רכישת דירה על הנייר: מה צריך לדעת כשקונים דירה מקבלן

רכישת דירה על הנייר היא לא יותר מהתחייבות חוזית של הקבלן לספק דירה עוד בטרם נבנתה ולעתים, אף בטרם ניתן ההיתר לבנייה. לא מדובר ברכישה של דירה קיימת אלא בהתחייבות חוזית לבניית דירה והעברת הבעלות (או החכירה) בה על שם הרוכשים. משמעות הדבר שאין דירה קיימת ויש לקבל החלטה בהתאם לתוכניות ולתמונות אותן מציג הקבלן, בעוד הדירה עצמה תימסר לכם בדר״כ כשנתיים – שלוש לאחר החתימה על ההסכם.

הסוגיה החשובה ביותר עליה יש לתת את הדעת הינה הבטחת הכספים שלנו - הרוכשים. בניגוד להסכם רכישת דירה יד שנייה, כאן לא ניתן להבטיח את הכספים באמצעות רישום הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה ולכן נקבעו כללים שונים להבטחת כספי הרוכשים.

החשש הגדול ביותר שיש לרוכשי דירה מקבלן הוא כיצד יוכלו להבטיח כספם

הבטיחו את כספיכם

החשש הגדול ביותר שיש לרוכשי דירה מקבלן (ובצדק) הוא כיצד יוכלו להבטיח כספם. בחוק קיימות מספר אפשרויות, אולם הדרך הנפוצה ביותר היא באמצעות הנפקת ערבות בנקאית. ברוב המקרים הערבות מונפקת ע"י הבנק שנותן ליווי פיננסי לפרויקט הבנייה. בכדי שהבנק ינפיק את הערבות, הרוכש מקבל במעמד החתימה על ההסכם פנקס שוברים ועליו לשלם את כל תשלומי התמורה ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט וזאת, אך ורק באמצעות פנקס השוברים.

שימו לב – תשלום שיבוצע שלא באמצעות פנקס השוברים לא יובטח באמצעות ערבות בנקאית ולא ייחשב כתשלום שבוצע על חשבון התמורה. לכן, גם אם הקבלן מבקש מכם לשלם חלק מהתשלומים ישירות אליו תוך מתן הבטחות שונות, אל תיעתרו לבקשתו, שהרי היא מהווה זריקת כסף לפח.

חשוב לזכור, היה וחתמתם על הסכם לרכישת דירה טרם ניתן היתר בנייה לבניין, אין לשלם כספים כלשהם ישירות לקבלן אלא לעו"ד שיחזיק אותם בנאמנות וישלם אותם לחשבון הליווי של הפרויקט באמצעות פנקס השוברים מיד לאחר קבלת היתר הבנייה.

נקודה נוספת וחשובה היא המגבלות הקבועות בהסכם על מכירת הדירה בטרם בנייתה הושלמה ובטרם נמסרה לרוכש. הנקודה חשובה בפרט בעבור משקיעים השוקלים לממש השקעתם בטרם השלמת הבנייה, וגם לרוכש אשר מסיבות כלשהן אינו מעוניין בדירה. מרבית ההסכמים מול הקבלנים מגבילים את אפשרות מכירת הדירה בשלבים המוקדמים של הפרויקט ומתנים את המכירה ע"י הרוכש במכירה של אחוז מסוים מהפרויקט ע"י הקבלן. הסיבה לכך היא הרצון למנוע הפחתת מחירים של הדירות בפרויקט ע"י מניעת תחרות בין הקבלן לבין רוכשים.

 הקבלן איחר במסירה?

איחור במסירה של הדירה ע"י קבלנים הוא עניין שכיח יחסית והוא הוסדר בחוק בשנת 2011, בו נקבע כי לקבלן מותר לאחר במסירת הדירה עד פרק זמן של 60 ימים ואם איחר פרק זמן זה, ישלם פיצוי בשיעורים הקבועים בחוק (הפיצוי ישולם רטרואקטיבית מהמועד הקבוע בחוזה למסירת הדירה). שימו לב ש- 60 הימים נספרים לאחר תקופות דחייה שנקבעו בהסכם מסיבות שאינן תלויות בקבלן כמו שביתות וכד'.

בעיקרון, החוק קובע שלא ניתן להתנות עליו לרעת הקונה אולם כן ניתן לסטות ממנו לטובתו של הקונה - לקבוע פיצוי גבוה יותר. הפיצוי הקבוע בחוק הוא מינימאלי ולא בהכרח מכסה את כל הנזקים שייגרמו לרוכש כתוצאה מהאיחור במסירה. ברוב ההסכמים, נקבע שהפיצוי על פי החוק הוא הפיצוי היחיד והסופי אותו יהיה זכאי לקבל הקונה והוא לא יהיה רשאי לתבוע מהקבלן פיצוי נוסף.

זה כל מה שצריך לשלם?

בהסכם עם הקבלן בד"כ יש תשלומים נוספים שעל הקונה לשלם, מעבר למחיר הדירה. ראשית, מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה למגורים, המשמעות הכספית של הצמדה זו היא בד"כ גבוהה מאד וחשוב לקחת אותה בחשבון בעת חישוב התקציב לרכישת הדירה. תשלומים נוספים שחלים בד"כ על הרוכש בהסכם הם: שכ"ט עו"ד של הקבלן בגין רישום הבית המשותף (מוגבל היום ל- 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ), תשלומים עבור הכנת תשריטים לצורך רישום הבית המשותף, תשלומים עבור התקנת מוני חשמל ומים, תשלומים עבור שינויים בדירה ועוד. ניתן, לפני החתימה על ההסכם, לנהל מו"מ מול נציג הקבלן בעניין התשלומים הנלווים ובפרט לעניין תשלומים על תוספות ושינויים בדירה – חלק הקבלן יסכים לתת בלי תשלום ועל חלק ניתן יהיה לא פעם, לקבל התחייבות להנחה ממחיר המחירון.

החוק מטיל על הקבלן אחריות לתיקון ליקויים שונים שיתגלו בדירה, וזאת למשך תקופות בדק ואחריות שונות הקבועות בחוק, בהתאם לליקוי. הקבלן אינו רשאי להתנות על חובה זו אולם יש לשים לב שהוא לא "מפיל" את האחריות לתיקון הליקויים על צד ג' כלשהו ומסיר האחריות מעצמו. יש לוודא שהקבלן נמצא בתמונה וכי האחריות לתיקון הליקויים היא שלו.

רכישת דירה היא אחת הרכישות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, לכן רק תשומת לב למלוא הפרטים תבטיח את ההבדל בין מציאת דירה לבין הגשמת חלום.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

עו״ד לימור אילני עוסקת בתחומי המשפט האזרחי מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן