קבוצות רכישה: למה ההסדרה עדיין לא נראית באופק?
תחום קבוצות הרכישה ידע ימים יפים יותר, ולפי גורמים בענף הבנייה ורמות הביקוש נראה כי הענף משווע לרגולציה ממשלתית ואכיפה. זאת במטרה למנוע כשלים ופגיעה כלכלית ברוכשים. וגם: מהן החולשות של המודל הזה ואיך מומלץ להתאגד כדי ליהנות מיתרונותיו?
בשיתוף NH ISRAEL
הכשלים המשמעותיים בחלק מהפרויקטים המוקמים באמצעות קבוצות רכישה, ואשר עלו לכותרות שוב ושוב, מצביעים על מגמה בעייתית בתחום קבוצות הרכישה שנובעים מאי הסדרה וחוסר רגולציה.
במהלך 2016, משרד המשפטים ברשות השרה איילת שקד מינה צוות בין-משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ (העומד בראש המחלקה למשפט אזרחי במשרד המשפטים), שיבחן את סוגיית קבוצות הרכישה על מנת להחליט האם נדרשת הסדרה לתחום זה. הצוות מונה בעקבות כשלים והונאות שהתגלו במקרים מסוימים בעבר. בין הסוגיות שנידונו: מה תכלול ההגדרה האחידה של קבוצת רכישה, מה יהיו המאפיינים שלה וכיצד ניתן יהיה להבטיח את כספם של הרוכשים ואת מעמד הקרקע בטרם הפרויקט יושלם. כיום בישראל עדיין לא קיימת הסדרה לתחום קבוצות הרכישה.
שרת המשפטים איילת שקד צילום: אוהד צויגנברג
על פי נתוני הלמ"ס, בשנה האחרונה החלה בנייתן של כ-4,170 דירות בקבוצות רכישה. דירות אלו שהחלו להיבנות מצביעות על כך שקבוצות הרוכשים שלהן כבר נמצאות בתהליכים מתקדמים בפרויקט. בנוסף לנתונים אלו, קבוצת הרכישה הגדולה יונייטד שרונה השלימה את רכישת הקרקע שבדרום מתחם שרונה בתל אביב כאשר העבירה את התשלום הנותר על הקרקע על סך 1.06 מיליארד שקלים לרשות מקרקעי ישראל. הצפי לתחילת הבנייה – ברבעון הראשון של שנת 2018. על פי הדיווחים, ישנן קבוצות רכישה גדולות נוספות בלב תל אביב אשר נמצאות בתהליכים מתקדמים בדרום הקריה במתחם רשות השידור ובסמוך לקריה במתחם כנרית. לכן, אין ספק כי יש קהל יעד פוטנציאלי עצום להסדרה ורגולציה של תחום קבוצות הרכישה.
אם כן, מהי קבוצת רכישה? מדובר בקבוצה של אנשים שמתאגדים בעצמם לצורך רכישת דירות במחיר אטרקטיבי המתקבל מכוחם כקבוצה. צורה נוספת לקבוצה כזאת תהיה התגבשות של רוכשים על ידי חברה יזמית שמנהלת עבורם את הפרויקט. התחום הפרוץ מושך אליו בין היתר יזמים שלא תמיד מתאימים או מסוגלים לקחת על עצמם אחריות על פרויקט מורכב ומשמעותי שכזה.
בפיליפינים, למשל, פועלת מערכת מורכבת של חוקים, התניות ותקנות רגולטוריות בנושא עסקאות נדל"ן, העוסקת גם בקבוצות רכישה. במדינות מסוימות, הממשלות המקומיות מסדירות את הבעלות על נכסי מקרקעין, באמצעות תמריצים ומנגנונים רגולטורים למכירה, רכישה, חכירה ובעלות של סוגים שונים של נדל"ן. בחלק ממדינות ארצות הברית, הממשל מחליט אם להתיר פעילות של קבוצת רכישה והאישורים לכך תלויים בהתניות שונות, כגון: ביטוח לקבוצת הרכישה, דרישה למספר מינימלי של חברים בקבוצה ורישוי מיוחד לסוכנים או מתווכים שמנהלים את קבוצת הרכישה.
"אין ספק שנדרשת פה התערבות ממשלתית להסדרת התחום, רגולציה מחמירה ואכיפה, שימנעו כשלים וניצול לקוחות תמימים בפרויקטים הללו", אומר השבוע איתי תירוש, שותף מנהל בחברת NH ISRAEL (מקבוצת נאות המכבים), המנהלת פעילות יזמית (כולל במודל של קבוצות רכישה) באזורים רבים בארץ במעגל השני והשלישי (בין היתר, מודיעין, חריש, אריאל ונתניה). כיום הקבוצה מנהלת 12 פרויקטים במקביל – שישה פרויקטים נמצאים בשלבי בנייה ומסירה, ושישה נוספים נמצאים בתהליכי תכנון ואישור.
נפח הפעילות של קבוצות הרכישה ירד בהדרגה בארבע השנים האחרונות, האם המדינה נלחמת במודל הזה?
"אני לא רואה זאת כמאבק אלא כניסיון רגולטורי להסדרה של התחום בעיקר מול רשות המסים וגם מול הציבור. הבעיה היא שהצעדים שננקטו אינם מסדירים את מודל קבוצות הרכישה ברמה שיהיה בהיר מספיק הן כלפי הציבור והן עבור הרגולטור. התחום סובל מאי ודאות ולכן כאשר מתפרסמים כל מיני פרויקטים כאלו שנכשלו זה כמובן משפיע מיד על ציבור הרוכשים ומרתיע אותם ממודל קבוצות הרכישה. אפשר לומר שכרגע אין לממשלה רצון משמעותי להסדיר את תחום קבוצות הרכישה. התחום התחיל ממקום פרוץ לחלוטין. נושא המיסוי, אומדני העלויות ומידת האמינות של החברה שארגנה את הקבוצה ומנהלת אותה לוטים בערפל פעמים רבות מדי. המודל הזה, שהוא לגיטימי לחלוטין ומגלם גם יתרונות רבים, יכול להיות מוסדר בצורה די פשוטה".
כיצד?
"אפשר לקחת דוגמה מהתיקון האחרון לחוק המכר שנוסח עקב כשלי שוק בדמות הקריסה של חברה גדולה כמו חפציבה, והריקושטים שהשפיעו ישירות על הרוכשים בעקבות הקריסה הזו. אז הסדירו את כל נושא ערבויות המכר והבטיחו את הזכויות של רוכשי הדירות. החוק הוא חוק קוגנטי (חוק שאינו מאפשר לוותר על זכות שהוא מקנה; ד"ת) שגובר על כל הסכם כזה או אחר שכל יזם ינסח, מה שהכניס יותר ביטחון וודאות לשוק. את אותו ביטחון ורמת ודאות ניתן לייצר בתחום קבוצות הרכישה, את אותו תהליך של הסדרה, לא באותם קריטריונים כמובן, אך כן בהעמדת קריטריונים ברורים וחוק קוגנטי שיגבר על כל הסכם שיתוף שבמסגרתו מתארגנים חברי הקבוצה. צריך שתהיה רגולציה שתשרת את אותם לקוחות שרוצים לפעול במסודר ולנהל את הרכישה במודל של קבוצה – שהוא אכן מודל שיכול להוזיל עלויות עבור החברים בקבוצה אם הוא מנוהל במקצועיות ובשקיפות. מי שיכולה להגן על החברים בקבוצה ולבצע הסדרה היא הממשלה באמצעות חקיקה".
אתר בנייה של קבוצת NH ISRAEL ברמת גן צילום: אוהד שביט
לדברי תירוש, מדובר בשלושה אספקטים מרכזיים שצריכים להיות מוסדרים: נושא האומדים – אומדן עלות הדירה הסופי, נושא לוחות הזמנים של הפרויקט ונושא הליווי הבנקאי. "כאשר שלושת האספקטים הללו אינם מוסדרים הם יכולים לגרום לכשלים בפרויקטים", הוא אומר.
כיצד ניתן להסדיר את נושא הליווי הבנקאי ולוחות הזמנים בקבוצות הרכישה?
"ניקח לדוגמה את נושא אומדן מחיר הדירה הסופי: כשחברה יזמית במודל יזמות קלאסי עומדת לפני ליווי בנקאי היא משתמשת לרוב בדו"ח אפס גם עבור עצמה בבדיקת כדאיות כלכלית, ועם אותו דו"ח אפס היא פונה לבנק לבקש ליווי. במודל של קבוצת רכישה אין כלל חובה להציג אומדן מפורט, לא כל שכן על ידי גורם מוסמך. גם כשמארגן קבוצה כבר מציג אומדן עלות דירה לחבר בקבוצה אין עליו חובה חוקית להציג לו דו"ח של גורם מקצועי או בלתי תלוי כלשהו. אם היתה חובה להצגת דו"ח של אומדן עלות דירה לכל חבר בקבוצת רכישה שמתארגנת ולצרף את הדו"ח כחלק אינטגרלי מהסכם השיתוף, כאשר על ביצוע הדו"ח היה אמון גורם מוסמך, כגון שמאי מוכר, סביר שאומדן עלות דירה היה כנראה עומד בפועל במבחן המציאות. אפשר לכוון לדרישה מחמירה אף יותר ולדרוש שהדו"ח של אומדן עלות הדירה יבוצע על ידי שמאי מוכר מטעם הבנקים וישמש בסיס לקבלת הליווי הבנקאי בהמשך.
"בפועל, ברגע שאין מחויבות חוקית מצד מארגן הקבוצה להציג אומדנים שיעמדו במבחן המציאות אז למעשה באופן תיאורטי הוא יכול להציג מצגי שווא לכתחילה. ולפעמים יכול להיות שהוא פשוט סתם לא מקצועי מספיק ומציג מצג מוטעה בתום לב, ומי שישלמו את המחיר יהיו כמובן חברי הקבוצה. נושא לוחות הזמנים של הפרויקט תלוי מאוד במקצועיות ובניסיון של הגוף המנהל, כמו גם בגורמים חיצוניים, כדוגמת רשות מקרקעי ישראל, ועדות הרישוי ורשויות מקומיות.
"גם כאן, באמצעות חקיקה פשוטה שתעמיד קריטריון ברור עבור חברה מנהלת, אפשר לגרום לוודאות גדולה יותר. למשל, על אותו משקל שיש מכרזים של משרד השיכון שרק חברות עם מינימום ניסיון יכולות לגשת אליהם, אפשר לקבוע רף בתחום הזה של ניהול קבוצות רכישה. לדוגמה, אפשר לקבוע קריטריון שעם פחות ממינימום של ניסיון או כמות אכלוסי דירות חברה לא תוכל לנהל קבוצת רכישה".
מדוע לדעתך עדיין לא הוסדר תחום קבוצות הרכישה עד כה?
"בדרך כלל מחכים שיהיה כשל שוק חריף או קטסטרופה כדי להסדיר תחום. כנראה שלא היה הד ציבורי מספיק חזק שיזעזע את הרגולטור ויביא אותו להסדיר את הענף. חשוב להדגיש שהמודל של הקמת פרויקט באמצעות קבוצת רכישה הוא מודל טוב וכן יכול לספק יתרונות בנוגע למחיר הדירה הסופי, אך בהיעדר חקיקה ברורה, על הרוכשים להקפיד בעצמם, טרם הרכישה, על הקריטריונים הראויים לחברה המנהלת".
איתי תירוש באתר בנייה של נאות המכבים ברמת גן צילום: אוהד שביט
מהם היתרונות המרכזיים בקבוצת רכישה?
"היתרון המרכזי הוא כמובן המחיר. הקמת פרויקט במודל של קבוצת רכישה, כמובן בהנחה שמנוהל כהלכה, מתבטא בחיסכון עלויות של כ-15% על פני מחיר דירה בקנייה מיזם. באזורים מבוקשים, כמו מרכז תל אביב שבהם אין כמעט דירה חדשה מיזם, היתרון הוא המוצר עצמו שהוא נדיר – דירה בבניין חדש במרכז העיר עם מעלית, חניה, מחסן וכו'. זה לא מוצר שאפשר למצוא בקלות, ועל כן לאו דווקא המחיר מהווה שם את התמריץ העיקרי".
