שכירות מוסדית לטווח ארוך: אלטרנטיבה נדרשת בשוק המגורים

בשיתוף ברק פרידמן קפלנר שימקביץ' ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין

העלייה התלולה במחירי הדירות במהלך עשר השנים האחרונות העלתה מחדש את הצורך בבניית שוק שכירות לטווח ארוך שיהווה אלטרנטיבה (שפויה) לרכישת זכויות בעלות בדירה. במדינת ישראל, שבה שיעור הבעלות בדירות הינו קרוב ל־70%, מכוונים הזוגות הצעירים מתחילת דרכם לרכוש דירה כביטוי להתבססות כלכלית, בעוד מחירי הדירות הנוסקים מקשים עליהם לגייס אפילו את ההון העצמי הנדרש.

שכירת דירה לטווח בינוני-ארוך הינו פתרון שעשוי להתאים לחלק נכבד מהזוגות הצעירים שנמצאים בתחילת דרכם המקצועית ומשכורתם נמוכה יחסית, ולעתים גם אינם יודעים בשלב זה של חייהם איפה ירצו להתמקם בטווח הארוך. שכירת דירה הינו פתרון שגם יקלע לרצון אותו חלק מהציבור שמעדיף להשקיע את ההון העצמי שצבר באפיקים אחרים ולאו דווקא להשתעבד לרכישת הבעלות בנכס המגורים.

משה פרידמן, מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין, שותף במשרד ברק, פרידמן, קפלנר שימקביץ ושות' צילום: עזרא לוי

במדינת ישראל לא קיים פתרון מוסדי של שכירות לטווח הארוך מהטעם הפשוט שהתשואה מהשכרת דירות מגורים הינה נמוכה מאוד (כיום 2.5%-3.0% באזורי הביקוש), כך שמבחינה כלכלית תמיד יעדיף היזם למכור את הדירות שבנה מאשר להשכיר אותן (למרות הטבות המס מכוח החוק לעידוד השקעות הון).

כך נוצר מצב שבו שוק השכירות בישראל מנוהל אך ורק על ידי פרטיים, כאשר בהיעדר חקיקה ורגולציה מתאימה נתונים השוכרים במקרים רבים לחסדי בעלי הדירות בכל הקשור לתקופת השכירות (בדרך כלל קצרה מאוד), גובה שכר הדירה עם תום החוזה הקצר, מחויבויות המשכיר בנושא תחזוקה שוטפת והשקעות נדרשות במושכר.

כשל השוק בנושא השכירות ארוכת הטווח והיעדר שוק מוסדי להשכרת דירות לא נעלמו מעיני ממשלת ישראל אשר הבינה כי נדרשת התערבות ממשלתית בנושא, ופעלה בשנים האחרונות לפיתוח שוק השכירות המוסדי לטווח ארוך – בין היתר על ידי הקמת חברה ממשלתית ייעודית (דירה להשכיר), הטבות מס מוגברות במסגרת החוק לעידוד השקעות הון ותיקון מס' 222 לעידוד הקמת קרנות השקעה במקרקעין לצורכי דיור להשכרה (RIET). עיקר פעילות חברת דירה להשכיר הינו באיתור ושיווק קרקעות למגורים, אשר משווקות בדרך כלל בחוזים המחייבים השכרת הדירות ל־20 שנה, כאשר חלק מהדירות (עד 50%) מיועדות להשכרה לזכאי משרד השיכון בשכר דירה מפוקח, ואילו יתרת הדירות מיועדות להשכרה בשוק החופשי. לאחר 20 שנות השכרה ניתן למכור את כלל הדירות בשוק החופשי.

על פי תנאי המכרזים, מול השוכרים של הדירות המיועדות לשוק החופשי ייחתמו חוזים לתקופה של חמש שנים, עם אופציה לשוכר להאריך בחמש שנים נוספות, וגם אופציה לסיים השכירות בתום כל שנה. ההעלאה הריאלית בשכר הדירה מוגבלת ל־1% לשנה. מכרזי הקרקע של דירה להשכיר כוללים גם התחייבות לאחזקה ברמה גבוהה. אין ספק שהמוצר הנ"ל הינו מוצר חדש בשוק השכירות שמאפשר לראשונה לדיירים מגורים בתנאי שכירות הוגנת בבניין חדש ומתוחזק לתקופה של עשר שנים לפחות עם "הגנת מחיר", ומצד שני מאפשר להם גם להשתחרר ממנו ללא קנסות.

חברת דירה להשכיר שווקה בפורמט הנ"ל כ־2,800 יחידות דיור בשלוש השנים האחרונות, כאשר מחירי הזכייה בקרקע משקפים הנחות מהותיות (בטווח של 40%-70%) ביחס לערכי שווי של קרקע למגורים רגילים בסביבה. באחרונה אוכלסו שני פרויקטים מהותיים – הפרויקט של אפריקה ישראל בגליל-ים והפרויקט של חברת אביב ברמת השרון.

אני מעריך כי לאחר תקופת הרצה, הפרויקטים החדשים של דירה להשכיר ייהנו מביקוש יתר ביחס לשוק השכירות הפרטי עקב היתרונות המובהקים של תנאי השכירות המוסדית. כמו כן, כיום קיימת נכונות מצד הגופים המוסדיים לממן פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך, אשר דורשים אשראי לתקופה ארוכה.

בראייה לאומית, עיקר הבעיה בפעילות המורכת של חברת דירה להשכיר הינה "תאריך התפוגה" של השכירות לאחר 20 שנות השכרה. במציאות הכלכלית והעסקית הנוכחית, סביר להניח כי לאחר 20 שנה הדירות יועמדו למכירה וייצאו ממאגר הדירות להשכרה, ובמהלך השנים מאגר הדירות להשכרה מוסדית לטווח ארוך יצטמצם ויהיה מוטה אזורים חדשים שלא תמיד תואמים את אזורי הביקוש לדירות להשכרה.

החלופה של דיור בשכירות לטווח ארוך שמנוהל על ידי גופים עסקיים שיתמחו בתחום, הינה לדעתי מוצר חיוני שעשוי להקרין בחיוב גם על הנעשה בשוק השכירות הפרטי וגם למתן קמעא את הביקוש לרכישת דירות. על מנת להבטיח קיום של קבע לשוק הדיור לשכירות לטווח ארוך, ומאחר ואין לצפות שהשוק הפרטי יסב מיוזמתו דירות ממכירה להשכרה, חובת הממשלה להמשיך ולפעול בנושא במספר מישורים:

בתחום הציבורי – המשך הקצאת קרקעות להשכרה לטווח ארוך והקמת מאגר של דירות המיועדות להשכרה לצמיתות גם אם מתחייבים שינויים במבנה העסקי במכרזי הקרקע (לדוגמה: מתן אפשרות למכירה מיידית של עד 50% מהפרויקט או הקמת פרויקטים להשכרה במסלול (BOT.

בשוק הפרטי – קידום שכירות לטווח הארוך גם במגזר הפרטי על ידי מתן הטבות מס אגרסיביות תמורת התחייבות להשכרת הדירות לטווח הבינוני-ארוך (התיקון המוצע לחוק לעידוד השקעות הון), בתנאי שכירות הוגנת, ובכפוף לחקיקה ורגולציה שתסדיר את מערכת היחסים שוכר/משכיר.

בתחום התכנוני – להקצות בתכניות חדשות למגורים גם מגרשים שייעודם הקבוע יהיה דיור להשכרה.