יותר מכרזים שרירותיים, פחות מכירת דירות בשוק החופשי

פרויקט של NH Israel בשכונת נופים, מודיעין־מכבים־רעות הדמיה: א סטודיו

"הסיבה העיקרית לכישלון המכרזים בתכנית מחיר למשתכן היא שהתכנית משווקת בעיקר בפריפריה", אומר איתי תירוש, שותף מנהל בחברת NH Israel. בפריפריה כל הרעיון של מחיר למשתכן מאבד תוקף כיוון שמדובר בתכנית להוזלת מחירי הקרקע ובאזורים אלו מחירי הקרקעות נמוכים מלכתחילה. כאשר מרכיב מחיר הקרקע הוא אפסי, אין יותר מדי פוטנציאל למחיר למשתכן. הביקושים לדירות בפריפריה נמוכים מאוד וההגרלות לא מצליחות למלא את הפרויקטים. בתכנית משווקות אלפי יחידות דיור באזורים שבהם הביקושים הם למאות בודדות. גם ליזמים אין יותר מדי אטרקטיביות להיכנס לפרויקטים הללו בפריפריה, כי אין ביקוש מספק".

במבט קדימה לעבר שנת 2018, מה לדעתך כדאי לחזק בתכנית הממשלתית?

"על מנת לייעל את תכנית מחיר למשתכן כך שתהיה כדאית לרוכשים וליזמים, התכנית צריכה לעבור מספר התאמות. היא צריכה להיות באזורי ביקוש ולפנות לכלל השוק, לא רק לזוגות צעירים אלא לפלחים נוספים באוכלוסייה. צריך לבדוק באיזה מקומות יש חוסר אמיתי בהיצע ולא להוציא מכרזים באופן שרירותי. בנוסף, התכנית צריכה למכור יותר דירות בשוק החופשי, כלומר שחלק מהבניין יהיה בהגרלה וחלקו יימכר לשוק החופשי – מודל שהחלו בו כיום וצריך להמשיך אותו".

על פי נתוני הלמ"ס, ברבעון השלישי של 2017 החלה בנייתן של 10,796 יחידות דיור חדשות, לעומת 11,203 יחידות דיור חדשות שהחלו להיבנות ברבעון שקדם לו ו־13,552 יחידות דיור שהחלו להיבנות ברבעון השלישי של 2016. מדובר בירידה בשיעור של כ־3.6% בהשוואה לרבעון קודם וירידה בשיעור כ־20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

בתקופה של אוקטובר 2016-ספטמבר 2017 הוחל בבנייתן של 49,750 דירות, ומספרן היה נמוך בכ־6.3% לעומת הנתון שנרשם בתקופה הקודמת (אוקטובר 2015-ספטמבר 2016). כך עולה מסיכום נתונים ארעיים ועדכון נתונים קודמים של סקר התחלת בנייה וגמר בנייה, המבוצע על ידי הלמ"ס. על פי נתוני המגמה, בארבעת הרבעים האחרונים, אוקטובר 2016-ספטמבר 2017 חלה ירידה של כ־7.1% בממוצע לרבע שנה (רמה ממוצעת של כ־12,430 דירות לרבע שנה). זאת, לאחר שבשלושת הרבעים הקודמים, ינואר-ספטמבר 2016, נרשמה עלייה של כ־4.4% בממוצע לרבע (רמה ממוצעת של כ־13,480 דירות לרבע שנה).

על פי הנתונים, בתקופה של יולי-ספטמבר 2017 מספר התחלות הבנייה היה 10,800 יחידות דיור, שמתוכן כ־22% בבניינים של 10 קומות ויותר, ובמקביל הסתיימה בנייתן של 12,100 דירות, שמתוכן כ־27% נבנו בבניינים של 10 קומות ויותר. וכך ב־12 החודשים אוקטובר 2016-ספטמבר 2017 נרשמה עלייה של 18.6% במספר הדירות שהסתיימה בנייתן, זאת בהשוואה ל־12 החודשים שקדמו להם (אוקטובר 2015-ספטמבר 2016).

כך, למרות שכחלון הצהיר כי יפעל לטובת הגדלת התחלות הבנייה לכמות של יותר מ־50 אלף יחידות דיור בשנה, בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2017 החלה בנייתן של כ־35,800 דירות חדשות בלבד (זאת לעומת כ־41,100 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016). לפיכך, בסוף שנת 2017 היצע הדירות עדיין נמוך במידה משמעותית מהביקוש, מה שגורם לעלייה עקבית ומתמשכת במחירי הדיור.

כמו כן, על פי נתוני הלמ"ס לשנת 2016, אחוז המתגוררים בדירות בבעלותם בישראל היה 67.6%. מדובר בנתונים נמוכים מממוצע האיחוד האירופי (69.1%), המציבים את ישראל בשליש התחתון בהשוואה לשאר מדינות האיחוד האירופי.

עלייה בכמות האוכלוסייה וירידה במספר הדירות שנמכרו

במהלך שנת 2017 גדלה אוכלוסיית ישראל ב־1.9%. 82% מהגידול נבע מריבוי טבעי ו־18% ממאזן ההגירה הבינלאומית. ב־31 בדצמבר 2017 נאמדה אוכלוסיית ישראל בכ־8.8 מיליון תושבים. העלייה באוכלוסייה אשר מצריכה דירות חדשות בכמות עצומה מדי שנה לעומת הירידה במספר התחלות הבנייה, מגדילה את הביקוש לעומת ההיצע.

בשלושת החודשים האחרונים של 2017 (אוגוסט-אוקטובר), על פי הלמ"ס מנתונים שהתקבלו ממשרד הבינוי והשיכון, נראתה ירידה של 14.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו. עוד על פי הלמ"ס, במהלך רצף של 12 חודשים (נובמבר 2016-אוקטובר 2017) נרשמה ירידה של 13.7% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל־12 החודשים הקודמים (נובמבר 2015-אוקטובר 2016). הכמות המבוקשת של דירות חדשות כוללת דירות בבניינים שהחלה בנייתם ומורכבת מדירות חדשות שנמכרו, ומדירות חדשות שלא למכירה, שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות בנייה בקרקע, לקבוצות רכישה ולהשכרה).

בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה החולפת נרכשו כ־75,500 דירות, מתוכן כ־72 אלף דירות חדשות ודירות יד שנייה במחירי שוק. בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים של 2016 מדובר בירידה של 15% - שיעור הירידה החד ביותר מאז תחילת העשור הקודם.