הריסת בית משותף: כיצד תחולק התמורה בין הבעלים?

בית המשפט העליון קבע באחרונה בפסק דין תקדימי כי במקרה של בית משותף שנהרס ואין הסכמה בין הבעלים לבנותו מחדש, הרי שחלוקת התמורה בין הבעלים ורישום חלקו של כל אחד מהבעלים יחושבו על בסיס שווי היחידה ערב ההריסה ולא על בסיס שטח היחידה.

הכרעת בית המשפט הביאה לסיומה מחלוקת קשה בין בעלי יחידות שונות בבית מרכזים בתל אביב-יפו שנשרף עד היסוד בשנת 2003. לאחר השריפה בוטל הרישום של הבית המשותף וכל אחד מהבעלים הפך להיות בעליו במשותף של חלק יחסי בקרקע ("מושע").

מיכל שימקביץ, שותפה במשרד שמאות המקרקעין ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' צילום: שלו מן

מאחר וריבוי הבעלים בבניין לא אפשר את הקמתו מחדש, פנו בעלי הרוב בחלקה להליך פירוק שיתוף. במרכז הדיון עמדה סוגיית רישום הזכויות בקרקע והשאלה כיצד יש לחלק את התמורה שתתקבל מהליך פרוק השיתוף – האם בהתאם לשטח היחידה ביחס לשטח הכולל של הנכס או בהתאם לשווי היחידה על כלל מרכיביה ביחס לשווי כלל הנכס.

סעיף 147 לחוק המקרקעין קובע כי במקרה ובניין נהרס, כל אחד מהבעלים יהיה בעל חלק בלתי מסוים בהתאם לחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף - זולת אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

בית המשפט מציין כי התחשבות בקריטריון של שטח בלבד כפי שנקבע בחוק והתעלמות מאלמנטים מהותיים (כגון מיקום, ייעוד הקרקע למסחר/מגורים/אחסנה וכדומה), עלולה ליצור עיוותים ואי צדק. בכל זאת, היעלה על הדעת כי בעל דירת פנטהאוז ששטחה 300 מ"ר יקבל זכויות שוות לבעליו של מחסן בשטח זהה באותו הבניין?

בהתבססות על קריטריון שטח קיים היגיון במקרים מסוימים, כדוגמת בעת קביעת חלקה היחסי של כל יחידה בהוצאות ניהול הבית המשותף. עם זאת, במקרי קיצון כדוגמת נכס שנהרס והוחלט שלא להקימו מחדש – התבססות על שווי יחסי של כל יחידה מביאה ממילא בחשבון הן את שטח היחידה והן את האלמנטים המהותיים עליהם הצביע בית המשפט.

הגם שבית המשפט קבע כי פרשנות תכליתית המבוססת על עקרון הגינות בחלוקת השווי ועקרון שמירת הקניין - הינם העקרונות אשר צריכים להנחות בעת פרוק שיתוף - מומלץ לקבוע מראש בתקנון הבית המשותף מנגנון מפורט. מדובר במנגנון שיאגד הוראות ספציפיות לאופן חלוקת זכויות בתרחיש בו ייהרס הבניין שיעמיד כל בעל יחידה בבית המשותף במצב קנייני התואם את מצבו ערב הריסת הבניין. עם הסדרת מנגנון שכזה עתיד להימנע תרחיש בו ייהפך הבניין למגרש ובעלי הזכויות יהפכו לשותפים ב"מושע" במגרש.

תקנון בית משותף המנוסח כראוי, מחייב לצפות "מצבים עתידיים". מדובר בין היתר בקביעת מנגנון הוגן לחלוקת זכויות בנייה נוספות שנוספו בתוכניות בניין עיר מאוחרות וטרם נוצלו, כמו גם תמריצים ופתרונות לכלל הסוגיות שעלולות להתעורר במצבים בהם נהרס הבניין – וזאת כדי להימנע מסיטואציה שתוביל לבקשה לפירוק שיתוף ומכירה כפויה של המגרש לצד ג'.