זינוק של 10% במספר בעלי שלוש דירות ויותר מאז 2015

מספר היחידים שמחזיקים בשלוש דירות או יותר זינק ב־10% בין 2015 ובין סוף יולי האחרון — כך עולה מנתוני רשות המסים שהגיעו לידי "כלכליסט". לפי הנתונים, שעל בסיסם גיבשו פקידי האוצר את תוכנית השר משה כחלון למסות בעלי שלוש דירות ומעלה והיו העדכניים ביותר עד כה, מספר בעלי הדירות שעליהם יחול החוק הוא 53.5 אלף איש. אלא שנתונים אלה נכונים לאפריל אשתקד וכיום עומד מספר בעלי הדירות שעליהם יחול המס החדש על 58.7 אלף איש.

תוכנית כחלון, שמקודמת במסגרת חוק ההסדרים, מבקשת להטיל על מחזיקי מעבר לשתי דירות מס בגובה 1% משווי הדירה השלישית ואילך, עד לתקרה של 18 אלף שקל בשנה עבור כל דירה שתמוסה. התוכנית צפויה להכניס כ־800 מיליון שקל בשנה לקופת המדינה, ונועדה לטענת האוצר להילחם בתופעת משקיעי הדירות.

נתוני רשות המסים הם המקיפים ביותר בישראל לגבי בעלות על דירות, שכן כל רכישה או מכירה מחוייבות בדיווח לה. נתונים אלה מציגים זווית נוספת לפרסום האוצר מתחילת השבוע, לפיו משקל המשקיעים בעסקאות בשוק הדיור ירד מרמה של 30% לפני כשנה לרמה של 19.5% בלבד נכון לסוף יוני האחרון. חרף ירידת חלקם של המשקיעים ברכישת דירות, הנתונים המעודכנים של רשות המסים מעלים כי משקל המשקיעים הכבדים, המחזיקים ב־10 דירות או יותר, זינק ב־19% לכדי 395 דירות.

בשורה התחתונה הנתונים מראים כי מאמצי האוצר להרחיק את המשקיעים מהשוק טרם הבשילו לכדי צמצום מובהק בנתח שבו הם מחזיקים משוק הדיור. העלאת מס הרכישה ביוני אשתקד הפחיתה את מספר ושיעור עסקאות המשקיעים, אך לא צמצמה את שיעור אחזקתם. נתוני רשות המסים מראים כי שיעור מחזיקי שלוש דירות ומעלה מתוך כלל בעלי הדירות נשאר יציב על רמה של מעט פחות מ־4%. באופן דומה, שיעור בעלי שתי דירות ויותר נותר יציב סביב רמה של 17.5%.

ההשפעה על שוק השכירות לא נבחנה לעומקה

סביר שבמשרד האוצר לא יופתעו מהנתונים המעודכנים, מאחר ונראה כי התוכנית האחרונה למיסוי ישיר וברור על החזקה בשלוש דירות ומעלה מריח בעיקר כפחד מכישלון במאבק נגד המשקיעים. ראש אגף תקציבים אמיר לוי אמר בתחילת השבוע כי התוכנית החדשה לא תשפיע על מחירי השכירות — "בדקנו את זה בצורה מקיפה ולהטלת המס לא תהיה השפעה על מחירי השכירות" — אך קשה לראות כיצד תוכנית לצמצום בעלות כפולה על דירות לא תצמצם את מספר הדירות הזמינות לשוכרים.

לוי לא פירט איזה בדיקות ביצעו פקידי אגף התקציבים בגיבוש מסקנתם, אך גורמים המעורבים בקבלת ההחלטות טענו כי היא מבוססת בעיקרה על ההנחה כי מספר הדירות הרלבנטיות שעשויות למצוא את דרכן החוצה משוק השכירות זעום לעומת שוק השכירות בכללותו, שנאמד ב־650 אלף דירות. אלא שבאוצר לא בחנו את ההשפעה הצפויה של המהלך על פני אזורים ספציפים, דוגמת שוקי השכירות בתל אביב או בירושלים. במשרד האוצר סרבו לבקשת "כלכליסט" להציג בחינה גיאוגרפית של שיעור הדירות שנמצאות בבעלות מחזיקי שלוש דירות או יותר, שתאפשר הערכה מדויקת יותר של השפעה זו.

באוצר מתחמקים מהביקורת העניינית

ההחלטה על אישור תוכנית מיסוי הדירות החדשה של כחלון צפויה לעלות לאישור הממשלה יחד עם חוק התקציב ביום חמישי הקרוב. "יש קבוצה קטנה שלא נוח לה שהמס הזה יהיה — אבל אנחנו לא נוותר", אמר לוי בתדריך העיתונאים בתחילת השבוע. גם עתה באוצר ממשיכים לטעון בתוקף כי הח"כים שמתנגדים להצעה עושים זאת מתוך אינטרנס אישי צר, תוך התעלמות מהביקורת העניינית שמופנה כלפי התוכנית.

בממשלה אין כמעט מחלוקת על הצורך בהעלאת המס על הכנסה משכירות. בשעה שהכנסות משוק ההון ממוסות בשיעור קבוע של 25%, הכנסות משכירות נהנות מפטור ממס עד לתקרה של 5,000 שקל בחודש וממוסות ב־10% על כל הכנסה מעבר לכך.

ראש אגף תקציבים אמיר לוי על תוכנית מיסוי הדירות החדשה: "בדקנו את זה בצורה מקיפה ולהטלת המס לא תהיה השפעה על מחירי השכירות"

הביקורת העניינית נגד מיסוי הבעלות על דירות תוקפת את שרירותיות מנגנון המס המוצע, שכמעט ולא מתחשב בגובה הכנסתם של בעלי הדירות. כך אדם בעל דירה בודדה בשווי עשרות מיליוני שקלים באזור המרכז עשוי למצוא עצמו פטור ממס בעוד שבעל שלוש דירות בדרום או צפון הארץ עשוי למצוא עצמו תורם את חלקו להעשרת קופת האוצר — קופה שהכנסותיה פחתו על רקע ההפחתות האחרונות במס הכנסה ומס חברות.

אם כחלון היה מעלה למשל את שיעור המס על הכנסה נוספת מדמי שכירות מ־10% ל־15%, המהלך היה הגיוני יותר. אמנם חלק מהמס עדיין היה מתגלגל לפתחם של שוכרי הדירות, אך ככל הנראה פגיעתו בשוק הדירות לשכירות היתה מצומצמת יותר. אבל כנראה שאת שר האוצר זה פחות מעניין. הוא הרי הבטיח להוריד את מחירי הדירות ולא אמר אף מילה על שכירות.