גבעתיים: תוכנית ענק להקמת מגדלים של 32 קומות

עיריית גבעתיים מתכננת לשנות את פני מזרח העיר בשורה של פרויקטי פינוי־בינוי שיוקמו לאורך רחוב בן גוריון שבגבול גבעתיים־רמת גן, כך נודע ל"כלכליסט". בסך הכל מתפרשת התוכנית על שטח של כ־240 דונם, שבו על פי התוכניות המתגבשות ייתווספו אלפי יחידות דיור.

במסגרת הפרויקט יינתנו זכויות הבנייה המקסימליות, להקמת מגדלי מגורים של עד 32 קומות, וחזית מסחרית בקומת הקרקע.

במקביל תורחב דרך בן גוריון לשם מעבר התוואי הצהוב של הרכבת הקלה, ושביל אופניים שיחבר את פארק אריאל שרון מדרום עד לפארק הירקון מצפון ייסלל לאורכו. עוד כוללת התוכנית הפקעה מאסיבית של שטחי מגורים לשם הקמת מבני ציבור.

צעד ראשון לקידומה של התוכנית, בוצע לפני שלושה שבועות, כשהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב אישרה את בקשת העירייה לאסור הוצאת היתרים לתמ"א 38 בשטח התוכנית למשך תקופה של שנתיים, וזאת כדי לאפשר לעירייה לקדם את התוכנית הכוללנית מבלי שתוכניות נקודתיות שמקדמים יזמים פרטיים יחבלו בה.  

רחוב בן גוריון בגבעתיים. 50% משטחי הבנייה יופקעו למבני ציבור צילום: google street view

לצד הבנייה החדשה, צפוי שטח בן 25 דונמים של גבעת קוזלובסקי להישאר פתוח ולשמש ריאה ירוקה מרכזית של האזור. זאת לאחר שבאוקטובר האחרון אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה את בקשת ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, לאסור למשך שנתיים הוצאת היתרי בנייה במקום, וזאת כדי לאפשר לה להכין תוכנית לפיתוח המתחם כאזור המשלב שטחים פתוחים ומוסדות ציבור. 

מחברים מגרשים

בימים אלה כבר מקודמות כמה תוכניות פינוי־בינוי לאורך בן גוריון, כחלק מתוכנית מתאר כוללנית. העיקרון הוא שכל פרויקט כזה יבוצע בשטח של 4 דונם לפחות, כלומר באמצעות חיבור של כמה מגרשים. הריסת הבניינים הישנים מהווה מבחינת העירייה הזדמנות לתכנון מחדש של הרחוב ודרך להשיג עוד שטחים ציבוריים שחסרים בעיר. בכל פרויקט יופרשו 50% מהשטח לצורך מבני ציבור, הרחבת רחוב בן גוריון, גינות ציבוריות ועוד. על פי התחשיבים של העירייה, אף שמחצית מהשטח בכל תוכנית יופקע, הפרויקטים יהיו רווחיים בזכות הבנייה לגובה של 32 קומות.

לדברי עו"ד עמיעד גולדברגר, מומחה לתכנון, נדל"ן והתחדשות עירונית ממשרד צבי שוב, "לגבעתיים חסרים לא מעט שטחים פתוחים, הן לבניית תשתיות ומבני ציבור והן לבנייה חדשה. זו הסיבה המרכזית לכך שהעירייה החליטה להקפיא את אישורי התמ"א 38 ברחוב בן גוריון. העירייה אינה מוכנה להגדיל את מספר התושבים אם במקביל לשטחי המגורים אי אפשר לבנות עוד בתי ספר, גני ילדים וחנויות. התוכנית החדשה שבהכנה היא חלק מהאופק החדש של גבעתיים, שהברירה היחידה שלה, ככל הנראה, היא פינוי־בינוי בהיקפים גדולים. על כן נראה בעתיד גם את קו הרקיע של גבעתיים עולה למעלה, הרבה מעבר לבנייה המסורתית של שלוש או ארבע קומות בלבד במרכז העיר".

תכנונים מבוטלים

ההחלטה על הקפאת תמ"א 38 ברחוב בן גוריון וסביבתו, מצטרפת להחלטה שקיבלה הוועדה המקומית בתחילת החודש באשר למדיניות הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי העיר. מדיניות זו עוד צריכה לקבל את אישור הוועדה המחוזית, אך לטענת עו"ד מיטל טויסטר־רוזנטל, כאשר היא תאושר היא תגרום "להפחתה משמעותית של זכויות הבנייה בפרויקטי תמ"א שאפשר לקבל היום בגבעתיים. המשמעות היא שהרבה מאוד פרויקטים שכבר בצנרת, ושהתבססו על המצב התכנוני הנוכחי, יירדו לטמיון - ושבניינים רבים בעיר לא יחוזקו".

השינוי המשמעותי במדיניות העירונית החדשה בנוגע לתמ"א 38 הוא ביחס בין מספר הדירות הקיימות בבניין, למספר הדירות שאפשר להוסיף בפרויקט. על פי טויסטר־רוזנטל "עד 2017 בפרויקטים של הריסה ובנייה יחס הדירות היה 1:3 ואפילו יותר (כלומר לאחר ההריסה בונים פי 3 דירות, א"ג). ההמלצה הנוכחית של העירייה מעמידה את היחס בין הדירות בבניין שנהרס לדירות החדשות על פי 2.3. אני לא מכירה פרויקט שקיבל עד היום מכפיל נמוך מ־2.5".

מעיריית גבעתיים נמסר: "עיר צפופה ונטולת שטחים כגבעתיים אינה יכולה להמשיך ולאפשר תוספת דירות בשטחה, מבלי שיהיה תכנון עתידי הכולל יצירת שטחים למבני ציבור, חינוך, פתרונות תחבורה ושטחים ירוקים ופתוחים. במסגרת תוכנית המתאר שמקדמות העירייה והוועדה המחוזית של משרד הפנים, ההמלצה של מתכננת התוכנית, האדריכלית נעמה מליס, הנובעת מהנחייתו של ראש העיר רן קוניק, היא שתתאפשר בנייה לגובה רק בשולי העיר, בצירים העוקפים, במטרה לשמור על צביון העיר המוכר".