האם קרבה לפארק עירוני מעלה את ערך הדירות?

בשיתוף ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'

המרחבים הירוקים בסביבת המגורים שמספקים לנו הפארקים ומתקניהם מזמינים אליהם בכל שעות היממה את כל תושבי השכונה – צעירים וקשישים, הורים וילדים – והם מהווים חלק בלתי נפרד מהנוף האורבני. בפריז למשל קיימים מעל ל־420 פארקים עירוניים ובהם יותר מ־250 אלף עצים, מה שממחיש את נחיצותן של הריאות הירוקות במרחב הציבורי.

מחקרים מסוימים גורסים כי ככל שהפארק נמצא בסמוך לבנייני המגורים, ערך השכונה (וערך הדירות) עולה בהתאם. על פי מחקר שערכו החוקרים מתן תמרי וטל בר-און מבית הספר לקיימות במרכז הבינתחומי הרצליה (פורסם ב־Ynet ביולי 2017), פארקים עירוניים אכן מעלים את ערך הדירות בשכונות שסביבם.

במסגרת המחקר ניסו תמרי ובר-און לבחון את הכדאיות להקמת פארק עירוני עבור התושבים. החוקרים בחנו את פארק אדית וולפסון – השוכן על שטח של כמאה דונם בדרום מזרח תל אביב, בין דרך השלום, כביש הטייסים ורחוב לה גווארדיה - וניסו לבדוק מה התועלת שמתקבלת מפארק עירוני, מהי השפעת ויסות האקלים המקומי, כיצד הפארק משפיע על הסביבה מבחינת נוף ומבחינת רעש – ואיך כל אלו משפיעים על מחירי הדירות של המתגוררים בסביבת הפארק. בסוף הניתוח, החוקרים מצאו כי ערכו הכספי המוסף של הפארק הוא כ־120 אלף שקל לשנה.

באמצעות אפליקציה לבחינת צמצום מידת הרעש גילו החוקרים כי הפארק מפחית רעש ב כ־0.16 דציבלים בממוצע לכל מטר קרבה אליו, וכך מעלה את ערך דירה הממוקמת סביבו בכ־9.25%. במהלך המחקר נבדקו שתי דירות של שלושה חדרים הקרובות לפארק והדומות במאפייניהן, כאשר האחת קרובה לפארק והשנייה רחוקה ממנו. נמצא כי הדירה הקרובה יותר לפארק (ברחוב יוסף אשרמן), הוצעה למכירה בסכום של 1.51 מיליון שקלים, ואילו הדירה הרחוקה יותר (כקילומטר וחצי מהפארק), ברחוב אני מאמין, הוצעה למכירה בסכום של 1.25 מיליון שקלים בלבד.

"יש יתרונות וחסרונות שמתקזזים"

השמאית מיכל שימקביץ, שותפה במשרד שמאות המקרקעין ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', אומרת כי יש להתייחס אל תוצאות המחקר בזהירות. "המחקר הנ"ל אינו חד משמעי היות ולא ניתן לבודד את המרכיבים אליהן התייחסו החוקרים – כגון אקלים, נוף ובידוד מרעשים - כדי לברר את השפעתם על עליית מחירי הדירות הסמוכות לפארק", היא מסבירה, "מעבר לזה, צריך לזכור שאלו אינם המרכיבים שבודקים אנשים המגיעים לקנות דירה".

מיכל שימקביץ, שותפה במשרד שמאות המקרקעין ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' צילום: שלו מן

שימקביץ מציגה מחקר אחר, המציג תמונת מצב שונה לחלוטין - מחקר דלפי שנערך בפברואר אשתקד על ידי לשכת השמאים. "מחקר דלפי שבו גם אני השתתפתי, נעשה בשיטה של הערכת נתונים קשים למדידה על ידי עריכת קבוצות חשיבה או התייעצות של מומחים בתחום הנמדד", מפרטת שימקביץ, "המחקר שאל בין היתר: 'בהנחה ששווי מגרש לבנייה צמודת קרקע שאינו גובל בשימושים ציבוריים הוא 100%, מה יהיה המקדם באחוזים לשווי של אותו מגרש כאשר הוא גובל בשצ"פ (שטח ציבורי פתוח)?' - הממוצע שנמצא במחקר היה 102%, כלומר שיגדל בסך הכל בשני אחוז. אגב, החציון היה 103%, כלומר יש יתרונות וחסרונות שמתקזזים. היתרונות לפעמים מתקזזים עם החסרונות ואז למעשה ניתן להבין שזה מעלה מעט, אם בכלל, את ערך הדירה".

עוד מוסיפה שימקביץ: "מבדיקה שערכנו במשרד עולה כי הקרבה לפארק אינה בהכרח מעלה את ערך הדירה. יש מקרים שכן ויש שלא. ישנם מקומות כגון פארק הרצליה שבהם לא נמצאו כל הבדלים במחירים בין דירות שצמודות לפארק ובין אלו שממוקמות בקו שני ושלישי לפארק. אולם בפארק גבעתיים מצאנו שאכן קיים הבדל, ומחיר דירה שצמודה לפארק גבוה יותר בהשוואה למחירה של דירה שנמצאת בקו שני לפארק. בנוסף, הבחנו כי שככל שהדירות גדולות יותר, כך גם ההפרש שמייצרת הקרבה לפארק גדולה יותר. כך או כך, הנתונים בפירוש לא חד משמעיים".

דירה בצמידות לפארק: היתרונות והחסרונות

אם כן, רכישת דירה בצמידות לפארק, מחייבת תשומת לב נרחבת ליתרונות לצד החסרונות. "הפארק מייצר ודאות לכך שלא ייבנה בניין בשטח האמור שיחסום לדיירים שממול את האוויר ואת הנוף", מציינת שמיקביץ, "אם למשל ניקח בניין שמולו יש צמוד קרקע שבשטחו לפי התב"ע אפשר להקים מגדל, אז הדיירים יידעו שצמוד הקרקע הוא אלמנט זמני. לעומת זאת, פארקים שהם שטחים ציבוריים פתוחים לרוב יישארו כך גם בעתיד. החסרונות שדווקא עשויים להוריד את ערך הדירות בסמוך לפארק הם למשל רעש שמייצרים בני נוער ומשפחות עם ילדים קטנים, התקהלויות שונות בסופי השבוע, בעלי חיים שמשאירים צואה ולכלוך, ואפילו תנים שבאחרונה פוקדים גינות ופארקים ציבוריים במספר ערים ומהווים סכנה לתושבים".