימות, כי הם יודעים איך להתנהל. דייר הרי לא נולד סרבן. היזם מגיע לבניין כשנוח לו, אבל הדיירים באמצע החיים, ולא בטוח שהם רוצים בכלל שינוי".

עו"ד רון ברנט, בעל משרד עורכי הדין רון ברנט ושות' צילום: פאול אורלייב

האם קיימים היום חוקים שנאכפים בצורה אופטימלית?

עו"ד ברנט: "לגבי תמ"א 38 ההסדר סביר כי הוא קובע רשימה לא סגורה של מקרים שבהם ייחשב הסירוב כסביר, בודקים מדוע הסרבן נוהג כך, לכן חוק החיזוק המתייחס לסייגים לסרבנות בתמ"א 38 נחשב לחקיקה שיחסית מכסה את הדרוש. הרעיון הוא לעשות התאמות כך שהחקיקה תתייחס כך גם במקרים של דייר סרבן במיזמי פינוי־בינוי, ולא רק תמ"א 38. בפסק הדין רגינה שוורצברגר יש המלצה ברורה של בית המשפט העליון לכנסת כיצד לעשות את זה. ובינתיים לכאורה זה לא מקודם.

"פסק הדין רגינה שוורצברגר התייחס למקרה שבו 17 שכנים חתמו על הסכם פינוי־בינוי בעוד שדיירת אחת לא חתמה, וקבע כי במקרה כזה של רוב מוחץ של דיירים שחושבים שפרויקט משתלם כלכלית ורצוי, בית המשפט בכלל לא ייכנס לשאלה באם הפרויקט כדאי. העליון למעשה אמר: מה שטוב ל־17 דיירים טוב גם לדיירת הסרבנית".