שוק דירות היוקרה: ירידה של 41% במספר העסקאות ב־2017 ביחס לשנה הקודמת

בשיתוף אנגלו סכסון

בדיוק לפני שנה, התקיימה בתל אביב מכירה פומבית ראשונה מסוגה בישראל: מכירה בה הוצעו למכירה נכסי נדל"ן יוקרתיים מכל העולם ובהם גם שני נכסי יוקרה בישראל. הבתים, או יותר נכון, האחוזות הוצעו במחיר התחלתי של עשרה מיליון שקלים, ועל אף שהאירוע השיווקי אמנם זכה לכותרות רבות בעיתונים, כל העוסקים בדבר ידעו ששוק דירות היוקרה בישראל חווה האטה משמעותית.

על פי נתוני רשות המסים, חלה בשנתיים האחרונות צניחה משמעותית של כ־40% במספר עסקאות שוק דירות היוקרה, בסכום של יותר מעשרה מיליון שקלים. שוק דירות היוקרה מתייחס למאיון העליון של שוק הנדל"ן בישראל הכולל דירות שעולות חמישה מיליון שקלים ויותר, והוא מהווה אחוז אחד מכלל העסקאות.

הרצליה פיתוח, מבט על צילום: גדי בלומברג

כך, על פי הנתונים, בחודשים ינואר-נובמבר 2016 בוצעו 126 עסקות לרכישת דירות שמחירן גבוה מעשרה מיליון שקלים, בעוד שבתקופה המקבילה ב־2017 בוצעו רק 74 עסקות בטווח מחירים זה. גם מבחינת שווי העסקאות חלה ירידה. אם בתקופה שבין החודשים ינואר-נובמבר 2016 הסתכם שווי העסקאות שבוצעו בכ־1.9 מיליארד שקלים, הרי שבתקופה המקבילה ב־2017 הסתכם שווי פלח היוקרה המדובר בכמיליארד שקלים בלבד.

על אף ההאטה בביקושים, מי שחשב שזו תשפיע בצורה דרסטית על המחירים התבדה. וכך, אם במהלך 2016 המחיר הממוצע לעסקה בפלח שוק דירות היוקרה היה כ־15 מיליון שקלים, הרי שב־2017 מחירה הממוצע של דירה בפלח שוק זה עמד על כ־14.5 מיליון שקלים – כלומר, ירידה של 3.7% בלבד במחיר. במקומות מסוימים לא חלה ירידה כלל והמוכרים פשוט נהפכו לסבלניים יותר.

"אכן קיימת האטה בשוק דירות היוקרה ואין ספק שהיא באה בעיקר על רקע התרחקותם של תושבי החוץ משוק זה", מסביר איתן בלומברג, זכיין אנגלו סכסון בהרצליה פיתוח וכפר שמריהו, המתמחה בשיווק דירות יוקרה. לדבריו, ההתרחקות מוסברת לנוכח עומס הרגולציה על תושבי החוץ שמבקשים לרכוש דירות בישראל, התחזקות השקל לעומת המטבעות הזרים, קשיים שהבנקים מטילים על העברת כספים מחשבונות זרים ומדיניות מגבילה של משרד האוצר כלפי המשקיעים. "כל אלו גורמים לכך שאותם תושבי חוץ ממדינות, כמו ארצות הברית, בריטניה או צרפת שהיוו בעבר 50 אחוז מפלח שוק קוני דירות היוקרה, מדירים את רגליהם ממנו וירדו ל־25% בלבד מכמות הלקוחות", מסביר בלומברג.

אם כך מיהם הקונים כיום?

"אם אני לוקח את הרצליה פיתוח וכפר שמריהו כדוגמה מייצגת, מדובר בעיקר על ישראלים. הקונים הם לדוגמה ישראלים חוזרים, ישראלים שגרו עד כה באזורים האלו בשכירות או בן ממשיך (שגר באזור) ועכשיו כשהמחירים נהיו קצת יותר שפויים, הם החליטו לקנות. כך, אם פעם הם היוו 50% מהשוק הזה, הרי שכיום הם תופסים פלח של כ־75% ממנו".

איתן בלומברג צילום: גדי בלומברג

מהן התמורות שחלו כיום בתיווך דירות יוקרה לעומת שנים עברו?

"בגלל שהשוק היום שקט יותר מתמיד, המחיר צריך להיות יותר ממוקד וריאלי. אם פעם מוכר היה יכול לבקש 30% יותר ממחירה הממוצע של הדירה שבבעלותו, במידה ועדיין היו ביקוש והתעניינות, הרי שהיום המוכרים צריכים להיות יותר ריאלים והם יכולים לבקש 10-5 אחוזים בלבד מעל מחיר השוק תמורת הנכס שלהם".

בלומברג מוסיף: "מעבר לסוגיית המחיר, ההשקעה בחשיפת הנכס לקהלים ממוקדים היא יותר אינטנסיבית היום. פעם מספיק להציב שלט והיו פניות, אף שלא תמיד הנכס היה מתוחזק כראוי. לעומת זאת, כיום הנכסים דורשים תחזוק ושיפוץ, במידת הצורך, על מנת להביא לעסקה. דוגמה טובה לכך היא מגרש מאוד מיוחד ברחוב האשל בהרצליה פיתוח שפעם היה נחטף כמו שהוא. כיום בשביל למכור אותו נאלצנו להכין הדמיות בנייה וחתכי גובה, והעלינו רחפן שביצע צילום עילי על מנת לשווק אותו. זה אמנם דרש השקעה אבל בסוף זה הצליח".

אז מה קורה כעת בשטח?

"השוק נמצא עכשיו בסימן שאלה לגבי ההמשך – האם תמשיך ההתייצבות הזאת במחירים או שהמחירים יירדו מרמתם כיום".

לדברי ד"ר רונן בר-אל מהמחלקה לניהול וכלכלה באוניברסיטה הפתוחה, שינויים במחיר יכולים להיגרם משינויים בביקוש או בהיצע או בשניהם. "אם היתה ירידה בביקוש שנצפתה על ידי הקבלנים או בעלי הנכסים שהורידו מצדם את ההיצע, הרי שנקבל מצב שבו הכמות יורדת בחדות למרות שהמחיר לא מגיב יותר מדי", מסביר ד"ר בר-אל. "חשוב לזכור כי רבים מאלו שרצו לקנות דירות בארץ כבר עשו זאת, וכי אין מלאי בלתי מוגבל של עשירים. בהקשר הזה חשוב להוסיף שהתחזקות השקל ועליית מחירי הדיור הורידו את כוח הקנייה של יהודי חו"ל במונחי דירות ובאופן כללי. בנוסף, עליית המיסוי על תושבי חוץ (ביטול המס על מס שבח והכפלת מס רכישה) הביאה להתייקרות נוספת של דירות יוקרה עבורם. כמו כן, הידוק הפיקוח על הון אשר מקורו בחו"ל והניסיונות למנוע הפיכתה של ישראל למקלט מס וכמקום מקלט להון שחור, הוריד את האטרקטיביות של ישראל".