איתי תירוש: "תוכנית מחיר למשתכן נמצאת על סף הכדאיות הכלכלית של היזם"

בשיתוף NH Israel

התכנית הממשלתית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון עתידה להתארך בשנתיים ותימשך עד סוף שנת 2019. כך אמר השר כחלון בשיחה עם העורכת הראשית של "כלכליסט", גלית חמי, בוועידה הכלכלית הלאומית 2017 של "כלכליסט" שנערכה בספטמבר האחרון. כחלון התייחס לתכנית הדגל שלו ואמר כי לא מדובר בהגרלה, וכי המדינה צריכה לקחת אחריות. עוד הוסיף השר כחלון כי "ההערכה היא שקבלנים שלא יהיו במחיר למשתכן, פשוט לא יהיו. בהתחלה היו רק 10-5, עכשיו כל החברות הגדולות שם. מי שיילחם נגד השוק לא יתקדם".

עורכת "כלכליסט" גלית חמי ושר האוצר משה כחלון בוועידה הכלכלית הלאומית 2017 של "כלכליסט". צילום: נמרוד גליקמן

על אף הנחישות וההתמדה של כחלון בתכנית מחיר למשתכן ניכר כי כבר עתה התכנית מייצרת בעיות שפתרונן לא נודע. "החל מתיעדוף התכנית לאזורי הפריפריה על פני המרכז, דרך השפעה על מחירי השכירות שתיצור התכנית ועד לחוסר הכדאיות הכלכלית ליזמים, ישנה שורה של בעיות שמייצרת התכנית", כך אומר איתי תירוש, שותף מנהל בחברת NH Israel.

"על אף המחשבה הטובה והאידיאולוגיה המבורכת של עזרה לזוגות צעירים, פרויקט מחיר למשתכן הוא על סף הכדאיות הכלכלית של היזם", אומר תירוש. "בחברה יזמית שיש לה שאיפות כלכליות, אשר התכלית שלה היא רווח, זה הפורמט האחרון שהיא תרצה להיכנס אליו. המרווחים מאוד קטנים ובעיקר מתאימים לקבלני ביצוע, אם כי גם חברות יזמיות גדולות נכנסו לתחום מחוסר ברירה, כיוון שכל הקרקעות משווקות במתכונת הזו וכדי להמשיך להניע את גלגל הן נכנסות גם לפרויקטים ברווחיות נמוכה שיכולים לסכן אותן במקרה של כשל במהלך ההקמה".

בקבוצת חברות יזמות הנדל"ן נאות המכבים ו־NH Israel בוחרים שלא ללכת לכיוון הזה, אלא להפנות את המשאבים לפרויקטים מניבים יותר. "אנו יוצאים מתוך האמונה כי בטווח של שנה או שנתיים מהיום יוקצו קרקעות לא רק במתכונת של מחיר למשתכן אלא במתכונת רגילה, או שהמודל ישתנה כך שאפשר יהיה למכור יותר דירות בשוק החופשי כחלק מהמודל של מחיר למשתכן. זה משהו שכבר רואים את ההתחלה שלו", מסביר תירוש. "במכרזים החדשים, מתוך כלל הדירות בפרויקטים, יש אחוז הולך וגדל של דירות שמוקצות למכירה בשוק החופשי".

אתר בנייה בשכונת נופים, מודיעין־מכבים־רעות צילום: באדיבות עיריית מודיעין־מכבים־רעות

מדוע תכנית מחיר למשתכן אינה מספקת די רווחים ליזם?

"בבסיס המודל, היזמים מתחרים על המחיר הנמוך ביותר לדירה במכרז הפוך: התחרות היא לא על מחיר הקרקע אלא על מחיר הדירה עצמה. בתנאי המכרז קיים סף מקסימום למחיר שהיזם יכול למכור דירה בפרויקט, שהוא מלכתחילה נמוך ובקושי מספק רווח, ומשם על מנת לזכות מתקיימת תחרות מצד היזמים על המחיר הנמוך ביותר. לכן, במודל זה סף הרווחיות הוא אפסי ליזם, כיוון שמחיר המקסימום לדירה במכרז הוא מראש מאוד נמוך".

כיצד זה משפיע על עבודתם של יזמים שכן בוחרים לבנות במסגרת התכנית?

"כיוון שהיזמים צריכים למכור דירות במחיר נמוך, רציונלית המחשבה היא איך להוזיל עלויות ובכך להוריד את הסטנדרט במקום איך לייצר חוויית מגורים ראויה ואיכותית. חוסכים איפה שרק ניתן: במפרט, בתכנון ובביצוע, כי אחרת אין היתכנות כלכלית לפרויקט. בהתחשב בכך שבמודל מחיר למשתכן לא ניתן לרוכשים לשדרג את המפרט, זה בהכרח יוביל לבניית דירות פשוטות עם חווית מגורים בסיסית ביותר. התכנית אמנם תשיג את מטרתה במובן הזה שייבנו דירות זולות לטובת פלח הזוגות הצעירים, אך זה יבוא על חשבון פלחים אחרים באוכלוסייה".

כלומר?

"לדוגמה, על חשבון פלח משפרי הדיור, שאינם רשאים להשתתף ברוב המכרזים. כאשר כל הדירות המוזלות מוקצות לפלח של זוגות צעירים, אותם משפרי דיור עומדים בפני ירידה בהיצע הדירות שמופנה אליהם. שוק נוסף שעשוי להיפגע מתכנית מחיר למשתכן הוא שוק השכירויות בישראל שאינו ממוסד כמו במדינות אחרות בעולם. במדינות אחרות יש מודלים של פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, קרקעות שמיועדות מראש לפרויקטים בשכירות. במצב זה, שוק השכירות לא תלוי בהיצע של דירות המשקיעים. בארץ, כל שוק השכירות מבוסס על המשקיעים כך שאם משווקים קרקעות לדירות אך ורק במתכונת מחיר למשתכן זה פוגע בפלח המשקיעים. כתוצאה מכך, ההיצע לשוכרים יורד ומחירי השכירות עולים".

לעומת זאת, לפי נתוני עיריית מודיעין־מכבים־רעות, נכון לשנת 2017, כ־3,000 יחידות דיור נמצאות בשלבים תכנון ובנייה שונים בעיר ומיועדות למחיר למשתכן: 2,850 יחידות דיור בשכונת מורשת (2,500 יחידות דיור אחרי הגרלה ועוד 350 יחידות דיור לפני הגרלה, נכון לחודש דצמבר); 40 יחידות דיור בשכונת הציפורים (בבנייה); ו־24 יחידות דיור בשכונת מוריה (שנכללו בהגרלה שהתקיימה החודש, נמצאות לאחר תכנון ולקראת בנייה). חוץ מזה נבנו בעיר לאורך השנים מאות יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן (שכונת הכרמים ושכונת הציפורים), זאת מבלי להכליל 524 יחידות דיור במסגרת מחיר מטרה שנמצאות בתהליכי בנייה.

ראש עיריית מודיעין־מכבים־רעות חיים ביבס צילום: רועי שפרניק

"במודיעין־מכבים־רעות פועל פרויקט מחיר למשתכן בגלגוליו השונים משנת 2003", אומר ראש עיריית מודיעין־מכבים־רעות חיים ביבס. "עד היום ובכל העת המודל עובד יפה מאוד כאשר לכל פרויקט בשנים האחרונות ניגשו עשרות יזמים שהתמודדו על הזכות לבנות כאן בעיר, והעובדה היא שמרביתם ממשיכים להתמודד למכרזי הדיור המשתכן גם כעת. למשל, למכרז להקמת שכונת מורשת ניגשו לכל אחת מ־31 ההצעות בין 5 ל־14 יזמים. כמות המציעים הגבוהה והסכומים שאותם הציעו החברות הזוכות מעידים על כך שניתן לייצר בנקודת איזון נכונה דיור בר השגה במחירים טובים, הן עבור מבקשי הדיור והן עבור היזם הבונה. בנוסף, העובדה כי המכרזים כיום משלבים דיור למשתכן לצד דיור במחירי השוק, מעניקה ליזמים אפשרות להציע מחירי מכירה נמוכים במיוחד על הדירות המוזלות ובכך מאפשרים לזכאים לדיור ליהנות ממחיר מוזל של דירות".