משרד הבינוי והשיכון: עלות התחזוקה במגדלים הוכפלה תוך עשור

"מעבר מאסיבי לבנייה לגובה ושינוי תרבות המגורים בישראל מצריך חשיבה מחודשת על תרבות ניהול הבניינים, עלויות תחזוקה המגולגלות לצרכן ואחזקה תקינה של מערכות המבנה", נכתב בדו"ח משרד הבינוי והשיכון שפורסם היום (ב'), שעוסק בתחזוקת המבנים הגבוהים בישראל. הדו"ח מצביע על צורך בהערכות מחודשות לתחזוקת המבנים וכן על צעדים שיש לקדם למניעת כשלים.

על פי הנתונים שהוצגו, ישנה עלייה משמעותית בתכנון של מבנים לגובה ויש לכך השלכות משמעותיות בעלויות התחזוקה. מהנתונים עולה כי נכון לשנת 2016, שיעור יחידות הדיור במבנים בני 10 קומות ומעלה עמד על כ-30%, עלייה של 10% תוך פחות מעשור. בתוך כך, מספר התחלות הבנייה במבנים בני 21 קומות ומעלה שילש עצמו מ-2% לכ-7%. כתוצאה מכך, תחזוקת המבנים הופכת לניהול במשרה מלאה בעלויות של מאות אלפי שקלים בשנה. "הנטל הכלכלי נופל על כתפי הדיירים, חלקם גם דיירי שכונות שעברו התחדשות עירונית שם נבנו מבנים גבוהים, אשר נדרשים לשלם מחירים גבוהים בהרבה ממה שנהגו לשלם קודם לכן", נכתב.

עלות התחזוקה הוכפלה תוך עשור

מהנתונים עולה כי עלויות התחזוקה של מבנה בן 12 קומות שנבנה בשנת 2006 עומדת על 250 שקל בחודש, לעומת כ-500 שקל לחודש במבנה זהה שבנייתו החלה בשנת 2016. הדו"ח מצביע כי הסיבה המשמעותית לעלייה בעלויות התחזוקה נובעת מגובה המבנים שמצריך מערכות מורכבות ורבות הדורשות תחזוקה יקרה משמעותית מזו שבמבנה שאינו גבוה וישן ללא מערכות אלה. עוד מצביע הדו"ח, כי בעשור האחרון נקבעו דרישות רגולציה ותקנים חדשים, בעיקר בכל הנוגע להוראות מילוט ובטיחות אש.

מגדל אסותא ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב צילום: צביקה טישלר

בנוסף, העלות הושפעה גם מכך שבונים בתת-הקרקע מרתפי חנייה שמחייבים הפעלה 24/7 של מערכות אוורור ותאורה המייקרות את עלויות התחזוקה השוטפת.

עוד הוסבר בדו"ח כי העלייה במספר יחידות הדיור בכל מבנה מקשה מאוד על תפעול המבנה על ידי ועד בית בהתנדבות, ומצריך תפעול על ידי חברות ניהול. כמו כן, במשרד הבינוי מדברים על הצורך להגברת המודעות לנושא של עלויות התחזוקה בקרב רוכשי הדירות, בין היתר על ידי חיוב המוכר לציין את עלויות התחזוקה הצפויות במסגרת חוק המכר. בנוסף, הקמת קרן תחזוקה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שתסייע במימון העלויות על ידי הדיירים הממשיכים.

התחדשות עירונית מובילה גם לתחזוקה יקרה

"המעבר לבנייה גבוהה כרוך בשינוי מהותי של תרבות המגורים בישראל - מעבר מבניין בן מספר מצומצם של דירות המנוהל על ידי ועד בית הפועל בהתנדבות ואחראי על ניקוי חדר המדרגות - למבנה גבוה הכולל עשרות ומאות יחידות דיור, הדורש ניהול במשרה מלאה ואת אחזקתן התקינה של מערכות מורכבות בעלויות של מאות אלפי שקלים מדי שנה", נכתב בדו"ח.

סטודיו 7 עיצוב ומיתוג

עוד צוין כי מגמה זו נושאת בחובה השלכות גם לגבי תושבי שכונות העוברות תהליכי התחדשות עירונית, שבמסגרתם נהרסים מבני שיכון ישנים ונמוכים ובמקומם נבנים, על פי רוב, רבי קומות מרובי דיירים. תושבי שכונות אלה, החוזרים להתגורר במבנים החדשים לאחר השלמתם, נהנים אמנם מדירה חדשה ומרווחת, אולם בה בעת נדרשים לשלם מאות שקלים מדי חודש.

במרבית המבנים החדשים במדינת ישראל מבוצעת תחזוקה שוטפת של הבניין (ניקיון, גינון וכו'). רק בחלק קטן מהמבנים מתבצעת תחזוקה מונעת - ביצוע בקרות שוטפות על מערכות המבנה באופן ובתדירות הנדרשים. "היעדר תחזוקה שוטפת מובילה לעיתים רבות לכשלים במערכות המבנה ולצורך בתחזוקת שבר, להחלפת המערכות שכשלו. לעיתים רבות, נמנעים הדיירים מהחלפת המערכות שכשלו, בעיקר כאשר אלה אינן נוגעות לשגרת חייהם היום-יומית, גם אם הן נדרשות לצורך הצלת חיים (רכזות כיבוי אש, גנרטור חירום וכו')", נכתב.

שר הבינוי והשיכון אלוף (מיל') יואב גלנט מסר: "מדובר במחקר מקיף שנעשה במטרה להיערך ולהתכונן לבעיות שטרם הכרנו בעבר ולהביא לשיפור תחזוקת המבנים הגבוהים. במדינת ישראל השטח הכולל קטן והשימושים רבים ולכן עתיד הנדל"ן בארץ טמון בבנייה לגובה. כבר היום אנו חייבים לפעול במלוא המרץ במטרה להגדיל את מלאי הדירות ולספק פתרונות דיור באמצעות תהליכי התחדשות עירונית ובאמצעות מעבר מאסיבי לבנייה לגובה. כמו במדינות המתקדמות והמפותחות בעולם, גם במדינת ישראל השטחים האטרקטיביים ביותר אלו השטחים שנחשבים כיום לשטחים המוזנחים ביותר במרכזי הערים במקומות הצפופים".

חברת פז כלכלה והנדסה ערכה את המחקר בדו"ח.