מחירי הדירות אינם פרה קדושה

בשיתוף קבוצת מזרחי ובניו

מחירי הדירות אינם פרה קדושה. ניתן ואף רצוי להוריד את מחירי הדירות אך לטנגו דרושים שניים. אנו הקבלנים, כדי להעביר דו"ח ליווי, אמורים להראות 15% רווח על העלויות, כ־12% משווי מכירת הפרויקט, זאת בגין כל פרויקט שאורך חמש-שש שנים מיום רכישת המגרש ועד לקבלת טופס 4 ורווח צנוע של 2% עד 3% לשנה.

לכן, אם רק הממשלה תשתף איתנו פעולה – ואנו קוראים לה לשתף פעולה, משמע שר האוצר ושר הבינוי והשיכון – נוכל ביחד ובמשותף למצוא את הנוסחה שבה נוכל למכור דירות במחיר סביר והוגן לרוכשים פוטנציאלים ולזוגות צעירים. אנו אף מעדיפים למכור את הדירות במחיר נמוך יותר כי כל קבלן יודע שיותר קל למכור 200 דירות במחיר של מיליון שקלים מאשר 100 דירות בשני מיליון שקלים כל אחת.

כנשיא התאחדות הקבלנים החדשה אני אומר: זה אפשרי ואף רצוי להוריד את המחירים. שבו איתנו ונגיע להבנות. לצערי, אני מבין שהסכסוך בין רוני בריק לשר האוצר מנע הידברות וכולם – הקבלנים והזוגות הצעירים – ניזוקו מכך.

מדינת ישראל, שלמעשה מממנת את מחיר למשתכן במיליארדי שקלים, בוודאי יכולה ביחד ובשיתוף איתנו להוזיל את מחירי הדירות. כמו כן, יש להציע מגוון אפשרויות לזוגות הצעירים, הצעות טובות לנו כקבלנים, לזוגות הצעירים ולהישגי הממשלה, כך שכולם ייצאו מרוצים והכלכלה תמשיך לפרוח ולהתפתח. קופת המדינה לא תינזק מכך.

אופציה אחת לפתרון: המדינה תעביר לזוג צעיר מענק בסך 200 אלף שקלים ובפריפריה מענק של 300 אלף שקלים. כך יוכל זוג צעיר לרכוש דירה יד שנייה, קרוב למשפחתו ולמקום עבודתו. ואילו מוכר הדירה הישנה יקנה דירה חדשה ויקרה יותר, ואז המדינה, שתוציא 200 אלף שקלים, תקבל חזרה 400 אלף שקלים מהמע"מ של הדירה החדשה וממס הרכישה העומד על כ-6%, וכך כולם יוצאים מורווחים. הזוג הצעיר מקבל דירה באופן מיידי ולא צריך לשלם מאות אלפי שקלים במשך חמש-שש שנים כדמי שכירות עד לבניית דירתו במחיר למשתכן. בצורה כזו אנו גם לא הופכים את הזוגות הצעירים למשקיעי נדל"ן, כאשר הם נאלצים לרכוש דירה בעפולה או בראש העין, להשכיר אותה לצד ג' ולשכור דירה קרוב למשפחה וקרוב למקום העבודה.

רוני מזרחי, בעל קבוצת מזרחי ובניו ויו"ר התאחדות הקבלנים החדשה באדיבות קבוצת מזרחי ובניו

אופציה שנייה לפתרון: זוג צעיר שירצה לרכוש דירה חדשה יקבל החזר מע"מ במלואו והקבלן שירוויח מהמכירה ישלם 25% מס למדינה. כך כספי המע"מ יחזרו שוב לקופת המדינה באופן אוטומטי. גם כאן כולם יוצאים מורווחים ומרוצים. אם המדינה תשכיל ותעכל כי 42% ממחיר הדירה חוזר אליה בכל מקרה בצורה של מסים, היטלים ואגרות, בעוד הקרקע היא אדמת מנהל (רמ"י), אז כ־64% ממחיר הדירה חוזר למדינה. כך שומרים על כלכלה פעילה, זוגות צעירים מרוצים, קבלנים שעובדים והכנסות קבועות לקופת המדינה, וכל המערכת הקשורה לענף הבנייה נשארת פעילה.

אופציה שלישית היא לחייב את הרשויות בחוק לאשר תוספת שבס-כחלון של 30% דירות קטנות, ולא כרשות לרשות. דירות אלה, בגודל 80-70 מ"ר, תיועדנה לזוגות צעירים תושבי העיר במחיר מופחת, הבנייה תתבצע עם מפרט גבוה והדירות יימכרו במחיר נוח לזוגות הצעירים. וכל זאת במסגרת תב"עות ותכניות קיימות, ועל תשתיות קיימות.

תכנית מחיר למשתכן היא רעיון מצוין אך היישום שגוי. המדינה היתה צריכה לווסת את חלוקת הקרקעות, גם לשוק החופשי, כדי למנוע עיוותים במחיר השוק וכך היתה נמנעת אפליה לא רצויה. המדינה הופכת את הזוגות הצעירים למהמרים כי חלקם זוכים בנכס בהפחתה של מיליון שקלים, כמו ברעננה ובהרצליה, וחלקם מקבלים הפחתה של 200 אלף שקלים. במקום למכור 2,000 יחידות קרקע לדירות ברעננה ובהרצליה בהנחה של שני מיליארד שקלים במחיר הקרקע ל־2,000 זוגות רוכשים, הסכום היה מתחלק ל־10,000 זוגות צעירים – 200 אלף שקלים לכל זוג – והכסף היה חוזר לקופת המדינה כי קבלנים שהיו בונים את הפרויקטים היו משלמים למדינה עוד מיליון שקלים בגין כל דירה בצורה של אגרות, היטלים ומסים. כך, לקופת המדינה היו נכנסים ארבעה מיליארד שקלים, סכום המאפשר הנחה של 200 אלף שקלים ל־20 אלף זוגות – וזה רק משתי ערים, רעננה והרצליה, שבאחרונה עשו שיווק שגוי במחיר למשתכן.

ההמתנה היקרה ומורטת העצבים לדירה חדשה, שזמן בנייתה עד למסירה אורך כחמש שנים, שווה ערך ל־60 חודשים, גוררת הוצאה נוספת של 300-200 אלף שקלים על דמי שכירות, ופוגעת ברעיון עצמו. המצב הזה גורם לזוגות ממוצעים להפוך לעתים למשקיעי נדל"ן, שבמסגרת התכנית קונים דירה מרוחקת, במקום שבו לא היו רוצים לגור, ובינתיים שוכרים דירה בסביבתם הקרובה למקום העבודה ו/או למשפחתם.

התאחדות הקבלנים החדשה היא קבוצה של יושבי ראש ארגונים לשעבר ובהווה. הקמנו התאחדות חדשה ושקופה הבנויה על בסיס של עמותה ישראלית (לא עותומנית) ודמוקרטית שמטרתה לעזור לקבלנים צעירים/חדשים ובתחילת הדרך עם הוצאה קטנה כדמי חבר של 1,500 שקלים לשנה (במקום 9,000-7,000 שקלים לשנה). אנו קשובים לטפל בהם ולעזור להם להתקדם ולהתפתח מבחינת סיווג, מימון וחלוקה צודקת של הקרקעות והמכרזים לפי גודלם, ללא אפליה ואינטרסים, וכן לוודא כי מכרזים שיוצאים לא ידרשו לתנאים מחמירים ומיותרים, ולא ידרשו ערבויות גבוהות מדי המייקרות את עלות הבנייה ללא צורך.

וביום העצמאות ה־70 למדינה אני מאחל חג שמח לכל עם ישראל, ושניישם בשנים הבאות את אשר למדנו מטעויות של 70 השנים שכבר עברו.