סיבוב מסוכן: יותר ויותר זוגות צעירים מתייחסים לשוק הנדל"ן כאל קזינו שבו כולם זוכים

מסיבות אלה, הסביר אז שר האוצר כחלון, אין לו כל חרטה על ההחלטה להעלות את מס הרכישה לבעלי שתי דירות ומעלה. זו היתה רק יריית הפתיחה במלחמה. בחודשים האחרונים התלהטו הדיונים על הצעת החוק של כחלון שדורשת להטיל מס מיוחד על בעלי דירה שלישית ויותר, שנכנסה לאחר לא מעט התנגדויות לחוק ההסדרים.

כמו סרט הוליוודי, כחלון מחלק את עולם הנדל"ן ל"טובים" ול"רעים". במחנה "הרעים" נמצאים, לתפישתו, משקיעי הנדל"ן המבוגרים, השבעים, העשירים והחמדניים, שכל רצונם להכניס עוד ועוד אוויר לבועת הנדל"ן. מנגד, במחנה "הטובים", נמצאים צעירים בני מעמד הביניים, שעובדים קשה במשך שנים רבות, מגרדים הון עצמי מן הגורן ומן היקב ולא מצליחים לקנות דירה.

משה כחלון, שר האוצר. סימן את המשקיעים כאויבים הגדולים צילום: אלכס קולומויסקי

אולם, החלוקה הקשיחה הזו משאירה בחוץ קבוצה נוספת, המשפיעה אף היא על השוק. אלה הם צעירים בני 25 עד 45, רווקים או זוגות, שרכשו בשנים האחרונות את הדירה הראשונה שלהם — אך לא כדי להתגורר בה, אלא כהשקעה. משיחות ומראיונות שערך "מגזין כלכליסט" בשבועות האחרונים עולה כי זוהי תופעה מוכרת בקרב אנשי נדל"ן — ובהם נציגי שיווק בפרויקטים חדשים, מתווכים, יועצי השקעות, מתכננים וקבוצות ברשתות החברתיות.

עם זאת, הנתונים המספריים על התופעה דלים מאוד — מאחר שאותם צעירים מחזיקים בדירה אחת בלבד, משרד האוצר אינו מסווג אותם כמשקיעים. כיוון שהמשרד לא נענה לבקשה להעביר מידע נוסף בנושא, הנתון הרישמי היחיד שיכול לשפוך אור על היקף התופעה הוא סקר הוצאות משקי בית שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולפיו 14.4% מתוך משקי הבית שהתגוררו בשכירות ב־2015 — כלומר, 13,364 איש, דיווחו שיש בבעלותם דירה אחת.

מחקר של מכון שורש שהתפרסם לאחרונה אף מאשש תופעה זו. החוקר, ד"ר נעם גרובר, גילה ששיעור המחזיקים בדירה להשקעה גבוה יותר בקרב השוכרים מאשר בקרב המתגוררים בדירה שבבעלותם. השיעור עלה בין השנים 2006 ל־2014 מ־4.9% ל־16.1% בקרב השוכרים; ומ־2.9% ל־12.9% בקרב הגרים בדירה בבעלותם. כלומר, הגידול בקרב מחזיקי הדירות חד יותר בקרב השוכרים מאשר בקרב בעלי דירות. המחקר בחן גם מיהם אותם אנשים שבבעלותם דירה להשקעה, והם שוכרים דירה אחרת. התוצאות: מדובר בעיקר באנשים שהכנסתם נמוכה. כלומר, לא היה להם כסף לרכוש דירה בה הם חפצים לגור. במחקר נבדק היחס בין מי ששוכרים (ומחזיקים בדירה להשקעה) למי שגרים בדירה בבעלותם (ומחזיקים בדירה להשקעה), והוא משמעותי יותר ככל שחמישון ההכנסה נמוך יותר (כלומר התופעה נפוצה יותר, בקרב משקיעים בעלי הכנסות נמוכות): בחמישון התחתון, היחס עומד על פי ארבעה; בחמישון השני הוא פי שלושה; בחמישון השלישי הוא פי 2.8; ברביעי הוא 1.8; ובעליון הוא עומד על אחוז. מכאן, מסיק החוקר כי: "ברור כי התוכניות הממשלתיות, המיועדות לסייע לרוכשי דירה ראשונה, כגון 'מע"מ אפס' ו'מחיר מטרה' בעבר, ו'מחיר למשתכן' כיום, משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה למטרת השקעה".

דירה להשכרה (ארכיון). שיעור הממשקיעים גבוה יותר בקרב המתגוררים בשכירות - במיוחד בעשירונים תחתונים צילום: דוד הכהן

"בשנתיים האחרונות, יותר ויותר צעירים מעוניינים להיכנס לשוק ההשקעה בנדל"ן", מסביר אלחנן, מנהל הבלוג "נדלניסט בדרכים" — מעין מורה נבוכים למשקיע הנדל"ן. אלחנן, שסירב להיחשף בשמו המלא, מספר כי בשנים שלאחר משבר הסאב־פריים, שפרץ ב־2008, ההשקעה בנדל"ן היתה פופולרית בעיקר בקרב אנשים מבוגרים יותר, שעברו על בשרם "תספורות" והסדרי חוב כאלה ואחרים. אולם, לאחרונה, לדבריו, ככל שמחירי הדירות האמירו, צעירים רבים ראו את חלום הדירה מתרחק מהם — והתחילו להתעניין בהשקעה.

"החכמים והריאליסטים שבהם הצליחו לקרוא את השוק נכון והבינו שהמחירים לא יירדו. הם אזרו אומץ, ובמקום לרכוש לעצמם דירות למגורים ולהשתעבד למשכנתאות עתק, רכשו נכסים זולים יותר, שישמשו אותם להשכרה", הוא מסביר, "כך, הם הרוויחו פעמיים — פעם אחת בהצמדת הכסף לנכס הבסיס, שהוא הדירה, ופעם שנייה בעלייה בהכנסה החודשית הפנויה שלהם, הודות לדמי השכירות".

אלחנן עצמו החל את דרכו כמשקיע בנדל"ן בגיל 31. הוא ואשתו היו אז סטודנטים לתואר שני והורים לפעוטה, וההון העצמי שלהם היה נמוך מדי לרכישת דירה במצב סביר באזור המרכז. "קיבלנו החלטה מושכלת — להשתמש בכל החסכונות שלנו כדי לקנות דירה ליד אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, ולהשכיר אותה לסטודנטים", הוא אומר, "זו היתה עסקה טובה מכל הבחינות. ראשית, מחיר הנכס עלה, יחד עם כל השוק. שנית, ההפרש בין דמי השכירות שקיבלנו למשכנתא ששילמנו היה כ־800 שקל — סכום שהעברנו ישירות לחיסכון. בנוסף, הבניין שבו נמצאת הדירה שרכשנו מיועד כיום לפינוי־בינוי". מאז, בני הזוג הרחיבו את פעילותם ורכשו עוד נכסים — בין היתר, הודות לרווחיהם מהדירה הראשונה שרכשו לצורך השקעה.

איור: דניאל גולדפרב

מי האנשים שמגיעים אליך לייעוץ בעקבות הבלוג?

"לרוב מדובר בבעלי הון עצמי של 200–300 אלף שקל, שאותו הם מבקשים להשקיע בדירה שתניב להם רווח. קהל הפונים מגוון: רווקים בשנות ה־20 לחייהם, קצינים משוחררים ואנשי קבע בני 30 פלוס, בעלי משפחות עם ילדים וגרושים בשנות ה־40 לחייהם".

לדברי אלחנן, המשותף לכל הפונים אליו הוא התובנה שההון העצמי שלהם לא מספיק לרכישת נכס מתאים למגורים עבורם, אך די בו כדי להצטרף לחגיגת הנדל"ן ולאפשר להם ליהנות מעליית המחירים בשוק.

יהודה יפרח ואשתו הגיעו למסקנה דומה כשהתחילו לחשוב על רכישת דירה. יפרח, בן 28, עוסק בשיווק ואשתו עורכת דין. השניים מתגוררים בשכירות בגאולים — שכונה ותיקה בכפר סבא שכוללת בעיקר בתים פרטיים. מחירי הדירות בשכונה מתחילים ב־1.8 מיליון שקל, אבל רובן יקרות הרבה יותר. לפני שנתיים, לאחר חתונתם, הבינו בני הזוג כי ההון העצמי שלהם לא מספיק לרכישת בית באזור המגורים שלהם; הם גם העריכו כי המחירים לא יירדו בשנים הקרובות.

"באותה תקופה התחילו לדבר על העיר החדשה חריש. הקבלנים נכנסו לתמונה, וחשבתי שזה יהיה מקום טוב לקנות בו דירה", מספר יפרח, "שמעתי גם את כל הביקורת — אמרו שזו תהיה עיר לחרדים בלבד — אבל נסעתי לראות מי נגד מי והבנתי שהפוטנציאל מטורף. נדרשה לי חצי שעת נסיעה בלבד כדי להגיע מאזור השרון לחריש, וראיתי שהבניינים חדשים וששכר הדירה עדיין נמוך. חשבתי שיהיו הרבה זוגות שירצו לגור שם בשכירות".

שלושה חודשים לאחר שנישאו החליטו בני הזוג יפרח לקנות בחריש דירה בשטח של 105 מ"ר עם מרפסת, בפרויקט של י.ח דמרי, תמורת 915 אלף שקל. כיום, לאחר סיום הבנייה, הדירה מושכרת ב־2,600 שקל לחודש — כך שהם נהנים מתשואה של כ־3.4% על ההשקעה שביצעו.

"דרשנו דמי שכירות סבירים ולא היינו חזירים", מסביר יפרח, "בסופו של דבר, המטרה שלנו היא לרכוש דירה במקום שבו אנחנו רוצים לגור. כדי להגיע ליעד הזה, דמי השכירות שאנחנו גובים צריכים להספיק לתשלום המשכנתא על הדירה. אבל הרווח שלנו לא יהיה מהשכירות, אלא מ'סיבובים' (עליית הערך של הדירה ומכירתה ברווח — שש"ע). זו הדרך היחידה להתקדם".

גם מעיין פרידברג, בת 28 ועומר נאור, בן 30, ניתחו את מצבם ואת מצב שוק הנדל"ן, והגיעו למסקנה כי הדרך היחידה שבה יצליחו לקנות דירה שתענה על דרישות המיקום והשטח שלהם, היא להתחיל ברכישת דירה זולה. השניים מאמינים אף הם כי ירידת המחירים לא נראית באופק וכי אין טעם להמתין לה. פרידברג, מתמחה במשפטים במחלקה המשפטית של רכבת ישראל, ונאור, שעובד בתעשיות הביטחוניות, עשו את הקפיצה לשוק הנדל"ן עוד בטרם התחתנו ועברו להתגורר ביחד.

"הכל התחיל בזה שהיה לנו כסף בצד. גרנו אצל ההורים בנפרד, אני בחיפה והוא בקריות, וחסכנו כסף", מספרת פרידברג. הדירה הראשונה שקנינו, בקריות, היתה זולה מאוד: 250 אלף שקל. כשמכרנו אותה הרווחנו כ־100 אלף שקל בתוך שנה. ראינו שאין אפיק השקעה אחר שנותן תוצאות כאלה".

פרידברג ונאור חיפשו דירה חדשה באזור מתפתח. הם בחנו דירות באזור עפולה וחיפה, ולבסוף החליטו לרכוש דירת 4 חדרים בעכו, בפרויקט של חברת אפגד. לפני שנה וחצי היה מחיר הדירה 940 אלף שקל, כשדמי השכירות הממוצעים לדירה כזו באזור הם 4,000–4,500 שקל לחודש. לדברי פרידברג, כשהבנייה תושלם בחודשים הקרובים, הם יתחילו לשלם משכנתא של כ־2,000 שקל בחודש — כך שיישאר להם עודף נאה מדמי השכירות, שיועבר לחיסכון. בנוסף, מאז שרכשו את הדירה, המחירים באזור עלו — וכיום דירות דומות באותו פרויקט נמכרות ב־1.1 מיליון שקל.

עומר נאור ומעיין פרידברג, בסוף בחרו בדירה בעכו צילום: אלעד גרשגורן

"מחיר למשתכן הרדימה אותנו"

אריק וקלייר אביב, בני 36, המתגוררים בשכירות ביד אליהו בתל אביב, הם מאלו שחיכו להבטחה הגלומה במכרזי מחיר למשתכן. השניים בחנו אפשרות לרכישת דירה להשקעה בשכונת נווה שאנן שבדרום העיר, אבל כאשר החלו הפרסומים על תוכנית הדגל של משרד האוצר, החליטו לעצור את החיפושים. לדברי בני הזוג, הציפייה למכרזי הדיור המוזל הרדימה אותם, בזמן שמחירי הדירות המשיכו לטפס: "עשינו בדיקה באתר האינטרנט של המכרזים. תהליך הרישום היה ידידותי וההרשמה כללה תשלום של כ־250 שקל. אחרי ארבעה ימים קיבלנו תשובה שאנחנו זכאים להשתתף במכרזים, והיינו אופטימיים", נזכר אביב, "ההגרלה הראשונה שהשתתפנו בה היתה במזרח ראשון לציון. כשהגיעה התשובה שלא זכינו שלחו לנו גם את הנתונים: 'בהגרלה זו השתתפו כ־49 אלף מועמדים ומספר הדירות היה 30' — זו בערך היתה לשון ההודעה. מתוך סקרנות, בדקתי מה היו הסיכויים שלי לזכות במכרז. זה לא היה רחוק מהסיכוי לזכייה בלוטו באותו השבוע". לדבריו, הוא ממשיך להשתתף בהגרלות, אבל כבר לא מאמין שלו ולאשתו יש סיכוי אמיתי לזכות בדירה. "כשאתה נרשם אתה מחכה לתוצאות, ובינתיים אתה לא מחפש דירה. התוצאה היא שאתה רדום. זו הרגשה שעושים ממך צחוק. מחיר למשתכן הוא דבר ייחודי לישראל. במקומות אחרים בעולם פשוט בונים דיור בר־השגה, ואם אתה ברמת הכנסה מסוימת אתה יכול לגור שם.

כנס לקראת פרויקט מחיר למשתכן בעפולה. שנהב: "אנשים עולים על רכבת הנדל"ן" צילום: אפי שריר

אביב בילה את ילדותו בצרפת ובישראל, ולאחר שהתבגר התגורר בעשר מדינות שונות באירופה. כיום הוא אדריכל במשרד של אילן פיבקו, ומתוקף עבודתו פוגש משקיעים רבים - בהם לקוחות שהוא מייעץ להם. "יש הרבה זרים שקונים פה דירות ומעצבים אותן. מצד אחד זה מספק לי עבודה, אבל מצד שני זה מרחיק אותי מהאפשרות להשיג דירה משלי.

"הדבר הנכון לעשות הוא לקנות דירה להשקעה, ולא להמשיך לחכות. אנחנו צריכים לקחת את ההון העצמי שלנו ולקנות דירה ב־900 אלף שקל בערך, שיש לה פוטנציאל להכפיל את השווי שלה בעוד חמש או עשר שנים".

אריק אביב. "הדבר הנכון הוא לקנות דירה להשקעה" צילום: תומי הרפז

"הציבור הפנים שדיור זה בורסה"

האדריכל גיל שנהב, העוסק לאחרונה גם בתכנון פרויקטים של מחיר למשתכן, מספר על השפעה הפוכה של התוכנית וטוען כי היא גורמת גם למי שישב עד כה על הגדר, להתחיל לפעול לרכישת דירה משלו. "הממשלה נותנת הטבה שהשווי שלה הוא 200–300 אלף שקל, ואז אנשים מתחילים לחשוב שחבל לפספס אותה, או שההורים שלהם לוחצים עליהם. אדם צעיר אומר לעצמו, 'אעלה על רכבת הנדל"ן'. לעבור מקרון לקרון זה קל. להישאר בתחנה עלול להיות בלתי הפיך, ואנחנו כבר יודעים שאנשים שלא קנו דירה ב־2007–2009, אולי כבר אף פעם לא יקנו".

לדברי שנהב, בשנים האחרונות המשרד מתכנן פרויקטים מתוך מודעות לצורך לכלול בתמהיל הבנייה גם דירות המתאימות למשקיעים, בהתאם לדרישות השוק. הדירות הללו כוללות בדרך כלל חדרים רבים ביחס לשטחן, ואין בהן תוספות ושדרוגים המקובלים יותר בקרב משפחות שקונות דירה למגורים.

"אני לא רואה בכך דבר שלילי. כמתכננים, אנחנו לא אידיאליסטים; אנחנו מייצרים דירות בהתאם לצרכים של השוק", אומר שנהב.

אדריכל גיל שנהב: "במחיר למשתכן הממשלה נותנת הטבה ואנשים מתחילים לחשוב שחבל לפספס אותה, אז הם קונים בשביל להשכיר" צילום: חן גלילי

בניגוד לשנהב, יש כאלה שרואים את הצד השלילי של התופעה. "המגמה של אנשים שרוכשים דירה ראשונה להשקעה משקפת את הלך הרוח כיום — הציבור הפנים שדיור זה בורסה, שדירה זה נדל"ן, מוצר מעולם ההשקעות, ולא מקום שאנשים גרים בו. זה לא מצב חיובי לדעתי", אומר ירון הופמן־דישון, חוקר במרכז אדוה.

לפני שנה פרסם הופמן־דישון מחקר שערך עם ד"ר שלמה סבירסקי על ההשלכות של הצטברות העושר בידי מעטים בשוק הנדל"ן. המסקנה העיקרית של השניים היא כי כאשר הממשלה ניגשת לטפל בבעיית הדיור של מעמד הביניים, אל לה להתמקד רק בהגדלת היצע הדיור ובהעלאת הריבית; עליה גם לטפל בתנאי השוק המאפשרים למשקי בית מהעשירון העליון לצבור עוד ועוד דירות — ובקיצור, המשקיעים הסדרתיים.

המחקר שלכם קורא לממשלה לטפל בפיזור העושר בשוק הדיור, והנה אנחנו רואים צעירים שלומדים את השוק ומחליטים לשחק לפי הכללים הנוכחיים, כדי לשפר את עתידם. למה זו לא תופעה חיובית?

"כשאת מתארת את התופעה הזו כך, אני מסכים איתך. אני מניח שהרבה צעירים חושבים: 'עדיף שיהיה לי משהו ביד וגם אני איהנה מעליית המחירים כי בסוף אצטרך גם ככה לקנות דירה'. רק לפני כמה ימים ראיתי בפייסבוק פוסט של חבר שסיפר כי זכה בהגרלת המחיר למשתכן בירוחם וביקש לדעת אם זה מקום טוב להשקעה. אני תוהה מה יקרה אם מחירי השכירות יעלו במרכז, שם הוא גר, והדירה שלו בירוחם תעמוד ריקה? הוא עלול להיקלע למצב שיחייב אותו לעבור לגור שם או להשכיר אותה במחיר הפסד. כשמתבוננים על התמונה הרחבה זה תוצר של מדיניות שלמה שרואה בדיור השקעה ולא צורך חברתי. מהבחינה הזו, זה לא פתרון טוב. השוק מתנהל בהנחה שהמחירים כל הזמן עולים, וכיום זו נראית השקעה מצוינת, אבל צעירים שעושים את זה מסתכנים — אם יהיה שינוי בשוק הנדל"ן, הם יהיו הראשונים שייפגעו".

ד"ר גלן יאגו, מנהל מרכז מילקן לחדשנות, מסכים עם הופמן־דישון. "מבחינת הפרט, אני מבין את ההיגיון שברכישת נכס שמספק הכנסה וגם מאפשר לך להרוויח על עליית הערך, אבל מבחינת המשק כולו זה מזכיר מאוד בועה — ונדל"ן הוא תחום שיש בו תנודתיות, כך שהמשקיעים הללו יכולים להיות חשופים לסיכונים".

כשאני שואלת את קובי ששון, בן 26 מדימונה שרכש דירה להשקעה בעיר, אם הוא מביא בחשבון מצב שבו תנאי השוק ישתנו והוא ייפגע מכך, הוא מתרגז. "מי שלא לוקח סיכונים — לא מתקדם. צריך להביא בחשבון כמה אחוזים של סיכוי לשינוי, אבל גם לעשות צעדים קדימה".

ששון גר בבית הוריו, עובד בחברה לייצור דשנים, חיפה כימיקלים דרום, ומגדיר את עצמו "ממוקד מטרה". "ויתרתי על הטיול לדרום אמריקה אחרי הצבא, חסכתי והגעתי לסכום מסוים. יכולתי לקנות כבר לפני שנתיים וחצי דירה חדשה ב־840 אלף שקל, אבל חיכיתי עוד קצת — והמחירים המשיכו לעלות".

לפני שנה וחצי, אחרי שערך את כל הבירורים על משכנתא וחיפש בפרויקטים שונים, רכש דירת ארבע חדרים בפרויקט מגדלי רג'ואן בדימונה. כיום הוא משכיר אותה ב־3,600 שקל לחודש, סכום שמכסה את המשכנתא ומשאיר רווח נוסף לחיסכון. המטרה של ששון היא למקסם את ההשקעה שלו, עד שיוכל לקנות בית פרטי שיתאים לצרכיו כשיקים משפחה משלו. "זה הטיפ שלי לאנשים צעירים — כל הזמן לשים כסף בצד ולהתקדם. מי שרוצה לחיות את הרגע, הדרך הזו לא מתאימה לו".