שוק הנדל"ן בצומת דרכים: המיסוי החדש מרסק את תשואות המשקיעים

נתונים שפרסם השבוע הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בראשות השר משה כחלון, גילו שבחודש יוני נרשם שפל היסטורי ברכישת דירות להשקעה: רק 19.5% מהרכישות היו של משקיעים. זאת צניחה חדה לעומת הרמות שהיו נחלת השוק בשנים האחרונות ונעו לא פעם בין 25% ל־40% מהרכישות. אולם את מדיניות האוצר בנוגע למשקיעים אופפת אי בהירות: האם המשרד הציב יעד מספרי ברור לשיעור המשקיעים המבוקש בשוק? האם הוא מעוניין לעצור את הרכישות של המשקיעים - או לעודד אותם למכור את הדירות? ומה המטרה האסטרטגית בהכבדת הנטל על המשקיעים?

פרשנות משנים כיוון: מניות במקום דירות האם מהלכי שר האוצר כחלון לצינון שוק הדירות, שמאגפים את משקיע הנדל"ן, הופכים את ההשקעה במניות חברות הנדל"ן למגורים לאטרקטיביות? סופי שולמן, 13 תגובות לכתבה המלאה 

חוסר הבהירות מתבטא בשני הקולות שעולים ממשרד האוצר, ומכניסים את השוק כולו לחוסר ודאות. מצד אחד, במשרד מתגאים מאוד בצמצום היקף המשקיעים, ובצדק מבחינתם: הורדה של כ־30% מעסקאות המשקיעים אינה דבר של מה בכך, גם אם יש מי שמסתייג מהדרך שבה נעשו הדברים. נזכיר, שהצעד העיקרי להברחת המשקיעים היה מיסוי בהפתעה שהכין שר האוצר משה כחלון ביוני 2015, כשהקדים כמעט ללא התראה את העלאת מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה.

אלא שמן הצד השני באוצר כנראה לא כל כך מרוצים, כשהצעת התקציב כוללת תוכנית למיסוי החדש שמטלטל את השוק: מס שנתי על הדירה השלישית ומעלה בגובה 1% משווי הדירות, עד תקרה של 18 אלף שקל בשנה. האם המיסוי נובע מכך שבאוצר רואים את המשקיעים חוזרים לשוק, או לא עוזבים אותו מספיק? האוצר לא מגיב על השאלה מה היעד שלו.

ייתכן שמטרת האוצר מסתתרת בהמשך דו"ח הכלכלן הראשי, שתיאר את המגמות בשוק: חלק מהמשקיעים פונים למכירה אגרסיבית של דירות, בעיקר בנתניה ובהרצליה; הזוגות הצעירים מעדיפים להתחרות על דירות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן; ואילו משפרי הדיור שאינם זכאים להשתתף במחיר למשתכן סובלים ממחסור של דירות. ייתכן שבאוצר מבקשים “לשכנע" את המשקיעים לשחרר כמה שיותר דירות לשוק - לטובת משפרי הדיור.

מי שנשאר, נשחק

המסים שמוביל כחלון מצטרפים לצעדים שננקטו עוד לפני כן ובהם העלאת שיעור ההון העצמי הנדרש ממשקיעים מ־30% מערך הדירה ל־50%, וביטול מדורג של הפטור ממס שבח, מה שמייקר את העסקה בעת מכירת הדירה. אולם למרות זאת - המשקיעים לא נעלמים, פשוט משום שהשקעה בנדל"ן עדיין אטרקטיבית בהרבה מהשקעה בשוק ההון שהריבית בו נמוכה.  

קבינט הדיור צילום: עמית שאבי

ועתה, הם הולכים להיפגע. מבדיקת "כלכליסט" עולה שאם המיסוי החדש יאושר, המשקיעים בנדל"ן יספגו צניחה של כנקודת אחוז בתשואה על השקעתם - שחיקה שנעה בין 25% ל־30% מהתשואה הצפויה. זוהי תוצאה של פעולת המלקחיים: מצד אחד, עלות רכישת הדירה עלתה בעקבות הגדלת מס הרכישה, מאידך המיסוי מפחית את ההכנסה מההשקעה.

כך למשל, עד כניסת כחלון לתפקידו, דירה ממוצעת שמחירה 1.5 מיליון שקל וששכר הדירה עליה היה 3,500 שקל לחודש, הניבה תשואה של 2.66% בשנה. לעומת זאת, דירה זהה שנרכשה אחרי העלאת מס הרכישה ושישולם עליה מס ריבוי דירות, תניב תשואה של 1.67% בלבד. זאת ירידה של 37% בגובה התשואה. עוד עולה מהבדיקה, שהפגיעה עולה ככל שמחיר הדירה עולה, כי התשואה עליהן היתה מלכתחילה נמוכה יותר.

מחפשים מעקף

בענף החשבונאות והמיסוי יש התנגדות כמעט גורפת למס החדש, שמוטל לאחר הרכישה. רו"ח דורית גבאי המתמחה במיסוי נדל"ן אומרת כי "המדינה פשוט שודדת את המשקיעים. זו שערורייה ויש עילה להגשת עתירה לבג"ץ. זה חוסר סבירות שאנשים שנכנסו להשקעה על בסיס מיסוי ידוע עם תשואות ידועות מראש, פתחו חסכונות, שילמו מסים - ועכשיו שר האוצר שלא מצליח להוריד את המחירים מתערב בשוק באמצעות מיסוי. יש כאן התערבות בוטה בכלכלת שוק ונראה שלא לומדים כלום", היא אומרת.

היא מזכירה שבעבר המדינה עודדה את המשקיעים להיכנס לשוק. “ב־1997–2001, מונתה ועדה בראשות נציב מס הכנסה לשעבר יאיר רבינוביץ' והוחלט שמי שיקנה דירה בתקופה הקובעת, יקבל הנחה של 20% במס בעת המכירה. המדינה ביקשה מאנשים לקנות דירות ועכשיו היא בוגדת בהם" היא מסכמת.

השאלה המעניינת היא כמובן מה יעשו המשקיעים “הנבגדים" בתגובה למיסוי. משיחות עם אנשי נדל"ן ומשקיעים עולה שעדיין אין מהלך ברור ובולט שיהיה תקף בכל השוק, אך נראה שבתחילה המשקיעים פשוט ינסו לנסות לעקוף את רוע הגזרה. לדברי אסי אלגרסי, הבעלים של סניף רי/מקס סיטי בחיפה, “בכל פעם שמונחת פטיש על המשקיעים, הם מוצאים דרכים לעקוף את זה. במקרה של מס הרכישה רשמו את הדירה על שם הילדים וכך יהיה גם עם המיסוי החדש", הוא אומר. “אני עובד עם לא מעט משקיעים שרושמים את הדירות על בני משפחתם כך שלא רק שהם לא משלמים מס אלא הם מקבלים פטור ממס".

להערכתו, המיסוי לא יעצור את הביקוש ועליית המחירים. “יש כאלה שיש להם יותר נכסים מילדים שאפשר לרשום עליהם - והם ישלמו את המס מתוך הערכה שערך הנכס יעלה. עלייה של 200–300 אלף שקל תבטל את ההשפעה של המס החדש". עם זאת הוא מוסיף ש“אין ספק שאנשים ישלמו יותר מס, אבל גם מס הרכישה זינק מ־5% ל־8%, והמשקיעים התרגלו. אנחנו רואים שהמשקיעים עוברים מדירות חדשות לדירות יד שנייה שהן זולות יותר, כדי שהמס יהיה נמוך יותר".

שוכרים על הכוונת

לפי הערכות, בישראל יש כיום כ־650 אלף דירות להשכרה מתוך כ־1.88 מיליון דירות. נתונים שפורסמו אתמול ב"כלכליסט" מלמדים ש־58 אלף איש מחזיקים ביותר משלוש דירות, ובסך הכל כ־200 אלף דירות. מתוכן ימוסו בין 70 אלף ל־80 אלף דירות. במשרד האוצר, ככל הנראה, אין נתונים מדויקים כמה דירות ימוסו.

ד"ר חיים גולובנציץ', יזם נדל"ן ומרצה בתחום, מעריך שהמיסוי לא יחולל דרמה בשוק המשקיעים - כי השוכרים ייפגעו. "התחושה של המשקיעים שאני פוגש היא שהמדינה דוחפת להם את היד לכיס פעם אחר פעם, והם אומרים ‘בסדר, אז נעלה את שכר הדירה’".

בכמה יעלה שכר הדירה? דירה ששוויה 1.5 מיליון שקל שנרכשה בהון עצמי של 750 אלף שקל ושנלקחה עבורה משכנתא ל־30 שנה, דורשת החזר של כ־3,400 שקל בחודש. אם דמי השכירות מכסים את המשכנתא, המס ידרוש מבעל הדירה להוסיף 1,250 שקל מכיסו מדי חודש - תוספת משמעותית אם תתגלגל על השוכרים.

ע' (השם המלא שמור במערכת) הוא משקיע שמחזיק בחמש דירות, כך ששלוש מהן צפויות להיות חייבות במס. הוא רכש את הדירות במחיר של 1–1.5 מיליון שקל והן מושכרות. "אני בן 60 והתייאשתי מקרנות הפנסיה בגלל העמלות הגבוהות שהן גובות וההבנה שזה לא יספיק לי למחיה בעתיד, אני מכיר את שוק ההון ויודע שהם בקושי מצליחים לייצר תשואות", הוא אומר. “אני מעמד ביניים נורמטיבי ולוקחים לי את מקור ההכנסה שלי. בלית ברירה אני אנסה להעלות את שכר הדירה ככל האפשר, ולצערי חלק מזה ייפול על השוכרים". לדבריו, הוא מרגיש שבגלל קושי לקיים את ההבטחות שלהם לגבי בניה של מאות אלפי יח"ד יש לחץ על המשקיעים והם היחידים שכיום מוציאים דירות למכירה.

למיסוי עלולות להיות תוצאות הפוכות מאלו שמשרד האוצר מייחל להן. כבר כיום דירות בתל אביב ובערים נוספות מוסבות להשכרה לתיירים באמצעות אתרים כמו airbnb, לנוכח התשואות הגבוהות שמושגות שם. פגיעה כה משמעותית בתשואה עלולה להריץ לשם משקיעים נוספים. דירות אלה, לא יזרמו לשוק הדיור החסר.

חשש נוסף הוא שתהיה תאוצה בפיצול דירות, למרות האיסור על כך במרבית הערים, משום שהפיצול יגדיל משמעותית את התשואה למשקיע.